Tiny house en belastingen
Hoe moet een tiny house fiscaal worden behandeld?
De rage van tiny houses komt uit Amerika overwaaien. Hoe werkt het fiscaal als een DGA (directeur-grootaandeelhouder) een tiny house privé koopt als thuiswerkplek of het tiny house koopt in zijn B.V.?
Tiny house als thuiswerkplek
Deze huisjes lenen zich er prima voor om dienst te doen als (klein) kantoor buiten de eigen woning. Geen last van kinderen die online lessen aan het volgen zijn en heerlijk rustig thuis werken. Ook na COVID-19 wellicht een handig alternatief voor zakelijke kantoorruimte of ruimte om bezoek te laten slapen. De regels omtrent de aftrek van kosten van een kantoor of werkplek thuis zijn sinds jaren ingewikkeld omdat er een inkomenscriterium en zelfstandigheidscriterium gelden. In dit artikel een weergave van de fiscale mogelijkheden voor een tiny house. Heeft u vragen, stuur ons gerust een e-mail.
Fiscale vereisten werkruimte thuis bij DGA
Als aan onderstaande eisen wordt voldaan, zijn er fiscaal mogelijkheden.
- Inkomenscriterium: u moet een deel van de werktijd doorbrengen in het tiny house. Heeft de DGA elders een werkplek (of kantoor), dan moet 70% van het inkomen in of vanuit het tiny house worden verdiend. Is er geen werkplek (of kantoor), dan is dit percentage slechts 30%.
- Zelfstandig deel eigen woning: de ruimte moet ook aan externen kunnen worden verhuurd en moet dus een zelfstandige ruimte zijn. Een zolderkamer of werkkamer voldoet niet. Het moet gaan om een ruimte met een eigen ingang, sanitair, toilet, etc. Een tiny house voldoet hier prima aan (in de meeste gevallen, let wel op dat er een toilet aanwezig is).
Tiny house in privé en verhuren aan de B.V.
Dit is fiscaal een minder gunstige regeling. En ook complex. Het tiny house moet dan wel onderdeel uitmaken van uw eigen woning. Hoe werkt het?
- De huur is in de B.V. aftrekbaar en in privé belast in box 1.
- Eigenwoningforfait toepassen op woondeel (en niet werkdeel), ook de hypotheek op de eigen woning dient overeenkomstig aangegeven te worden.
- In privé mogen kosten, lasten en afschrijvingen worden afgetrokken.
- De volledige hypotheekrente is aftrekbaar.
- TBS-winstvrijstelling (12%) kan in mindering worden gebracht (aftrek tegen maximaal 43% in 2021).
- Nadeel: complex, onduidelijkheid over "behoort tiny house tot woning" en bij verkoop woning is de winst op het tiny house belast in box 1.
Tiny house op naam B.V. kopen
De aankoop door de B.V. van het tiny house is een stuk eenvoudiger.
- De aankoop kan door de B.V. worden betaald.
- Het tiny house wordt op de balans geactiveerd en hierop mag worden afgeschreven.
- De omzetbelasting is veelal verrekenbaar (mits u belaste prestaties voor de BTW verricht).
- De kosten zijn aftrekbaar.
- Over het tiny house kan worden afschreven.
- Deel kosten tuin, etc. kan via de B.V. worden betaald.
- Deel kosten internet thuis mag belastingvrij worden vergoed door de B.V.
- Verzekeringskosten zijn aftrekbaar in de B.V.
- Onderhoudskosten zijn aftrekbaar in de B.V.
Strikt formeel zou de B.V. ook erfpacht of huur over de grond (van de DGA) moeten betalen, dit is een aandachtspunt.
De kosten van een tiny house lopen via de B.V. De aanschaf van het tiny house zal worden geactiveerd en jaarlijks afgeschreven. De met het huisje samenhangende kosten zijn gewoon (volledig) zakelijk aftrekbaar.
Tiny house als woning kopen
Bij de aankoop van een tiny house als woning is allereerst van belang om vast te stellen of sprake is van een roerende zaak of een onroerende zaak. De Hoge Raad heeft in het zogenoemde Portacabinarrest criteria geformuleerd:
Iets is een onroerende zaak (door natrekking), ook al is het goed in beginsel mobiel en verplaatsbaar, als het bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven.
Daarbij is volgende de Hoge Raad van belang:
- de bedoeling van de bouwer, en
- dat het voor derden duidelijk is dat het werk bedoeld is om duurzaam ter plaatse te blijven.
Als een tiny house als woning wordt gekocht en deze staat op- een permanente locatie, dan zou het tiny house in de leer van de Hoge Raad als onroerend moeten worden aangemerkt. Hierdoor wordt het mogelijk de aanschaf van het tiny house te financieren met een hypothecaire geldlening.
Extra fiscaal voordeel bij tiny house
Mogelijk kan aanspraak worden gemaakt op kleinschaligheidsinvesteringsaftrek. Het bedrag dat op de winst in mindering kan worden gebracht is afhankelijk van het totaalbedrag dat de onderneming investeert.
Omzetbelasting en tiny house
BTW samenhangend met een tiny house is aftrekbaar, dat wil zeggen indien en voor zover de onderneming BTW-belaste prestaties verricht.
Fiscaal advies inzake tiny house of werkplek thuis
De regeling voor een werkkamer thuis (of tiny house) is uiterst complex. Niet alleen raakt het meerdere belastingmiddelen, ook kleven hier de nodige juridische gevolgen aan vast. Wilt u een fiscaal advies en een berekening inzake de mogelijke aankoop van een tiny house, neem dan gerust contact op.
Bronnen tiny house en fiscus
HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478
