Geen overdrachtsbelasting bij verkrijgen aandelen in vastgoed BV

Op 4 juni 2026 wees het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU) een belangrijk arrest in de zaak Nova Iberomoldes. Het Hof oordeelde dat het EU recht lidstaten verbiedt om overdrachtsbelasting te heffen op een aandelenruil die wordt vormgegeven bij een herstructurering van een holdingvennootschap. Dit arrest heeft ook gevolgen voor Nederland als er binnen een structuur wordt geschoven met zogenaamde artikel 4 lichamen (vastgoed BV's).

Vastgoed herstructurering en overdrachtsbelasting

De verkrijging van Nederlands vastgoed is belast met overdrachtsbelasting, dit geldt ook voor de verkrijging van aandelen in een vennootschaps waarvan de bezittingen grotendeels bestaan uit vastgoed. Onder voorwaarden kan de overdrachtsbelasting (rekening houdende met vrijstellingen en termijnen) worden voorkomen door zogenaamde reorganisatie vrijstellingen. In de praktijk gelden echter strikte voorwaarden die door dit arrest onder druk komen te staan. Het HvJ verruimt de mogelijkheden om overdrachtsbelasting te voorkomen.

Het HvJ heeft in de zaak Nova Iberomoldes geoordeeld dat het heffen van overdrachtsbelasting bij de inbreng van aandelen in een vastgoed BV (rechtspersoon) niet is toegestaan. Dit geldt ook als aandelen in een vastgoed BV worden verkregen in het kader van een herstructurering. Vorenstaande zou namelijk het vrije verkeer van kapitaal belemmeren, en dit mag niet binnen de EU. De hier relevante (kapitaal) richtlijn is ook van toepassing in Nederland. Bij lopende herstructureringen (of herstructureringen binnen de bezwaar termijn van 6 weken) kunt u dus een beroep doen op deze uitspraak. Naast de bestaande vrijstellingen voor de verkrijging van aandelen in een vastgoed vennootschap biedt deze uitspraak aanvullende mogelijkheden om dergelijke aandelen zonder overdrachtsbelasting te verkrijgen.

Noot fiscaal jurist inzake vastgoed BV en overdrachtsbelasting

Hoewel het arrest betrekking heeft op de Portugese IMT is de achterliggende of onderliggende redenering relevant voor Nederland. Ook in Nederland kennen we immers het doorkijk regime en heffing van overdrachtsbelasting bij vastgoed BV's. Hoewel er vaak vrijstellingsregelingen gelden bij de inbreng en overdracht (in kader interne reorganisatie) blijkt in de praktijk dat hierop nite altijd een beroep wordt gedaan door de strikte voorwaarden die geleden (misbruik bestrijden). Als er discussie ontstaat over zakelijkheidsvereisten, drie jaarstermijnen of anti cumulatiebepalingen kan via een beroep op deze uitspraak een goed gesprek met de inspecteur plaatsvinden. Bij een zuivere cash overname van aandelen in een vastgoed BV gaat ook deze uitspraak niet helpen.

Het ministerie van financien en de belastingdienst hebben zich nog niet uitgelaten over deze uitspraak. Nadere discussies over de reikwijdte zullen dus vermoedelijk nog plaatsvinden. Advies nodig over herstructurering met vastgoed? Laat het ons gerust weten!