print sitemap zoeken disclaimer contact

U bevindt zich hier :Jongbloed Fiscaal Juristen Kennisbank Vastgoed en fiscus Btw-aftrek bij aankoop perceel

Vastgoed in box 3 zonder risico ?

Vraag onze fiscaal juristen

Klik hier

Fiscaal slim in vastgoed investeren?

Vraag vrijblijvende offerte

Klik hier

Discussie met de Belastingdienst?

Vraag vrijblijvende offerte

Klik hier

Aftrek van btw bij aankoop perceel

Belastingplichtigen voor de btw kunnen het recht hebben om aan hen in rekening gebrachte btw in vooraftrek te brengen. Daarbij is wel vereist dat de belastingplichtige ook daadwerkelijk handelt in zijn rol als btw-belastingplichtige. De vraag is dan steeds of het gekochte goed voor btw-belaste handelingen wordt gebruikt. Het recht op aftrek ontstaat op het moment waarop de aftrekbare btw verschuldigd wordt, dus het moment waarop het goed wordt geleverd.

Het komt voor dat op het moment van levering nog niet duidelijk is of iemand belastingplichtige is voor de btw of niet. Dat betekent niet dat aftrek direct onmogelijk is. De Belastingdienst – of in een latere fase: de rechter – moet dan beoordelen of het goed is gekocht met het voornemen een economische activiteit (btw-belaste prestatie) uit te oefenen. Indien dat het geval is, is toch gehandeld als belastingplichtige en mag de btw in vooraftrek worden gebracht. Daarbij is het niet van belang of het goed onmiddellijk wordt gebruikt voor de met btw belaste handelingen, of pas op een later moment. Wij merken op dat dat voor (bijvoorbeeld) de herzieningsbepalingen anders kan zijn.

Btw en aankoop van een perceel

In een recente zaak bij de Rechtbank Noord-Nederland speelde het volgende. Een bv koopt in 2013 van de gemeente een perceel grond. Het perceel grond grenst aan het terrein van een ander bedrijf. Bij de verkoop van de grond aan de bv wordt een btw-bedrag van € 74.954 in rekening gebracht. De bv vraagt deze btw terug en die teruggaaf volgt.

In 2018 sluit de bv met het bedrijf waar het perceel aan grenst een huurovereenkomst. Althans: de dagtekening op de huurovereenkomst is van 2018. Volgens de overeenkomst is de huurrelatie echter al per 1 januari 2014 aangegaan. Partijen zijn, zo blijkt uit het schriftelijke stuk, een btw-belaste verhuur overeengekomen. Dat is een economische activiteit. In de jaren 2013 tot en met 2017 geeft de bv (de verhuurder) in het geheel geen belaste omzet aan. In 2018 gebeurt dat wel en in 2019 ook.

Belastingdienst over btw bij aankoop van dit perceel

De Belastingdienst legt een naheffingsaanslag op. Hij betwijfelt of bij de aankoop van het perceel de intentie al aanwezig was om het perceel belast te gaan verhuren. Bij afwezigheid van deze intentie is geen sprake van een economische activiteit, dus was er ook geen recht op btw-aftrek. Daar komt nog bij dat het perceel eerst zonder tegenprestatie (dus gratis) ter beschikking is gesteld, als gevolg waarvan van een economische activiteit geen sprake is.

Ook voert de Belastingdienst aan dat het gebruik door de huurder ingaat zodra de huurder op het perceel handelingen verricht / laat verrichten met het oog op btw-belaste handelingen van die huurder. In 2013 heeft echter geen btw-belaste verhuur plaatsgevonden, zodat in 2013 ook geen recht op vooraftrek bestaat. Indien wel btw-aftrek is geclaimd, moet dit worden gecorrigeerd.

De belastingplichtige is het hiermee uiteraard oneens. Hij meent dat bij de aankoop de intentie bestond om btw-belast te gaan verhuren en dat reeds daarom recht op aftrek van btw bestaat. De intentie blijkt onder meer – aldus nog steeds belastingplichtige – uit de aanzienlijke investeringen die zijn gedaan om het perceel geschikt te maken voor het voorgenomen gebruik. Dat alles later pas schriftelijk is vastgelegd, komt onder meer door lopende juridische procedures.

