Beperking renteaftrek vastgoed

Sinds 1 januari 2019 geldt er een algemene beperking voor renteaftrek, genaamd de earningsstrippingregeling. In 2022 en 2023 is de rente niet aftrekbaar als het saldo van verschuldigde en ontvangen rente hoger is dan 20 procent van de winst en meer dan 1.000.000 euro bedraagt. Vanaf 2025 wordt deze regeling voor vastgoedlichamen verder aangescherpt. In dit artikel een toelichting op deze mogelijke wetswijziging.

Nieuws in vastgoedland (22 oktober 2024)

De aangekondigde beperking van de renteaftrek voor vastgoedbedrijven gaat vermoedelijk niet door !  Coalitiepartijen vinden renteaftrekbeperking voor vastgoedbedrijven veel te ver gaan, dit kan ook zorgen voor minder huurwoningen. In het belastingplan 2025 is aangekondigd dat het de renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen verder wordt aangescherpt. Deze aanscherping komt vermoedelijk te vervallen (zo bleek tijdens de behandeling in de tweede kamer op 21 oktober 2024). Op dit moment is renteaftrek tot een bedrag van € 1.000.000 toegestaan (óf tot 20% van de EBITDA wanneer dit hoger). Het percentage zou worden verhoogd tot 25%, dit wordt nu voor alle beleggers in de BV of NV (of cooperatie) vastgesteld op 24,5%. Er is weer een beetje rust in vastgoedland en onze advies afdeling gaat tijdelijk met andere wijzigingen bezig.  Aftrek rente tot € 1.000.000 (en als dit meer is tot max 24,5% EBITDA) We moeten niet te vroeg juichen, er komen nog wel nieuwe anti misbruik bepalingen, deze zijn nog niet bekend.

Renteaftrek beperking niet  in strijd met europees recht

De antiwinstdrainage regeling is verenigbaar met het unierecht, aldus het Hof van Justitie op 4 oktober 2024 (ECLI:EU:C:2024:822). Het HvJ EU stelt vast dat de Nederlandse aftrekbeperking van artikel 10a wet VPB 1969 een verschil in behandeling inhoudt en dat in grensoverschrijdende gevallen een nadelig / afschrikkend effect kan hebben op de vrijheid van vestiging. Echter... dit is legitiem om fraude en belastingontwijking te bestrijden. Deze procedure ging over een internationaal concern met de moeder vennootschap in Belgie en een aantal dochterondernemingen in Nederland. Er wordt door de Nederlandse dochtervennootschap een overname gedaan welke wordt gefinancierd binnen het concern. Het Gerechtshof is van mening dat de rente beperkt aftrekbaar is, de Hoge Raad stelt (prejudiciele) vragen aan het HvJ van de EU. Volgens het HvJ mag de renteaftrek worden beperkt omdat eigen vermogen binnen een groep op kunstmatige wijze bij een Nederlandse vennootschap als vreemd vermogen naar voren komt en dat die rente op de lening wordt afgetrokken van de Nederlandse fiscale winst (belastbaar resultaat). Dit vermoeden kan door de Nederlandse koper worden weerlegd. De correctie is van toepassing op het bovenmatige deel van de te hoge rente. Als de lening geen enkele economische functie zou rechtvaardigen dan is het redelijk om via het evenredigheidsbeginsel de aftrek geheel te weigeren. Hoe deze uitspraak uitpakt voor de specifieke bepaling voor renteaftrek bij vastgoed lichamen vanaf 2025 is nog niet bekend, deze bepaling lijkt in strijd met het gelijkheidsbeginsel, de sectorale discriminatie. Zie mede deze scriptie uit 2023.

Vanaf 2025 een ramp periode voor vastgoed beleggers

Als wij alle complexe zaken rondom de renteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel) van artikel 15b moeten uitleggen worden we depressief. De maatregel die in 2025 wordt ingevoerd heeft grote gevolgen voor alle beleggers in vastgoed. De regeling had heel simpel gekund door bijvoorbeeld de drempel van € 1miljoen te verlagen tot € 200.000. Nu komen veel MKB beleggers met vastgoed in de BV in de financiele problemen.  

