Waarde van vastgoed of een woning bij overlijden

Wanneer u als ergenaam een woning erft is de hoogte van de erfbelasting afhankelijk van de WOZ waarde van de woning of het appartement. Dit is de WOZ waarde vastgesteld over het jaar van overlidjen of het jaar daarna. Dus overlijden in 2026 dan deze WOZ beschikking (peildatum januari 2025) of de WOZ beschikking 2027 (peildatum januari 2026). Tegen de nieuwe WOZ beschikking zou u dan bezwaar kunnen maken. Er zijn 2 opties om de WOZ waarde te verlagen

1. Jaar wachten en tegen de volgende WOZ Beschikking bezwaar maken
2. De gemeente verzoeken om een nieuwe WOZ beschikking en hiertegen bezwaar maken. Bij dit verzoek een verklaring van erfrecht meesturen.
3. Aangifte erfbelasting indienen met oude WOZ waarde en bezwaar maken tegen de aanslag erfbelasting (als blijkt dat de WOZ beschikking van het latere jaar lager is).

Hulp nodig bij uw aangifte erfbelasting ? Stuur gerust een e-mail voor vrijblijvende offerte

Niet eens met WOZ waarde woning bij nalatenschap

Als u het niet eens bent met de WOZ beschikking over het jaar van overlijden (die al is afgegeven) kunt u als erfgenaam (op grond van artikel 28 Wet Onroerende Zaken) een nieuwe WOZ beschikking aanvragen. Deze krijgt dan een nieuwe dagtekening (komt meestal binnen 2 maanden na de aanvraag) zodat u hiertegen bezwaar en eventueel beroep kunt aantekenen. Het bezwaarschrift moet binnen 6 weken na de beschikking worden ingediend.

De voorwaarden die voor de nieuwe WOZ beschikking gelden

De voorwaarden om op grond van artikel 28 WOZ een nieuwe beschikking aan te vragen zijn:

1. U moet bleang hebben bij de vastgestelde waarde. Van een belang in deze situatie is sprake als de vastgestelde waarde op grond van een wettelijk voorschrift wordt gebruikt en de medebelanghebbende daardoor in zijn individuele belangen wordt geraakt. Het feit dat zowel de heffing van de erfbelasting als de onroerende zaakbelasting als de inkomstenbelasting (box 3) ten laste van de erfgenaam komen maakt dat de erfgenaam in elk geval mede belanghebbende is
2. De gemeente moet niet al een reguliere WOZ beschikking aan de erfgenamen hebben bestuurd. In een procedure bij het Gerechtshof Den Haag d.d. 1 juni 2023 ECLI:NL:GHDHA:2023:1443 kwam dit aan de orde. Volgens het Gerechthof hadden de erfgenamen op hun naam al een beschikking ontvangen en konden zie dan niet meer verzoeken om een nieuwe beschikking. De Hoge Raad was het op 11 juli 2025 ECLI:NL:HR:2025:1124 niet met het Gerechtshof eens, er moet een nieuwe beschikking worden opgesteld.

Praktische tips voor erfgenamen van een woning

Voor erfgenamen die bezwaar willen maken tegen de WOZ waarde of een nieuwe beschikking willen aanvragen, zijn een aantal praktische zaken van belang, de belangrijkste:

1. Controleer de WOZ waarde direct na overlijden, deze wordt meestal in januari van het volgende jaar verstuurd. Bij overlijden wordt deze doorgestuurd aan de erfgenamen.
2. Bezwaartermijn 6 weken: Bezwaar tegen een WOZ beschikking moet binnen 6 weken na de beschikking.
3. Overleg met deskundige: overleg met een makelaar of vastgoed deskundige over de WOZ waarde
4. Onderbouwing bezwaar: voeg documenten toe als onderbouwing van de lagere waarde (en eventueel foto's). Denk hierbij aan onderhoudstoestand, energie investeringen, vergelijkbare woningen die zijn verkocht, etc.
5. Vraag een nieuwe WOZ beschikking aan (als bezwaar termijn is verstreken). Alternatieve route die vaak wordt vergeten. Stuur bij het verzoek een verklaring van erfrecht mee.

Woning is een serviceflat welke waarde voor nalatenschap?

Als een erfenis bestaat uit een serviceflat (appartement met extra diensten) kan de waardering anders zijn als de marktwaarde tenminste 30% lager is dan de WOZ waarde. In dergelijke gevallen mag u de actuele waarde (waarde economisch verkeer op datum overlijden) als grondslag nemen in de aangifte erfbelasting. Serviceflat zijn soms lastiger te verkopen, daarom geldt deze 30% regeling.

Woning op erfpacht en nalatenschap

Heeft de overledene de woning op erfpachtgrond nagelaten dan mag u de WOZ waarde verminderen met 17x de jaarlijkse erfpacht canon. Dit is een forfaitaire korting.

Ingrijpende verbouwing vlak voor overlijden en nalatenschap

Als de woning kort voor het overlijden ingrijpend is verbouwd of uitgebreid en de WOZ die nog niet heeft meegenomen dan schrijft de successiewet voor dat de hogere marktwaarde als waarde in de aangifte erfbelasting moet worden opgenomen.

Verhuurde woning in de nalatenschap

Een verhuurde woning is minder waard, u mag rekening houden met de zogenaamde leegwaarde ratio. Deze ratio is afhankelijk van de verhouding tussen de huur en de WOZ waarde.

Binnen welke termijn moet de gemeente een nieuwe beschikking geven?

De termijn om een nieuwe beschikking te verstrekken op een verzoek is wettelijk vastgesteld op 8 weken nadat een nieuwe belanghebbende een verzoek heeft gedaan. Soms kan de gemeente deze termijn van 8 weken verlengen, dit wordt schriftelijk medegedeeld.

Noot fiscaal jurist inzake waardering woning bij erfenis

In het verleden was de waarde van een woning voor de aangifte erfbelasting of successierechten nog wel eens een punt van discussie In de aangofte moest u de waarde in het economische verkeer opgeven en die waarde was soms lastig te bepalen. De staatssecretaris heeft dit willen voorkomen. In het algemeen geldt voor vastgoed nog steeds de waarde in het economische verkeer. Voor woningen is echter bepaald dat deze waarde in het economische verkeer wordt gesteld op de WOZ waarde van die woning. In veel gevallen is dit een prima werkende oplossing. In de successiewet 1956 is geen mogelijkheid opgenomen om met tegenbewijs te komen, voor een lagere waardering. Via een omweg (de WOZ) kan dit echter wel worden bereikt. Er kan een nieuwe WOZ beschikking worden aangevraagd door de erfgenamen.

Soms kan er nog wel gezeur ontstaan, bijvoorbeeld als de gemeente geen nieuwe WOZ beschikking wil afgeven omdat de waarde onvoldoende afwijkt van de eerder vastgestelde waarde. Zie hiertoe kennisgroep standpunt KG:063:2023:31inzake de waardering van een woning met een te hoge WOZ Beschikking.

Tijdig aangifte erfbelasting indienen

De aangifte erfbelasting moet tijdig worden ingediend, dit is binnen 20 maanden na de overlijdensdatum (sinds 2026). Bent u bezig met de WOZ waarde (bezwaar of beroep) vraag dan tijdig uitstel aan voor het indienen van de aangifte erfbelasting. Na de genoemde periode van 20 maanden gaat de rente tikker (belastingrente) lopen.