BTW aftrek bij gemengd gebruikt onroerend goed

Verhuur van onroerende goederen kan voor de omzetbelasting verschillende gevolgen hebben (zie ook de artikelen op onze website; link en link). In het kort kan het gaan om:

Vrijgestelde verhuur; dit is de hoofdregel bij verhuur van onroerende goederen.
Belaste verhuur; bijvoorbeeld als er wordt geopteerd voor belaste verhuur.

Gemengd gebruik vastgoed en omzetbelasting

In één pand, bijvoorbeeld kantoorgebouw, kan er sprake zijn van vrijgestelde en belaste verhuur. Bijvoorbeeld bij meerdere huurders. Het is mogelijk dat je niet voor alle huurders kan opteren voor belaste verhuur. Of zoals bij een uitspraak dit jaar van Hof Amsterdam bij het verhuren van opslagboxen aan particulieren (vrijgestelde verhuur) en ondernemers (belaste verhuur; mits geopteerd). Het gemengde gebruik heeft invloed op de aftrek van omzetbelasting voor de verhuurder.

Toerekenen kosten bij gemengd gebruik vastgoed

Als de verhuurder bijvoorbeeld het gehele pand laat schilderen dan is het belangrijk om te bepalen hoeveel omzetbelasting afgetrokken kan worden. De wet omzetbelasting bepaald namelijk dat BTW-aftrek mogelijk is voor zover de goederen en de diensten door de ondernemer worden gebruikt voor belaste handelingen. Voor de vrijgestelde verhuur is dus geen BTW-aftrek mogelijk. Hebben de kosten alleen betrekking op de belaste verhuur dan is dit wel het geval. Bij kosten voor het gehele pand of als het gaat om (algemene) kosten die niet toerekenbaar zijn aan belaste of vrijgestelde verhuur is dit anders. In dat geval moet gekeken worden wat toegerekend kan worden aan de belaste verhuur.

De hoofdregel is een toerekening op basis van de omzetverhouding. De belaste verhuur ten opzichte van de totale huursom is dan de verhouding voor de BTW-aftrek (ook wel pro rata-berekening). Het kan zijn dat het werkelijk gebruik niet overeenkomt met deze pro rata-berekening. Bijvoorbeeld als de hoogte van de belaste of vrijgestelde verhuuropbrengst niet in verhouding staat tot het werkelijk gebruik van het pand. In dat geval moet de BTW-aftrek worden bepaald aan de hand van het werkelijk gebruik. Bij verhuurd vastgoed kan dit bijvoorbeeld aan de hand van het gebruik in vierkante meters. Belangrijke voorwaarde is dat het werkelijk gebruik dan wel moet berusten op objectief en nauwkeurig vast te stellen gegevens. De vaststelling van het werkelijk gebruik moet daarmee objectief en nauwkeurig zijn (zie o.a. Hoge Raad 11 november 2022, ECLI:NL:HR:2022:1608).

Bij de eerder genoemde uitspraak van Hof Amsterdam ging dit bijvoorbeeld niet goed. Welke opslagboxen gebruikt worden voor particulieren en ondernemers was wel vast te stellen. Het ging mis bij de toerekening van de algemene ruimten die gebruikt worden door beide afnemers. De stelling dat deze ruimten dienen om alleen ondernemers aan te trekken mocht niet baten. Ook de data uit de toegangssystemen niet. De belastingplichtige had verder geen nauwkeurige en objectieve gegevens verstrekt om het werkelijk gebruik van de algemene ruimten te bepalen.

Het gaat hierbij alleen om kosten die niet toerekenbaar zijn aan de belaste of vrijgestelde verhuur. Bijvoorbeeld voor kosten van het gehele pand en algemene kosten. Als bijvoorbeeld een kantoorpand uit zelfstandig te gebruiken/verhuren gedeelten bestaat dan moet naar deze gedeelten gekeken worden. Stel een zelfstandig te verhuren verdieping van een kantoorpand is voor belaste verhuur bestemd. Alleen op deze verdieping worden onderhoudskosten gemaakt. Dan hebben deze kosten betrekking op belaste verhuur en zijn aftrekbaar. Let wel; het is daarbij niet toegestaan meerdere verdeelsleutels te hanteren voor gemengd gebruikte goederen en diensten (zie o.a. Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:645).

Noot inzake omzetbelasting bij gemengd gebruik

Wanneer de omzetverhouding belast/ onbelast geen goede weerspiegeling is van het werkelijke gebruik van een pand, kan het voordelig zijn om te bekijken of het werkelijke gebruik als verdeelsleutel kan worden gebruikt voor de vooraftrek van BTW. Je moet het werkelijk gebruik dan wel objectief en nauwkeurig kunnen vaststellen. Daarnaast kan het verstandig zijn om te bekijken of bij het pand sprake is van zelfstandig te gebruiken gedeelten. Zijn deze delen volledig bestemd voor belaste verhuur? Dan kan de BTW op de kosten met betrekking tot deel volledig afgetrokken worden.