Voorbeeld effect renteaftrekbeperking vastgoedlichamen vanaf 2025

Een BV verhuurt een bedrijfspand aan een derde. De waarde van het pand is € 600.000, de huur bedraagt € 40.000 per jaar. De directe kosten (verzekeringen, OZB etc.) bedragen € 10.000 per jaar. Op het pand is een financiering afgesloten van € 300.000, de rente bedraagt € 15.000 per jaar (5%). De EBITDA bedraagt € 30.000 (zijnde huur -/- directe kosten). De winst voor VPB bedraagt € 15.000. De VPB in 2024 bedraagt in dit geval € 3.000 per jaar. Vanaf 2025 is maximaal 25% van € 30.000 € 7.500 aan rente aftrekbaar. De VPB vanaf 2025 bedraagt in dit geval € 4.500. De niet aftrekbare rente mag de BV - onder voorwaarden - later nog een keer aftrekken, mits je in enig jaar maar genoeg winst in de BV maakt, bijvoorbeeld bij een latere verkoop met een (forse) boekwinst. Onder het begrip rente vallen de volgende kosten:

• afsluitkosten financiering
• afsluitprovisie
• valuta resultaten (op de hoofdsom)
• rente in financial lease of huurkoop contract
• wettelijke rente
• kosten renteafdekkingsinstrument

Dreigende fiscale lastenverzwaring voor verhuurders van vastgoed vanaf 2025

Vanaf 2025 staan bedrijfsmatige verhuurders van vastgoed mogelijk voor een nieuwe fiscale uitdaging met grote financiele gevolgen. Er zijn plannen om de fiscale renteaftrekbeperking, die momenteel van toepassing is op grote ondernemingen, uit te breiden naar MKB-ondernemers in de vastgoedsector. Deze wijziging zou met name impact hebben op verhuurders van vastgoedportefeuilles in een BV of NV (onderneming).

Earningsstrippingsregeling en/of renaftrekbeperking vastgoedlichamen

De drempel van € 1 miljoen voor generieke renteaftrekbeperking komt voor vastgoedlichamen per 1 januari 2025 te vervallen. De maatregel zal voor veel vastgoedbeleggers (in BV's) erg nadelig uitwerken. In de voorjaarsnota 2023 en voorjaarsnota 2024 gaf het kabinet al aan dat er een regeling zat aan te komen. Grote beleggers splitsten hun vennootschappen in meerdere BV's of cooperaties zodat even zoveel keren gebruik kon worden gemaakt van de drempel van € 1 miljoen euro. Die truct wordt met name toegepast door vastgoed beleggers die aan derden verhuren. Artikel 15b wet VPB gaat vanaf 2025 regelen dat betaalde rente alleen nog maar aftrekbaar is tot 25% van de EBITDA. De drempel van € 1 miljoen wordt geschrapt.

Wat is een vastgoedlichaam?

Dit wordt in art. 15b Wet Vpb 1969 als volgt omschreven:

• als “gedurende minimaal de helft van het jaar de gecorrigeerde bezittingen van de belastingplichtige hoofdzakelijk (70% of meer van het gecorrigeerde balanstotaal)bestaan uit onroerende zaken of gedeelten daarvan voor zover die onroerende zaken of gedeelten daarvan rechtens dan wel in feite direct of indirect ter beschikking worden gesteld aan een ander dan een met de belastingplichtige verbonden lichaam of een met hem verbonden natuurlijk persoon.”

Opmerkingen

• voor de 70% norm moet gekeken worden naar de opgeschoonde balans, dus zonder eventuele dochter BV's en zonder vorderingen op de aandeelhouder en/of gelieerde BV's
• begrip onroerende zaken moet ruim worden uitgelegd, hieronder vallen oook appartementsrechten, rechten van opstal of erfpacht, economische eigendommen, etc.

Wat is een verbonden persoon bij vastgoedlichamen?

Bij verhuur aan verbonden vennootschappen speelt de regeling niet. Voor het begrip verbonden persoon wordt verwezen naar artikel 10a van de wet VPB 1969. Verbonden lichamen zijn:

1. een dochter-bv waarin de vastgoed-bv een aandelenbelang van minimaal 1/3e heeft;
2. een moeder-bv die een aandelenbelang van minimaal 1/3e in de vastgoed-bv heeft;
3. een zuster-bv, waarbij de holding zowel in de zuster-bv als in de vastgoed-bv een aandelenbelang van minimaal 1/3e heeft;
4. een bv die met de vastgoed-bv deel uitmaakt van een fiscale eenheid Vpb.

