Vastgoed in privé of in de BV?

Sinds de box 3-hervorming van 2023–2026 en de verwachtingen voor een nieuw box 3 stelsel in 2028 worden er veel vragen gesteld over beleggen in de BV of in prive. Dit ziet steeds vaker op de vraag “wat moet ik met mijn vastgoed”. Dit wordt nog lastiger omdat vastgoed sinds 2024 niet meer via de bedrijfsopvolgingsregeling kan worden overgedragen (tenzij vastgoed dat binnen het bedrijf wordt gebruikt).

In dit artikel: de actuele cijfers, concrete rekenvoorbeelden, de belangrijkste valkuilen en een stappenplan. Voor DGA's, ondernemers en vastgoedbeleggers het artikel om zo juiste keuze te maken.

Vastgoed in prive of in de BV, wat zijn de fiscale gevolgen

Tot 2022 was de rekensom simpel: vastgoed in box 3 was fiscaal aantrekkelijk omdat het forfaitaire rendement laag was en de werkelijke huurinkomsten en waardestijgingen onbelast bleven.

Sinds 2023 is dat beeld veranderd. Het forfaitaire rendement voor overige bezittingen — waar verhuurd vastgoed onder valt — is gestegen: van 5,53% (2022) naar 6% (2024/2025) en in het Belastingplan 2026 zelfs naar 7,78%. Vermenigvuldigd met het box 3-tarief van 36% komt de jaarlijkse belastingdruk in privé neer op circa 2,80% van de WOZ-waarde — ongeacht wat u werkelijk heeft verdient met uw vastgoed.

Tegelijk zijn er drie ontwikkelingen die de keuze beïnvloeden:

1. Sinds 1 januari 2024 kwalificeert aan derden verhuurd vastgoed niet meer voor de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR),
2. de aanscherping van de leegwaarderatio per 2026, en
3. het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3, beoogd per 1 januari 2028. Voor de DGA of ondernemer die vandaag een keuze moet maken, is een goede analyse van al deze factoren essentieel.

Vastgoed belegging in prive of in de BV wat is fiscaal voordeliger?

De box 3-heffing is een jaarlijkse heffing over vermogen — ongeacht rendement. De Vpb en box 2 zijn heffingen over werkelijke winst. In de BV betaalt u dus alleen belasting als u winst maakt én als u die winst uitkeert. Dat is fundamenteel anders dan box 3, waar u ook belasting betaalt bij een leeg pand of tegenvallende huuropbrengsten.

Rekenvoorbeelden vastgoed in prive of de BV

Voorbeeld 1 — Verhuurd appartement (WOZ € 400.000, huur € 24.000, kosten € 6.000)

• Box 3 heffing: € 400.000 x 7,78% = € 31.120 x 36% is € 11.203 aan box 3 belasting
• BV: Huur -/- kosten = € 18.000 x 19% Vennootschapsbelasting - € 3.420 per jaar aan belastingen.
• Conclusie: zolang de winst in de BV blijft (herinvestering) is de belastingdruk in de BV veel lager dan in box 3. Bij uitkering van de winst naar prive moet er nog 24,5% box 2 heffing worden betaald. De totale belastingdruk bedraagt dan € 5.680 (box 3 € 11.203)

Voorbeeld 2 — Winkelpand (bedrijfsvastgoed, WOZ € 600.000, huur € 45.000, kosten € 8.000, rente lening € 12.000)

• Box 3 heffing: € 600.000 x 7,78% = € 46.700 x 36% is € 16.800 aan box 3 belasting
• BV: Huur -/- kosten = € 25.000 x 19% Vennootschapsbelasting - € 4.750 per jaar aan belastingen.
• Conclusie: bedrijfspanden met financiering zijn structureel voordeliger in de BV. De renteaftrek en kostenaftrek maken het verschil.

Voorbeeld 3 — Vakantiewoning met beperkt rendement (WOZ € 300.000, huur € 8.000, kosten € 5.000)

• Box 3 heffing: € 300.000 x 7,78% = € 23.400 x 36% is € 8.400 aan box 3 belasting, edoch bij tegenbewijs regeling is de belastingheffing € 1.000 per jaar
• BV: Huur -/- kosten = € 3.000 x 19% Vennootschapsbelasting - € 570 per jaar aan belastingen.
• Conclusie: bij laag rendement biedt de tegenbewijsregeling in box 3 uitkomst — sinds 2025 kunnen belastingplichtigen aantonen dat het werkelijke rendement lager is dan het forfait. De BV blijft goedkoper, maar het verschil is klein en weegt vaak niet op tegen de eenmalige overdrachtsbelasting.

