Verhuur kantoorruimte en omzetbelasting

Een advocaat exploiteert een advocatenkantoor en huurt bedrijfsruimte van een BV. Er wordt gekozen voor belaste verhuur. De advocaat verhuurt een deel van het pand onder aan 3 andere huurders. De belastingdienst legt naheffingsaanslagen omzetbelasting op omdat de administratie niet op orde is en tevens wordt het kantoor niet voor 90% gebruikt voor belaste prestaties. De Rechtbank Noord Nederland is het op 19 december 2025 (ECLI:NL:RNNHO:2025:16030) met de inspecteur eens. De inspecteur stelt in de procedure tevens dat de administratie niet aansluit op de ingediende aangiften omzetbelasting. De advocaat stelt vrij simpel "stelling inspecteur is niet juist". De rechter volgt - volstrekt logisch - de inspecteur omdat hij de cijfers wel heeft onderbouwd (aannemelijk gemaakt).

Aftrek voorbelasting en belaste verhuur

De advocaat claimt aftrek van voorbelasting (de BTW die de verhuurder in rekening brengt). Het is dan een vereiste dat het kantoor voor tenminste 90% wordt gebruikt voor belaste prestaties (artikel 11 wet omzetbelasting). Vast staat dat de advocaat meer dan 10% van het pand doorverhuurt aan drie onderhuurders. De rechtbank moet daarom beoordelen of die onderverhuur belast of vrijgesteld is. Belaste verhuur vereist dat dit blijkt uit de schriftelijke huurovereenkomst of een gezamenlijk verzoek aan de inspecteur.

Uit de overgelegde huurovereenkomsten blijkt echter expliciet dat partijen zijn overeengekomen dat géén omzetbelasting over de huurprijs in rekening wordt gebracht. De huurovereenkomst met één van de onderhuurders ontbreekt bovendien volledig. E-mailberichten waarin de advocaat aankondigde alsnog btw te gaan berekenen, zijn onvoldoende om te concluderen dat in de schriftelijke huurovereenkomsten voor belaste verhuur is gekozen. Een gezamenlijk verzoek aan de inspecteur is evenmin gedaan.

Lang verhaal kort, de onderverhuur is vrijgesteld van omzetbelasting en hiermee bestaat geen recht op verrekening van de in rekening gebrachte omzetbelasting.

De optie en het 90% criterium bij belaste verhuur

De verhuur van een kantoorruimte (vastgoed) is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Een van de uitzonderingen is de optie belaste verhuur. Die kan alleen worden benut als de huurder het object voor minimaal 90% gebruikt voor prestaties waarvoor recht op aftrek bestaat, het zogenoemde 90% criterium (soms geldt het 70% criterium). Om van deze optie gebruik te mogen maken gelden er een paar formele regels, de belangrijkste:

1. Gezamenlijk verzoek aan de inspecteur (of) in huurovereenkomst voor belaste verhuur kiezen
2. Heldere huurovereenkomst met kadastrale aanduiding
3. Melden boekjaar van de huurder
4. Verklaring huurder dat kantoor (of gebouw) voor 90% wordt gebruikt voor belaste prestaties.

In dit kader is het ROZ model een mooi begin.

In deze procedure gaat het op veel onderdelen mis. Een opsomming:

1. De advocaat verhuurt meer dan 10% van het pand aan onderhuurders, deze is vrijgesteld van BTW
2. De huurovereenkomsten met de onderhuurders zijn niet juist opgesteld
3. Er wordt geen BTW in rekening gebracht aan de onderhuurders
4. Ruim 10% van het pand wordt gebruikt voor vrijgestelde prestaties

De advocaat probeerde nog een subsidiare stelling " gedeeltelijke aftrek naar werkelijk gebruik". Dit is voor een onkundige een redelijke stelling, maar zo werkt de wet omzetbelasting niet. Naast de BTW correctie bevatten de aanslagen correcties voor aansluit verschillen tussen de eigen administratie en de aangiften (€ 7.057 over 2017, € 8.349 over 2018). Hier loopt de belastingplichtige vast op de bewijslast en de proces houding: hij kondigde aan ter zitting "uitvoerig" terug te komen op de verschillen, maar lichtte zijn betoog vervolgens niet toe. De rechtbank gaat dan uit van het controle rapport en de stukken van de inspecteur en acht de correcties aannemelijk.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

De advocaat stelt dat een controleambtenaar hem tijdens een kantoorbezoek zou hebben bedreigd en dat het boekenonderzoek mogelijk is ingegeven door zijn publieke kritiek op de Belastingdienst. De rechtbank verwerpt beide stellingen. Uit de beschreven situatie volgt geen bedreiging, slechts een meningsverschil over een afspraak. De aanname over de aanleiding van het boekenonderzoek is tegenover de betwisting door de inspecteur niet aannemelijk geworden. Alleen roepen heeft dus niet veel zin.

Noot fiscaal jurist inzake omzetbelasting en verhuur kantoorruimte

Oke, een weinig baanbrekende uitspraak maar wel leerzaam en herkenbaar. Fiscaal procederen is een vak. Als een belastingplichtige een mening heeft moet deze aannemelijk worden gemaakt en zorgvuldig worden onderbouwd. De stap naar de rechter was in deze casus volstrekt onnodig en kansloos. Met dit soort eenvoudige en evidente zaken zouden wij het gerechtelijke apparaat niet moeten belasten. De procedure wordt ook door een fiscaal niet deskundige gevoerd, dit volgt al uit het feit dat er geen enkel bewijs wordt geleverd door belastingplichtige. Belastingplichtige had beter niet voor onderverhuur kunnen kiezen en alleen zijn eigen deel kunnen huren. Alternatief was geweest om kritisch te zijn op de onderhuurders, verrichten deze belaste prestaties of niet?

Sinds 2025 is de BTW behandeling voor nutsvoorzieningen en servicekosten aangepast. Meestal volgen deze kosten het BTW regime van de verhuur. In sommige gevallen moet echter een afzonderlijke dienst worden gekwalificeerd. Zie voor een toelichting dit stroomschema.