Verbonden natuurlijke personen zijn natuurlijke personen die, eventueel met partner. voor tenminste 33,3% een aandelenbelang heeft in de vastgoed BV of in een met hem verbonden lichaam.

Huidige regeling verhuur via vastgoed BV

Op dit moment geldt binnen de vennootschapsbelasting dat:

• Financieringslasten, zoals rente, in principe aftrekbaar zijn, waardoor ze de fiscale winst verlagen.
• De aftrek van rente wordt beperkt tot 20% van de fiscale EBITDA of een bedrag van €1 miljoen euro, afhankelijk van welk bedrag hoger is.

Nieuwe regeling vastgoed BV vanaf 2025

Volgens de Voorjaarsnota 2023 worden deze regels aangescherpt:

• Vanaf 2025 wordt de drempel van €1 miljoen geschrapt voor vastgoedlichamen die vastgoed verhuren aan derden.
• Rente kan dan alleen worden afgetrokken tot maximaal 20% van de fiscale EBITDA.
• Bij minder goed rendement op vastgoed kan dit verstrekkende financiele gevolgen hebben.
• Verminderde liquiditeit: Hogere belastingaanslagen kunnen de cashflow beperken, wat de financiële ruimte om te investeren of bestaande leningen af te lossen kan beïnvloeden. 
• Complicaties in fiscale eenheid: Het is nog onduidelijk hoe deze maatregel toegepast zal worden binnen fiscale eenheden waarbij sommige vennootschappen geen vastgoed bezitten en resultaten dus met elkaar worden verrekend.

Aandachtspunten voor de praktijk van de Vastgoed BV

• Impact op rendement: Verhuurders moeten rekening houden met de mogelijkheid van een hogere belastingdruk die invloed kan hebben op het rendement van hun vastgoedportefeuille.
• EU conformiteit: De wijziging is gebaseerd op een Europese richtlijn; het is nog de vraag of deze specifieke toepassing op verhuurders daarmee in overeenstemming is.

Acties voor verhuurders via een Vastgoed BV

Hoewel het misschien te vroeg is voor concrete acties, is het raadzaam voor verhuurders om:

• Potentiële impact beoordelen: Overweeg de mogelijke financiële impact van de aangepaste renteaftrekbeperking op uw onderneming. Laat uw accountant of fiscaal jurist alvast een berekening maken, of stuur ons een e-mail voor nadere advisering.
• Plan vooruit: Begin met het plannen van maatregelen om de potentiële financiële impact te mitigeren, zoals het herstructureren van financieringen of het optimaliseren van de exploitatie van het vastgoed.

Renteaftrekbeperking in de Vennootschapsbelasting

Rentelasten zijn in beginsel gewoon en volledig aftrekbaar. Door het opstaptarief in Nederland en de tariefsverschillen in verschillende landen kunnen bedrijven "spelen" met rentestromen binnen een concern. Rente wordt betaald in landen met een hoog VPB tarief en worden vervolgens belast in de land met een laag VPB tarief, hierdoor worden winsten binnen een concern fiscaal voordelig verplaatst. De earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting beoogt dit te voorkomen. Daarnaast wil de overheid een beperking aanleggen voor het teveel met vreemd vermogen financieren van bedrijven. De maatregelen zijn de afgelopen jaren steeds complexer en scherper geworden. Sinds 2022 wordt de rente aftrek op leningen toegelaten tot maximaal het hoogste bedrag van (1) 20% van de fiscale EBITDA of (2) €1.000.000. Het deel van de niet afgetrokken rente kan worden meegenomen naar de volgende jaren en dan ten laste van de winst worden gebracht. Veel MKB ondernemers hebben hier geen last van, immers € 1.000.000 aan rente komt niet snel in beeld. Voor grotere bedrijven of onroerend goed ondernemers kan dit wel een probleem opleveren.

Winstberekening bij earningsstripping

Het gaat om de fiscale winst (zonder toepassing renteaftrekbeperking) +/+ afschrijving +/+ saldo van betaalde en ontvangen rente in het fiscale jaar +/+ afwaardering tot lagere bedrijfswaarde van de bedrijfsmiddelen.