De keuze tussen privé en BV wordt niet bepaald door het tarief, maar door het verschil tussen forfaitair en werkelijk rendement.

Wat maakt de BV zo aantrekkelijk voor vastgoed?

Vijf structurele voordelen die de BV in 2026 aantrekkelijker maken dan ooit voor vastgoedbeleggers:

1. Werkelijke winst is de heffingsgrondslag. Geen fictief rendement, geen straf voor leegstand of tegenvallende jaren. Bij verlies is er geen belasting.
2. Alle kosten aftrekbaar. Onderhoud, rente, afschrijving (tot de WOZ-bodemwaarde), beheerkosten, verzekeringen, taxatiekosten — alles gaat direct van de winst af.
3. Belasting uitstellen door winst in te houden. Zolang winst niet als dividend wordt uitgekeerd, hoeft geen box 2-heffing te worden betaald. Dat maakt herinvestering in nieuw vastgoed fiscaal krachtig.
4. Overdracht via aandelen mogelijk. Bij verkoop van de BV (in plaats van de panden zelf) hoeft de koper geen overdrachtsbelasting te betalen op ieder pand. Vaak wel de samenloopvrijstelling met btw-aspecten om te controleren.
5. Betere financierbaarheid bij grote portefeuilles. Banken werken vaak liever met een aparte vastgoed-BV, mits met professionele administratie en governance.

De valkuilen bij vastgoed in prive en overging overstap naar de BV

Directe kosten en heffingen

1. Overdrachtsbelasting bij inbreng: 8% (woning) of 10,4% (bedrijfspand) op de WOZ-waarde. Bij inbreng van bestaand box 3-vastgoed vaak de grootste horde.
2. Oprichtingskosten BV: notaris € 500–1.500, administratie jaarlijks € 750–3.000.
3. Gebruikelijk loon DGA: minimaal circa € 58.000 in 2026 (verlaagt de winst). Hierover kunnen afspraken met de belastingdienst worden gemaakt.
4. Vpb over vermogenswinst bij verkoop: in box 3 (tot 2028) onbelast, in BV altijd belast.

Fiscaal-inhoudelijke valkuilen bij beleggen in Vastgoed

1. BOR-uitsluiting per 2024: aan derden verhuurd vastgoed telt niet mee voor de bedrijfsopvolgingsregeling. Familieopvolging wordt duurder
2. Earningsstrippingregeling: renteaftrek beperkt tot € 1 miljoen of 25% van EBITDA. Bij grote portefeuilles een reëel probleem.
3. TBS-regeling: als u privé een pand aan uw eigen BV verhuurt, valt de huur in box 1 (progressief tot 49,5%) — mét TBS-vrijstelling van 12%.
4. Onzakelijke leningen: financiering van uw BV via privé mag alleen tegen marktconforme rente en voorwaarden.

De aanscherping van de leegwaarderatio per 2026

Voor privéverhuur is de leegwaarderatio een belangrijke besparingstool: verhuurd vastgoed wordt niet op de volledige WOZ-waarde in aanmerking genomen, maar op een percentage daarvan (tussen 73% en 100%, afhankelijk van de huurhoogte). Per 1 januari 2026 zijn twee wijzigingen doorgevoerd:

1. Geen leegwaarderatio bij gelieerde partijen. Verhuurt u aan familie of aan uw eigen BV tegen een niet-marktconforme huur? Dan vervalt de leegwaarderatio volledig — u wordt aangeslagen over de volle WOZ-waarde.
2. De 10%-regel wettelijk verankerd. Als de uitkomst van de leegwaarderatio meer dan 10% afwijkt van de werkelijke waarde in verhuurde staat, moet de werkelijke waarde worden gehanteerd.

Vastgoed belegging vanaf 2028 in prive of in de BV

Er wordt op dit moment veel gesproken over de nieuwe box 3 wetgeving die vermoedelijk vanaf 1 januari 2028 zou gaan gelden. Na een lange zit heeft de eerste kamer de beslissing nog even uitgesteld.

