Vastgoedtransacties in de inkomstenbelasting

De resultaten die behaald worden bij transacties met vastgoed kunnen belast worden als winst uit onderneming, resultaat uit overige werkzaamheid of inkomen uit sparen en beleggen. Hierna worden alledrie de kwalificaties kort beschreven en wordt tevens een arrest toegelicht waarin de "bron" ter discussie stond.

Beperking afschrijving vastgoed in de inkomstenbelasting

Ondernemers, resultaatgenieters en rechtspersonen mogen op gebouwen afschrijven. De afschrijving is echter beperkt. Er mag worden afgeschreven tot de zogeheten bodemwaarde. De hoogte van de bodemwaarde is op dit moment verschillend voor de inkomstenbelasting en de Vennootschapsbelasting en tevens afhankelijk hoe (door wie) het gebouw / vastgoed wordt gebruikt (in eigen gebruik of ter belegging). Nu geldt in de Inkomstenbelasting een ruimere afschrijvingsmogelijkheid voor gebouwen in eigen gebruik dan in de Vennootschapsbelasting. Waarom? Dat weet niemand. Er is besloten dat per 2024 dit onderscheid komt te vervallen door de bodemwaarde voor alle gebouwen vast te stellen op de WOZ waarde, dit zowel in de VPB als in de IB.

• Let op! Door de wetswijziging in 2024 worden in de Inkomstenbelasting de afschrijvingsmogelijkheden voor gebouwen in eigen gebruik aanzienlijk beperkt, evenals – indien aan de orde - de toepassing van de herinvesteringsreserve.

Winst uit onderneming

Van een onderneming in fiscale zin kan men spreken indien het gaat om een zelfstandige, duurzaam bedoelde organisatie die is gericht op het rendabel maken van arbeid en kapitaal door deelneming aan het maatschappelijk ruilverkeer. De positieve en negatieve resultaten uit deze onderneming worden aangemerkt als winst uit onderneming.

Hof Den Haag, 5 augustus 2016, nrs. 14/00084 tot en met 14/00088: hier ging het om een belastingplichtige die panden aankoopt waarvan sprake is van achterstallig onderhoud, waarmee door de gemeente in diverse gevallen aanschrijvingen zijn uitgevaardigd, waarbij het achterstallige (deels verplichte) onderhoud is verricht teneinde hogere huren te kunnen berekenen dan wel verkoopwinsten te behalen. De uitkomst van de procedure is dat sprake is van winst uit onderneming.

Het gelijk is aan de inspecteur.

Noot: bovenstaande uitspraak is relevant voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteit.

Inkomen uit sparen en beleggen

Rechtbank Noord-Nederland, 5 april 2016, nrs. 15/217 tot en met 15/226: verhuur van (studenten)kamers dient als inkomen uit sparen en beleggen (box 3) aangemerkt te worden. Het betrof hier een belastingplichtige die tussen de 90 en 100 kamers verhuurt. Alle panden worden beheerd door een externe beheerder. In geschil was of het hier ging om normaal danwel meer dan normaal actief vermogensbeheer. De Rechtbank oordeelde dat de verhuur van 23 panden op zichzelf nog niet met zich brengt dat sprake zou zijn van meer dan normaal actief vermogensbeheer. Hierbij was van belang dat de door belastingplichtige werkzaamheden (gedeeltelijk) zijn uitbesteed aan een externe beheerder. De door belastingplichtige verrichte werkzaamheden waren dusdanig gering, dat niet gesproken kan worden van meer dan normaal actief vermogensbeheer.

Het gelijk is aan belanghebbende.

Resultaat uit overige werkzaamheden

Van resultaat uit overige werkzaamheden is sprake indien ...... Of sprake is van een resultaat uit overige werkzaamheden is afhankelijk van verschillende factoren (snelheid waarmee wordt doorverkocht, aantal panden, omvang werkzaamheden, aanwending vreemd vermogen, projectontwikkeling, uitponden, enz.).

Rechtbank Den Haag 19 juli 2016, nr 16/207. In dit arrest ging het om belanghebbende die een leegstaand bioscooppand heeft aangekocht met de bedoeling dit te slopen en op deze locatie een grand café te realiseren. Doordat de gemeente niet meewerkt, wijzigt belanghebbende zijn plannen en bouwt hij een winkelpand met drie luxe appartementen, met de bedoeling het geheel te verkopen. Uiteindelijk lijdt belanghebbende een verlies van € 600.000. De inspecteur was in onderhavig arrest van mening dat het om inkomsten uit sparen en beleggen (box 3) zou gaan. Belanghebbende wilde het verlies als verlies uit resultaat uit overige werkzaamheden (box 1) aanmerken.

De Rechtbank oordeelt dat de realisatie van het onroerend goed normaal vermogensbeheer te boven gaat, hetgeen erin resulteert dat het verlies als resultaat uit overige werkzaamheden aangemerkt dient te worden. Het gelijk is aan belanghebbende.

Tot slot

De jurisprudentie omtrent vastgoedtransacties is zeer casuïstisch en sterk afhankelijk van de exacte feiten en omstandigheden. Het is dan ook raadzaam u vooraf te laten informeren of – indien u reeds een vragenbrief van de Belastingdienst heeft ontvangen – u bij te laten staan door een fiscaal jurist. Heeft u vragen over dit artikel? Neem contact op met de auteur.