Vrijgestelcde inkomsten, zoals onder de deelnemingsvrijstelling vallende voordelen, worden niet tot de EBITDA gerekend.

Voor rente wordt gekeken naar leningen, hierbij wordt ook financial lease als een lening gezien. Rente op schulden aan leveranciers en de belastingdienst wordt niet meegenomen. 

Een fiscale eenheid wordt voor de earningsstripping als 1 entiteit gezien. Interne financieringen zijn hierbij dus niet relevant. Het minimumbedrag geldt per belastingplichtige, dit zou een reden kunnen zijn om de fiscale eenheden anders in te delen (te splitsen). 

Wijzigingen earningsstripping voor vastgoed lichamen

 Binnen de vastgoed sector kan de drempel van € 1.000.000 een probleem geven, temeer als vastgoed zwaarder is gefinancieerd. Omdat de drempel geldt per belastingplichtige (of fiscale eenheid) kan er een prikkel bij (vastgoed) ondernemers bedraagt om activiteiten / vastgoed portefeuilles op te knippen over meerdere BV's. Hiermee wordt de rentelast dusdanig ondergebracht dat het saldo van de rentebate / rentelast onder de drempel van € 1.000.000 blijft. Voorgesteld wordt om met ingang van 2025 de drempel van € 1.000.000 voor vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed buiten toepassing te laten. Deze maatregel heeft tot gevolg dat Nederland voor grotere (en internationale) vastgoedbeleggers minder aantrekkelijk zal worden, dit wordt nog eens versterkt door de wijzigingen voor de fiscale beleggingsinstelling en de afschaffing van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting bij OZ lichamen. Het is bijzonder dat deze maatregel specifiek voor vastgoedondernemers of vastgoedlichamen wordt genomen.

Voorbeelden earningsstripping

Voorbeeld 1 inzake earningsstripping / renteaftrekbeperking

De winst voor belastingen bedraagt € 9.500.000, de afschrijving bedraagt € 1.000.000 en de (per saldo) betaalde en afgetrokken rente bedraagt € 2.000.000. De EBITDA komt hiermee op € 12.500.000. De maximale renteaftrek in 2023 bedraagt hiermee 20% van € 12.500.000 = € 2.500.000.  De volledige rente is dus aftrekbaar.

Voorbeeld 2 inzake earningsstripping / renteaftrekbeperking

Een horeca bedrijf heeft een winst voor belastingen van € 1.000.000, de afschrijving bedraagt € 150.000 en de (per saldo) betaalde en afgetrokken rente bedraagt € 850.000. De EBITDA komt hiermee op € 2.000.000. De maximale renteaftrek in 2023 bedraagt hiermee 20% van € 2.000.000= € 400.000.  Dit bedrag is lager dan € 1.000.000 en hiermee is de rente volledig aftrekbaar. 

Voorbeeld 3 inzake earningsstripping / renteaftrekbeperking

Een vastgoed ondernemer heeft een vastgoedportfeuille van € 75.000.000 met een financiering van € 50.000.000, rente bedraagt 4%, derhalve € 2.000.000. De netto huuropbrengst bedraagt € 4.500.000. Afschrijving is nihil omdat dit fiscaal niet is toegestaan. De maximale renteaftrek bedraagt 20% van € 4.500.000 = € 900.000. De tweede grens voor de aftrekbeperking in de vennootschapsbelasting bedraagt € 1.000.000. Er is € 1.000.000 aan rente niet aftrekbaar, zijnde € 2.000.000 -/- € 1.000.000

De winst voor belastingen bedraagt € 1.000.000, de afschrijving bedraagt € 150.000 en de (per saldo) betaalde en afgetrokken rente bedraagt € 850.000. De EBITDA komt hiermee op € 2.000.000. De maximale renteaftrek in 2023 bedraagt hiermee 20% van € 2.000.000= € 400.000.  Dit bedrag is lager dan € 1.000.000 en hiermee is de rente volledig aftrekbaar. 