Wat verandert er per 2028?

• Belastingheffing over werkelijk directe rendement (huur, dividend, rente) minus kosten
• Tarief 36% (kan nog wijzigen)
• Voor verhuurd vastgoed (>90%): huurinkomsten minus daadwerkelijke kosten belast
• Voor eigen gebruik: vastgoedbijtelling 3,35% van de WOZ-waarde
• Vermogenswinst bij verkoop wordt óók belast (nu nog vaak onbelast)
• Leegwaarderatio verdwijnt definitief

Gevolgen voor uw keuze

• Bij ≈ 5% rendement: heffing in BV en box 3 wordt ongeveer gelijk
• Bij structureel hoger rendement: BV op termijn aantrekkelijker (uitstel + herinvestering)
• Bij lager rendement: privé goedkoper (geen extra structuurkosten)
• Wie vóór 2028 wil verkopen: privé nog onbelaste vermogenswinst — timing is cruciaal
• Wie langetermijn-uitstel wil: BV winst inhouden = belasting uitstellen

Stappenplan inzake beleggen in vastgoed

1. Bepaal uw doel: lange-termijn opbouw voor pensioen of overdracht? Of korte-termijn belegging voor verkoop over 3–5 jaar? De BV is aantrekkelijker naarmate de horizon langer is.
2. Reken de overdrachtsbelasting mee. Bij inbreng van bestaand vastgoed betaalt u 8% (woning) of 10,4% (bedrijfspand) OVB. Op € 500.000 is dat € 40.000–52.000. Deze eenmalige kostenpost weegt bij korte horizon zwaar en het heeft dan meestal geen zin om dit vastgoed aan de BV te verkopen.
3. Kijk naar uw rendement. Werkelijk rendement onder 5% → box 3 met tegenbewijsregeling vaak voordeliger. Werkelijk rendement boven 5% en groei-ambitie → BV meestal beter.
4. Toets uw financiering. Bij zwaar gefinancierd vastgoed (>60% LTV) is renteaftrek in de BV vaak doorslaggevend. Let op de earningsstrippingregeling bij grote portefeuilles.
5. Denk aan de opvolging. Wilt u het vastgoed doorgeven aan kinderen? De BOR is uitgesloten voor puur verhuurd vastgoed — maar met bijkomende operationele activiteiten mogelijk nog wel toepasbaar. Overweeg om vastgoed vanaf de aankoop onder te brengen in een BV die in eigendom toebehoort aan uw kinderen, hierbij kan (fiscaal gunstig) maximaal 70% gefinancierd worden, 30% moet worden geschonken of uit eigen middelen van de kinderen komen. Advisering over een dergelijke familie BV is wenselijk, denk ook aan stemrecht, uitsluitingsclausule, testament kinderen, etc.
6. Nieuw aankopen? Vaak direct BV. Voor nieuw aan te kopen vastgoed is de vraag simpeler: geen overdrachtsbelasting extra en direct alle Vpb-voordelen benutten. De extra kosten van de BV (oprichting, administratie) worden bij groter dan € 500.000 vermogen snel terugverdiend.

Veelgestelde vragen (FAQ) inzake vastgoed belegging in prive of in de BV

Kan ik bestaand privévastgoed belastingvrij inbrengen in een BV?

Nee, bij inbreng van vastgoed in een BV betaalt u overdrachtsbelasting (8% woning of 10,4% bedrijfspand). De faciliteit voor geruisloze inbreng (art. 3.65 IB) geldt alleen voor bestaande ondernemingen in de inkomstenbelasting — niet voor privévastgoed in box 3. Vermoedelijk wordt tarief voor woningen in 2027 aangepast tot 7%.

Kan ik privé vastgoed aan mijn eigen BV verhuren?

Ja, maar dan valt u onder de TBS-regeling (terbeschikkingstelling). De huurinkomsten worden belast in box 1 tegen progressief tarief, met recht op de TBS-vrijstelling van 12%. Voor de BV zijn de huurkosten volledig aftrekbaar. In specifieke gevallen kan deze structuur voordelig uitpakken — laat het doorrekenen door een ervaren fiscalist (mail voor offerte)

Wat is de tegenbewijsregeling in box 3 en wanneer werkt die?

