Verkrijging aandelen in onroerend goed bv en overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting bedraagt wordt in 2023 verhoogd tot 10,4% (2021 en 2022: 8%). Op woningen is het tarief 2%. Voor starters op de woning markt (onder voorwaarden) zelfs 0%.

Het Self Storage arrest in de overdrachtsbelasting

Het Gerechtshof is van mening dat de verhuur van staanplaatsen is gericht op de exploitatie van onroerende zaken. De bijkomende diensten zijn ondergeschikt aan de verhuur van deze onroerende zaken. De Hoge Raad doet verder niks en gooit de zaak in de prullenbak (artikel 81 RO). Dit lijkt een niet echt bijzondere uitspraak, maar is het wel!

Een later arrest van de Hoge Raad in 2021 (Self Storage Arrest) geeft meer duidelijkheid over de verkrijging van aandelen in een onroerend goed bv. In deze casus verkreeg iemand aandelen in een rechtspersoon die onroerende zaken als bedrijfsmiddel gebruikte bij de uitoefening van haar bedrijf, op grond van artikel 4.1 letter a Wet BRv 1970 (Wet belastingen van rechtsverkeer) moest er overdrachtsbelasting worden betaald (fictieve onroerende zaak) aldus het Gerechtshof. De heffing vond plaats over alle onroerende zaken omdat bepaalde onroerende zaken dienstbaar waren aan het exploiteren van de andere onroerende zaken. De Hoge Raad kijkt kritisch naar de zogenaamde "doeleis", neem je een bedrijf over waarvan de onroerende zaak een onderdeel is of neem je de onroerende zaak over. Deze discussie speelt ook bij de overname van een camping, hotel, winkel, fabriek, etc. Neem je de exploitatie van een camping over of de grond? In een besluit uit 2020 wordt dit nader toegelicht. Uit dit besluit valt op te maken dat de aanwending van de onroerende zaak voor bedrijfsdoeleinden (zoals een camping of hotel) ervoor zorgt dat er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. De Hoge Raad geeft via het onderstaande campingarrest uit 2008 en het datacenter arrest uit 2014 steeds meer duidelijkheid over de zogenaamde "doeleis". In het self storage arrest was het Gerechtshof van mening dat er geen overdrachtsbelasting was verschuldigd, de Hoge Raad verwijst de zaak (op advies van de Advocaat-Generaal) naar een ander Gerechtshof. Deze behandeling is nog niet bekend.

Het camping arrest in de overdrachtsbelasting

De camping wordt in deze casus vergeleken met een hotel. Hiermee kwalificeerde de camping (of het bungalowpark) niet als een zogenaamd onroerendezaakrechtspersoon (OZR). Hierbij was van belang dat de campingplaatsen met name kort werden verhuurd en er daarnaast bijkomende (ondersteunende en recreatieve) gebouwen / voorzieningen op de camping aanwezig waren. In deze casus lijkt het erop dat de rechters over de camping hebben gewandeld en de website goed hebben bekeken. Omdat er meer bijkomende recreatieve voorzieningen op de camping waren (zoals speeltoestellen, sportvelden, zwembad, klimwanden, etc.), des te meer voorzieningen er op de camping zijn, des te groter de kans dat er geen overdrachtsbelasting wordt geheven. De reden is dat hierdoor de exploitatie van het vastgoed minder relevant lijkt te zijn. In de casus bij het Gerechtshof (in 2020) waren er niet veel voorzieningen aanwezig, dan is blijkbaar geen sprake van recreëren, maar van kamperen (en dus heffing van overdrachtsbelasting). Kennelijk heeft de adviseur van de camping niet goed zijn best gedaan om de feiten helder te presenteren. De rechter kijkt met de volgende bril: "er zijn kavels die voor langere perioden worden verhuurd en hierop mogen de huurders hun eigen bungalow of chalet bouwen (plaatsen)." Dan gaat het om de exploitatie van grond met enkele bijkomende voorzieningen.

Noot fiscaal jurist inzake onroerendezaaklichaam

Als u een rechtspersoon verwerft met een onroerende zaak, is het van belang kritisch te kijken naar de heffing van overdrachtsbelasting. Bij het verkrijgen van een onroerendezaaklichaam kwalificeren de aandelen als een fictieve onroerende zaak (ex artikel 4 WBR). Er moet dan worden voldaan aan twee vereisten (1) bezitseis en de (2) doeleis. De bezitseis is eenvoudig, indien de onroerende zaak meer dan 50% van de totale bezittingen beslaan en tenminste 30% van de totale bezittingen bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken, is voldaan aan de bezitseis. De doeleis is een stuk complexer. De doeleis bepaalt dat de onroerende zaken als geheel genomen, geheel of voor ten minste 70% (hoofdzakelijk) dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van deze onroerende zaken. De deelnemingen (van 1/3 en meer) moeten voor de waarde worden meegeteld.