Voorkom BTW-herziening bij verkoop

Als u een onroerende zaak koopt met BTW dan moet u beoordelen of u recht hebt op de aftrek van BTW. Dat doet u op het moment dat u factureren krijgt en op het moment dat u de onroerende zaak in gebruik neemt. Daarna moet u de onroerende zaak (voor de BTW) blijven volgen gedurende de 9 daarop volgende jaren.

Herziening BTW na aankoop van een onroerende zaak

Bij de verkoop van een bedrijfspand zonder omzetbelasting moet een btw-plichtige ondernemer rekening houden met de herzieningsperiode: het jaar van ingebruikneming en de 9 daaropvolgende boekjaren (dus in totaal 10 jaar). Verkoopt u het pand zonder btw binnen deze periode, dan moet u voor elk nog resterend herzieningsjaar 10% (1/10e deel) van de btw die bij aankoop/voortbrenging in aftrek is gebracht herzien (afhankelijk van de situatie leidt dit tot terugbetalen of tot een extra aftrek). Ook bij roerende investeringsgoederen geldt een herzieningsregeling (in dat geval: het jaar van ingebruikneming en de 4 daaropvolgende boekjaren, dus in totaal 5 jaar; 20% (1/5e deel) per jaar).

Vorenstaande kan ook spelen bij een wijziging van het gebruik (of de gebruiker) van het vastgoed.

Voorbeeld inzake herziening BTW bij bedrijfspand

• U koopt in 2023 een bedrijfspand en hierover wordt € 100.000 aan BTW in rekening gebracht. U was voornemende om het bedrijfspand met BTW aan een BTW ondernemer te gaan verhuren, de volledige BTW is dus verrekend. Eind 2023 wordt het bedrijfpand in gebruik genomen, voor 40% door een vrijgestelde ondernemer. U moet 40% van de verrekende BTW terugbetalen!
• U koopt in 2023 een bedrijfspand en hierover wordt € 100.000 aan BTW in rekening gebracht. Het bedrijfspand wordt voor 40% BTW belast verhuurd en 60% BTW vrijgesteld. Er is € 40.000 aan BTW teruggevraagd. In 2026 blijkt dat 80% van het bedrijfspand belast wordt gebruikt, u mag nu alsnog een deel van de BTW terugvragen.

Tip BTW herziening

U kunt de verkoop beter uitstellen tot de voor u geldende termijn is verstreken. Pas op bij verhuur aan vrijgestelde ondernemers en/of een levering zonder BTW binnen de herzieningsperiode.