Fraus legis en earningsstripping

Door diverse arresten is de reikwijdte van artikel 10a Wet Vpb als fraus legis op veel punten verduidelijkt. In juli 2022 zijn er een tweetal arrest gewezen omtrent de aftrek van rente op leningen die dienden ter financiering van aankopen door private equity partijen (Hoge Raad 2 juli 2022 ECLI:NL:HR:2022:1085). Dit waren voor belastingplichtige gunstige uitspraken, de aftrekbeperking van artikel 10a komt minder snel in beeld (dan dat de belastingdienst zou wensen). Artikel 10a is sindsdien wel aanscherpt en via de "onzakelijke lening leer" zal het lastig worden om rente in aftrek te brengen bij grotere aankopen.

Er is echter nog één belangrijk onderdeel dat nog moet worden uitgediept, dat is het door het Europese Hof gewezen Lexel’-arrest (HvJ EU 20-01-2021, ECLI:EU:C:2021:34) welk arrest onder omstandigheden beperkingen oplegt aan de EU-lidstaten om rente in aftrek te beperken. Het wachten is op de eerste uitspraak waarbij dit arrest in Nederlands perspectief wordt getoetst.

Vastgoedbedrijven en earningsstripping of renteaftrekbeperking

Voor (grotere) vastgoedbedrijven is de earningsstripping regeling een probleem en vanaf 2025 zal dit probleem ook voor kleinere vastgoedondernemers een probleem kunnen worden. De aanscherping van de earningsstrippingregels zouden wel eens een strijdigheid met de Anti Tax Avoicance Directive (ATAD 1). Volgens artikel 3 van de ATAD 1 mogen landen maatregelen nemen om hun nationale fiscale grondslag te beschermen edoch dit speelt hier niet. Door de maatregel worden vastgoedondernemers simpelweg slechter behandeld dan normale ondernemers. De europese rechter heeft in eerder zaken (Hongarije zaak uit 2021 en de Polen zaak uit hetzelfde jaar). Er zijn in juni 2023 al kamervragen gesteld.

Noot fiscaal jurist inzake vastgoed BV en renteaftrekbeperking

De renteaftrekbeperking komt voor het gemiddelde MKB bedrijf niet in beeld. Er zijn een hele serie renteaftrekbeperkingen in de Wet op de Vennootschapsbelasting opgenomen. Bij overname en in de M&A praktijk is dit een aandachtspunt. De belangrijkste renteaftrek beperkingen zijn:

• onzakelijke leningen (afwaardering niet aftrekbaar) Hoge Raad 2008 en  Hoge Raad 2011
• anti winst drainage (artikel 10a VPB)
• schijnleningen / bodemloze put leningen Hoge Raad 2004
• deelnemerschapsleningen en laagrentende leningen (artikel 10.1.d VPB)

Er kan worden gespeeld met de winst binnen een bedrijf door - binnen de grenzen van het goed koopmansgebruik - dit kan door:

• winsten eerder te verantwoorden dan men feitelijk van plan zou zijn;
• lening omzetten (preferente) aandelen;
• balansverkortende maatregelen, zoals eigendom vervangen door lease of huur, factoring van debiteuren. etc.;
• aangaan van leningen tegen een (lagere) variabele rente, in combinatie met een renteswap.  
• bij grotere bedragen zou een concern verticaal gesplitst kunnen worden, dit zal de komende jaren wel gerepareerd worden (zoals ook bij de vastgoedsector).

Advies inzake vastgoed BV in 2025

Het lijkt nu nog iets te vroeg om alle panden al in de etalage te zetten, toch doen verhuurders er goed aan om de potentiele impact op hun situatie in beeld te brengen. Wordt de aanslag vennootschapsbelasting substantieel hoger? Zo ja wat is daar van de impact?

De aangekondigde wijziging van de renteaftrekbeperking kan een aanzienlijke impact hebben op de fiscale lasten van vastgoedverhuurders. Het is belangrijk dat betrokken partijen zich bewust zijn van deze veranderingen en de implicaties ervan voor hun bedrijfsvoering. De maatregel wordt vrij uitgebreid toegelicht in deze syllabus uit 2022 of dit memorandum uit 2018 en deze scriptie uit 2018.

Gedetailleerde informatie en updates zullen naar verwachting rond Prinsjesdag (september 2024) worden gepubliceerd als onderdeel van het Belastingplan 2025. Voor nu is het essentieel om op de hoogte te blijven en voorbereidingen te treffen voor mogelijke scenario's. Voor meer informatie of advies, kunt u contact opnemen met onderstaande specialisten.