Oordeel rechtbank over de btw-aftrek bij aankoop perceel

De rechtbank beschrijft eerst het toetsingskader. Daaruit volgt dat geoordeeld moet worden over de vraag of het perceel is verkregen met het – door objectieve factoren bevestigde – voornemen een economische activiteit uit te oefenen. Daarbij is niet van belang of het perceel onmiddellijk is gebruikt voor economische activiteiten.

Het is de belastingplichtige die de aftrek claimt. Het is daarmee ook aan belastingplichtige om het recht op deze aftrek aannemelijk te maken. Volgens de rechtbank is dat gelukt. Er bestaat begin 2013 daarom recht op aftrek van de in rekening gebrachte btw bij de aankoop van het perceel. Dat de afspraken pas later schriftelijk zijn vastgelegd, is in de ogen van de rechtbank voldoende verklaard. Op dit punt is het dus zo dat er in 2013 een recht op aftrek ontstaat, maar dat zegt nog niets over de omvang van het recht op aftrek. Hier staat dus slechts vast dat het perceel bestemd was om tegen vergoeding ter beschikking te worden gesteld (een economische activiteit).

Dan is de vervolgvraag wat de omvang van het recht op vooraftrek is. Aftrek is enkel mogelijk voor zover het perceel wordt gebruikt voor belaste prestaties. In 2013 is dat niet het geval geweest. Daarnaast is niet aannemelijk gemaakt dat bij de levering van het perceel in 2013 al de intentie bestond om btw-belast te gaan verhuren. Hier speelt onder meer mee dat de huurovereenkomst vijf jaar later is opgesteld. Voorts volgt de intentie om btw-belast te verhuren, niet uit de gedane investeringen.

De rechtbank komt daarmee tot de conclusie dat geen recht op aftrek van de btw bestaat die bij de levering van het perceel in rekening is gebracht. Dat is het gevolg van het feit dat niet aannemelijk is gemaakt dat op het moment van levering (2013) al de intentie bestond om het perceel voor btw-belaste verhuur aan te wenden.

Fiscaal jurist over btw-aftrek en intenties

Achteraf aantonen dat een bepaalde intentie bestond, is altijd lastig. Dit speelt niet alleen bij de aanschaf van percelen bestemd voor btw-belaste verhuur, maar bijvoorbeeld ook bij de herinvesteringsreserve. Het is raadzaam om voornemens / intenties op schrift en gedagtekend vast te leggen. Dat kan bijvoorbeeld in een bestuursbesluit. Op die wijze is er altijd een begin van bewijsmateriaal aanwezig op het moment dat de Belastingdienst een controle instelt. Bij een groot genoeg belang kan het zelfs raadzaam zijn om de intenties kenbaar te maken via vooroverleg, zodat ten tijde van de transactie de Belastingdienst reeds bekend is met de intentie en / of het voornemen.

Aftrek van btw leidt in het algemeen vaak tot discussies met de Belastingdienst. Het is dan raadzaam een specialist erbij te betrekken, zodat uw belangen optimaal verdedigd worden. Wij denken graag met u mee. Neem gerust eens rechtstreeks contact op met één van onderstaande auteurs.

Uitspraak: ECLI:NL:RBNNE:2021:288


Meer weten van btw-aftrek bij aankoop perceel


Laatste update : 19-07-2021
Dit artikel (of blog of voorbeeldovereenkomst) is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatieve aard. De informatie in dit artikel kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in dit artikel dient derhalve niet als fiscaal/juridisch advies te worden beschouwd. Jongbloed Fiscaal Juristen N.V. en of haar vestingen/ deelnemingen aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit het artikel.

Deel deze pagina

U bevindt zich hier : Jongbloed Fiscaal Juristen Kennisbank Vastgoed en fiscus Btw-aftrek bij aankoop perceel

Jongbloed Fiscaal Juristen - Disclaimer - Zoeken - Sitemap