WOZ-waarde en belastingen

Jaarlijks ontvangt iedere huizenbezitter in januari of februari de WOZ-beschikking. De gemeente schat de WOZ-woningwaarde in op 1 januari van het voorafgaande kalenderjaar. Het is de bedoeling dat de WOZ-waarde zoveel mogelijk aansluit bij de werkelijke economische waarde. Voor de WOZ-beschikking van 2023 is de waardepeildatum op 1 januari 2022 van belang. Volgens de Waarderingskamer is tussen de waardepeildatum 1 januari 2021 en waardepeildatum1 januari 2022 sprake van een landelijk gemiddelde stijging van de WOZ-waarde met 17,0%. Dit leidt eveneens tot een stijging van de verschuldigde onroerendezaakbelasting.  

Een ander nadeel van een te hoge WOZ-waarde zit in het eigenwoningforfait voor box 1 en de waardering in box 3. Bij een hoge WOZ-waarde ontstaat er een hoger eigenwoningforfait. Dit betekent dat u per saldo fiscaal minder in aftrek kunt brengen op het inkomen in box 1. In box 3 wordt een vermogensrendementsheffing geheven over de waarde van het pand. Hoe lager deze waarde is, hoe lager de belastingheffing in deze box. 

Woningen in box 3 worden gewaardeerd op de WOZ-waarde. Overige onroerende zaken (niet-woningen) in box 3 dient u te waarderen op de waarde in het economisch verkeer. Voor verhuurde woningen geldt derhalve dat deze gewaardeerd dienen te worden op basis van de WOZ-waarde. Indien de woning anders dan tijdelijk wordt verhuurd waarbij de huurder recht heeft op huurbescherming, dan mag door de verhuurder in box 3 een waardedrukkende factor worden toegepast (leegwaarderatio). De leegwaarderatio vermindert de waarde van verhuurde woningen voor box 3, omdat verhuurde woningen soms minder waard zijn dan niet-verhuurde woningen. De leegwaarderatio is een vermenigvuldigingsfactor die afhankelijk is van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde van de verhuurde woning.  

Met ingang van 1 januari 2023 zijn de percentages van de leegwaarderatiotabel geactualiseerd. Huurders betalen als gevolg van deze wijziging meer belasting over de verhuurde woning in box 3. Hierbij komt tevens dat de WOZ-waarde van een verhuurde woning wordt gebaseerd op de woning in een ‘onverhuurde’ staat.  

In 2015 heeft de Hoge Raad beslist dat, indien de werkelijke waarde van vastgoed ten minste 10% minder waard is dan de WOZ-waarde gecorrigeerd met de leegwaarderatio, de lagere waarde c.q. werkelijke waarde gehanteerd mag worden voor box 3. Bij een vermoeden dat de werkelijke waarde van verhuurde woningen ten minste 10% lager is dan de WOZ-waarde met de peildatum 1 januari van het voorgaande jaar, raden wij aan de woning zo spoedig mogelijk te laten taxeren. Indien de taxatiewaarde ten minste 10% lager is dan de WOZ-waarde (gecorrigeerd met de nieuwe leegwaarderatio), kan een beroep op het arrest van de Hoge Raad uit 2015 uitkomst bieden voor een verlaging van de box 3-heffing. Het belang van dit arrest zal als gevolg van de aangepaste leegwaarderatiotabellen met ingang van 2023 toenemen. 

Aan de hand van onderstaand voorbeeld is te zien dat de nieuwe box 3-heffing in combinatie met de gewijzigde leegwaarderatio en een hoge WOZ-waarde kan leiden tot nadelige gevolgen voor de belastingplichtige. 

Bij onderstaande berekeningen gaan we enkel uit van een verhuurde woning in box 3. Eventuele bank- en spaartegoeden en / of overige bezittingen worden buiten beschouwing gelaten.Voor de berekening hebben wij een jaarlijkse huur gehanteerd van € 30.000 (5% van de WOZ-waarde). De box 3-heffing is gebaseerd op de wetgeving volgens het rechtsherstel. 

De WOZ-waarde kan flink wat gevolgen hebben voor de jaarlijkse belastingheffing. Bent u het niet eens met vastgestelde waarde, dan kan het een voordeel opleveren om bezwaar te maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde. U kunt binnen 6 weken na ontvangst van de beschikking bezwaar maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde. 

Indien de bezwaartermijn reeds is verlopen en u beschikt over verhuurd onroerend goed waarbij de werkelijke waarde mogelijk aanzienlijk lager ligt dan de huidige WOZ-waarde met toepassing van de leegwaarderatio, dan is het aan te raden om een taxatie te laten uitvoeren. Mocht uit het taxatierapport blijken dat het verschil in waarde ten minste 10% bedraagt, dan mag de lagere werkelijke waarde gehanteerd worden voor toepassing van box 3. U dient dit echter aan te kunnen tonen aan de hand van een taxatierapport waarin de reële marktwaarde met marktgegevens of andere objectieve informatie wordt onderbouwd.  

Heeft u naar aanleiding van het lezen van dit artikel vragen? Neem dan gerust geheel vrijblijvend contact op met onderstaande adviseurs. 

Gratis fiscale informatie en advisering Jongbloed Fiscaal Juristen

Voor verdere informatie kunt u zich inschrijven op onze nieuwsbrief of ons volgen op Facebook of LinkedIn. U kunt uw vraag stellen via e-mail, binnen 48 uur krijgt u van ons een offerte of een advies. Meer informatie over ons kantoor treft u hier aan (magazine).