Verkoopwinst pand box 1 of box 3

De verkoopwinst op een (bedrijfs)pand of een woning is soms belast (box 1) en soms onbelast (box 3).

Als:

• de winst niet voorzienbaar is;
• u niet de intentie / het oogmerk had om snel winst te maken;
• u niet meer kennis dan normale kennis heeft; en
• u geen werkzaamheden zelf heeft verricht;

kan de winst bij verkoop van een bedrijfspand onbelast zijn. In dit artikel een casus die door de rechter is behandeld. Conclusie: pand op 1 dag kopen en verkopen was onbelast en bij een voordelige koop, opknappen en doorverkopen box 1. Al met al is er niet echt zekerheid te geven omdat de feiten de doorslag zullen geven.

Meer dan normaal vermogensbeheer bij vastgoed

In een procedure bij de Rechtbank Den Haag d.d. 5 juni 2026 (ECLI:NL:RBDHA:2026:17073) kwam de toets "meer dan normaal vermogensbeheer" aan de orde. Henk en Piet kopen regelmatig panden om deze na een verbouwing of splitsing te verhuren in box 3 en soms weer te verkopen. Dit deed hun aannemer ook (bij een kerkgebouw) en bij de aannemer wordt dit in box 3 belast. Henk en Piet denken dat deze regeling ook bij hen van toepassing is (gelijkheidsbeginsel). Voor 4 panden is sprake van meer dan normaal vermogensbeheer (mede door verleende omgevingsvergunning). Voor 3 andere panden is geen sprake van meer dan normaal vermogensbeheer. Het toetsingkader uit Hoge Raad d.d. 17 augustus 1994 (ECLI:NL:HR:1994:ZC5731) wordt hierbij toegepast. Beroep op gelijkheidsbeginsel vaalt omdat sprake is van één gelijk geval. Van vooringenomenheid is ook geen sprake. De opmerking van de controle medewerker "dat ze hoe dan ook moesten betalen" is onhandig maar is te dun voor schending van het zorgvuldigheidsbeginsel. Wat kunnen we hieruit leren?

• Per pand beoordelen of sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer
• Aard van de ingreep is doorslaggevend. Renovatie keuken of badkamer is box 3 en bij splitsing, transformatie van bedrijfsruimte naar woning, constructieve doorbraken of extra woonlagen schuift de grens richting box 1 (projectontwikkeling)
• Rendement toetst: moet wel een rendement opleveren dat meer is dan bij normaal vermogensbeheer

Verkoopwinst pand resultaat overige werkzaamheden of niet ?

In deze zaak beoordeelde de Rechtbank Zeeland West Brabant op 1 oktober 2024 (ECLI:NL:RBZWB:2024:6657) het beroep van belanghebbende tegen de door de inspecteur opgelegde navorderingsaanslagen over het jaar 2017 in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (IB/PVV) en de inkomensafhankelijke bijdrage Zorgverzekeringswet (Zvw). De inspecteur legde de navorderingsaanslagen op naar aanleiding van vastgoedtransacties van belanghebbende, waarbij aanzienlijke transactiewinsten werden behaald. De inspecteur baseerde de navorderingsaanslagen op transactiewinsten behaald door belanghebbende met de verkoop van vastgoed en aangrenzende percelen. Het geschil betrof of deze winsten kwalificeerden als "resultaat uit overige werkzaamheden" (ROW) of als "winst uit onderneming". Het betrof twee afzonderlijke verkopen:
1. Verkoop van een pand en percelen aan [straat 1] (verkoop 1), en
2. Verkoop van een pand en percelen aan [straat 2] (verkoop 2).

De rechtbank oordeelde dat de transactiewinst behaald met verkoop 1 niet kwalificeerde als ROW, omdat geen sprake was van werkzaamheden die normaal vermogensbeheer te boven gingen. Voor verkoop 2 oordeelde de rechtbank echter dat de werkzaamheden van belanghebbende wel buiten het kader van normaal vermogensbeheer vielen, omdat hij doelbewust meerwaarde creëerde door strategische aankopen en combinaties van aangrenzende percelen. Deze winst kwalificeerde daarom als ROW.