Sinds 2025 kunt u aantonen dat uw werkelijke rendement lager is dan het forfait. U dient dan de opgaaf werkelijk rendement in. Werkt vooral bij vastgoed met laag rendement of leegstand. Aandachtspunt: bij verhuurd vastgoed telt ook de WOZ-mutatie mee als "rendement", dus bij stijgende WOZ-waarden verdwijnt het voordeel vaak.

Vervalt de BOR nu volledig voor mijn vastgoed-BV?

Alleen voor aan derden verhuurd vastgoed. Zelf-gebruikt vastgoed (bijvoorbeeld het kantoor van uw operationele BV) blijft in beginsel kwalificeren als ondernemingsvermogen. Ook projectontwikkeling die kwalificeert als "meer dan normaal vermogensbeheer" kan onder de BOR vallen — zie de recente uitspraak Rechtbank Den Haag 5 juni 2026. Soms is vastgoed geen vastgoed maar een onderneming, denk bijvoorbeeld aan koelcellen of andere ondernemingen waarbij het vastgoed doorslaggevend is.

Wat is de earningsstrippingregeling en wanneer heb ik hier bij een BV nadeel van?

De renteaftrek voor Vpb-plichtige lichamen is beperkt tot het hoogste van € 1 miljoen of 25% van de fiscale EBITDA. Voor kleine vastgoed-BV's meestal geen probleem. Voor grote portefeuilles met hoge financieringslasten kan dit een reëel knelpunt worden. Alternatief: financiering via een tussenholding of intra-groepslening structureren.

Hoe zit het met vermogenswinst bij verkoop?

In box 3 (huidige regime tot 2028): vermogenswinst is niet belast. Bij verkoop van vastgoed uit privé betaalt u geen belasting over de waardestijging. In de BV: Vpb over de vermogenswinst. Wie vóór 2028 wil verkopen en waardestijging heeft, kan dat in privé onbelast doen — een van de sterkste argumenten voor box 3 op korte termijn. Na 2028 is de verkoopwinst in prive belast!

Werkt de constructie "huur cederen aan eigen BV" nog?

Deze route wordt in de literatuur genoemd om het werkelijk rendement in box 3 te verlagen (huurpenningen worden verkocht aan de eigen BV). Op korte termijn (2026–2027) kan dit werken, maar de Belastingdienst is alert op fraus legis en herkwalificatie. Bij stijgende WOZ-waarden neutraliseren de WOZ-mutaties bovendien vaak het voordeel. Zeer casus specifiek — niet zonder gedegen advies toepassen en altijd fiscaal jurist raadplegen.

Vanaf welk vermogen loont een aparte vastgoed-BV?

Vuistregel: vanaf circa € 500.000 vastgoedwaarde verdient een BV-structuur zichzelf terug — mits sprake is van reëel rendement en een horizon van 7+ jaar. Voor kleinere portefeuilles wegen de extra kosten (oprichting, administratie, gebruikelijk loon) vaak niet op tegen het fiscale voordeel.

Noot fiscaal jurist, wanneer privé, wanneer BV beleggen bij vastgoed?

Kies voor privé (box 3) als...

• Vastgoedwaarde onder € 500.000
• Korte horizon (verkoop binnen 3–5 jaar)
• Werkelijk rendement lager dan 5%
• U wilt profiteren van onbelaste vermogenswinst tot 2028
• Geen ambitie om te groeien of overdragen
• Vermogen valt onder heffingsvrij bedrag (€ 59.357)

Kies voor de BV (box 2 + Vpb) als...

• Vastgoedwaarde boven € 500.000 en groeiend
• Lange horizon (7+ jaar)
• Werkelijk rendement boven 5%
• Bedrijfsvastgoed met financiering
• U wilt herinvesteren en belasting uitstellen
• Overdracht naar volgende generatie is een doel
• U heeft al een holdingstructuur

Tenslotte, denk eens na over een familie BV waarin het vastgoed wordt ondergebracht, hierbij behoren de aandelen in de BV toe aan uw kinderen (of gezamenlijk met uw kinderen). Het stemrecht kan bij de DGA blijven (en dus niet bij de kinderen).