Vakantiewoning en omzetbelasting

Btw vakantiewoning bij leegstand

De Hoge Raad heeft op 25 maart 2022 een arrest gewezen waarmee duidelijk is geworden hoe moet worden omgegaan met de btw tijdens leegstand. De verhuur van een vakantiewoning is belast met btw, verlaagde tarief van nu 9%. Wanneer u de woning ook zelf gebruikt, moet er een correctie gemaakt worden ten aanzien van de btw die in vooraftrek is genomen. De vraag in deze casus was: hoe stel je dit privégebruik vast. Hoort leegstand wel of niet bij het privégebruik.

Verhuur vakantiewoning en omzetbelasting

Belanghebbende heeft in 2010 een vakantiewoning gekocht voor € 193.000 exclusief omzetbelasting. De btw is volledig teruggevraagd. Vervolgens is een beheer- en verhuurovereenkomst aangegaan met een partij die de verhuur verzorgt. Hierbij zijn afspraken gemaakt over het eigen gebruik. Naast een vast aantal dagen per jaar kan belanghebbende bij leegstand (in overleg met de beheerder) gebruik maken van de woning.

De inspecteur constateert dat belanghebbende ook zelf gebruik maakt van de woning en legt naheffingsaanslagen op over de jaren 2011, 2012 en 2013.  Het gebruik in de betreffende jaren ziet er als volgt uit:

Bij eigen gebruik wordt er geen vergoeding betaald door de eigenaar.  De btw-correctie wordt daarom berekend over de door belanghebbende gedane uitgaven ten behoeve van de woning. Dit was in voornoemde jaren respectievelijk € 23.597, € 23.091 en € 21.736.

De inspecteur stelde zich op het standpunt dat de correctie voor het privégebruik moest worden berekend op basis van het daadwerkelijke gebruik. Daarmee kom je bijvoorbeeld voor 2011 op de volgende correctie 73/83 * € 23.597 * 19% = € 3.943.

De Hoge Raad heeft nu bepaald dat dit niet terecht is. In de perioden van het jaar waarin de woning leegstond, was deze in principe beschikbaar voor de verhuur. Bij de berekening van de correctie moet u daarom al deze dagen meenemen. De correctie ziet er dan als volgt uit: 73/365 * € 23.597 =  € 896.

Tarief omzetbelasting bij verhuur vakantiewoning

Belanghebbende heeft nog geprobeerd om de correctie plaats te laten vinden tegen het lage tarief, omdat dit immers ook het tarief is dat verschuldigd is over de huuropbrengst. Dit gaat niet op. Het eigen gebruik wordt niet gezien als het kortstondig verhuren van een woning in het kader van hotel-, pension en vakantiebestedingsbedrijf. Hierdoor is niet het verlaagde tarief van toepassing, maar het verhoogde tarief van in 2011 nog 19%. Dit is al een aantal jaren 21%.

Noot fiscaal jurist inzake verhuur vakantiewoning

Deze uitspraak schept enige duidelijkheid voor de praktijk. Let wel op dat er een beperking op de mogelijkheid tot eigen gebruik moet zitten. Wanneer een woning af en toe wordt verhuurd maar in principe onbeperkt beschikbaar is voor eigen gebruik, gaat de uitkomst van dit arrest niet op. Dan moet je namelijk uitgaan van de dagen waarop de woning beschikbaar was voor privégebruik en dan komt de correctie er veel ongunstiger uit te zien.