De rechtbank bevestigde dat de inspecteur beschikte over een "nieuw feit" dat navordering rechtvaardigde, aangezien de inspecteur bij de initiële aanslag niet op de hoogte was van de vastgoedtransacties. De rechtbank oordeelde echter dat de hoogte van de navorderingsaanslag IB/PVV moest worden verminderd, omdat de aanslag te hoog was vastgesteld. De aanslag Zvw werd in stand gelaten. De inspecteur betoogde dat de bewijslast moest worden omgekeerd en verzwaard, omdat belanghebbende niet de vereiste aangifte zou hebben gedaan. De rechtbank verwierp dit argument, omdat zij oordeelde dat belanghebbende zich niet bewust was dat zijn aangifte onjuist was.

De rechtbank paste de normen voor ROW zoals vastgesteld in de jurisprudentie toe, waarbij onderscheid werd gemaakt tussen normaal vermogensbeheer en actief handelen met als doel meerwaardecreatie. Het beroep van belanghebbende op schending van het gelijkheidsbeginsel werd verworpen, aangezien de door hem genoemde gevallen geen vergelijkbare beleidsmatige behandeling betrof, maar individuele gerechtelijke uitspraken.

Gerechtshof Den Haag maart 2010

Mevrouw De Vries heeft in september 2003 een koopoptie gekregen op een pand. In december 2003 koopt ze het pand voor € 370.000. Op dezelfde dag verkoopt ze het pand met € 30.000 winst. Mevrouw De Vries wist eind november 2003 al dat er een koper was voor € 400.000, daarom heeft ze de optie ook uitgeoefend. De Belastingdienst stelt: belast in box 1. De rechter beslist anders. De redenen:

1. Verkrijgen optierecht is geen belastbaar feit.
2. De optieprijs was niet lager dan de waarde in het economische verkeer, voordeel was dus niet voorzienbaar en redelijkerwijs te verwachten.
3. Het feit dat mevrouw De Vries wist van de koper en de transactie op 1 dag liet plaatsvinden, levert geen belastbaar feit op. Dit is namelijk normaal bij een optie.
4. Mevrouw heeft vrijwel geen werkzaamheden verricht, enkel de opdracht aan de makelaar om een koper te zoeken. De werkzaamheden waren dus te beperkt van omvang.

Rechtbank Breda 2012

In 2007 kocht de heer A met een paar vrienden een bedrijfspand met 20 appartementen. Het pand wordt met 6 personen gekocht en na de renovatie worden de appartementen verhuurd en wordt het pand verkocht. De inspecteur stelt dat er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Vanaf het begin is duidelijk dat de heren het pand hebben gekocht om het uiteindelijk met winst te verkopen.  U kunt de uitspraak hier raadplegen.

Gerechtshof Arnhem Leeuwarden 2013

Een verkoopwinst van een belastingplichtige is belast i.v.m. voorkennis, gevolg "resultaat uit overige werkzaamheden met heffing in box 1". De belastingplichtige was DGA van een onroerendgoedmaatschappij. De Rechtbank was het met de belastingplichtige eens, het Gerechtshof niet. Dit betrof een erg feitelijke procedure waar u niet zoveel mee kunt of hoeft. Het Gerechtshof deed op 11 juni 2013 uitspraak.

Aantekening belastingadviseur

Opbrengsten zijn pas belast als er sprake is van een bron van inkomen. De voorwaarden hiervoor zijn:

1. deelname aan het economische verkeer;
2. beogen een voordeel te behalen;
3. voordeel redelijkerwijs te verwachten.

Als aan deze voorwaarden is voldaan, is sprake van een bron van inkomen. De inkomsten zijn dan belast resp. de verliezen zijn dan aftrekbaar. Meestal geven de daadwerkelijke feiten de doorslag. Mits zorgvuldig bedacht en uitgevoerd, kunt u onbelast een vermogenswinst maken op de verkoop van panden.

Bron: Hof Den Haag, 31-03-2010, rolnummer 08/00005.