Tiny house of tiny office en belastingen

Steeds meer mensen werken thuis, fiscaal is hier weinig tot niks mogelijk. Vanaf 2022 geldt er een bescheiden belastingvrije vergoeding en bij een kantoor in huis is er eigenlijk fiscaal niks zinvols te bedenken (uw werkgever mag uw computer, printer en monitor soms betalen en de kosten voor het internet vergoeden). Maar als u nu eens een tiny office in de tuin zet?

Formele regels tiny house

Sinds enkele jaren worden er steeds meer tiny houses gebouwd, er is zelfs al een tv-serie waarbij mooie tiny houses worden gebouwd. De gemeenten lopen nog een beetje achter met het verstrekken van vergunningen, maar dit zal zich de komende jaren wel oplossen. Een tiny house wordt ingezet als permanent huis, maar ook als speelruimte voor de kinderen of kantoorplek, het zogenaamde tiny office. Heerlijk thuiswerken zonder lawaai van de kinderen of andere onrust in huis.

In sommige gevallen mag een tiny office zonder aanpassing van de omgevingsvergunning in uw achtertuin worden geplaatst. In uw voortuin moet u altijd even langs de gemeente. In het buitengebied is overleg met de gemeente ook aan te raden, hier zijn vaak onduidelijkheden over de begrippen voortuin en achtertuin. Conclusie is eigenlijk: overleg eens met uw gemeente wanneer een bouwwerk vergunningsvrij kan worden neergezet en waar. Hierbij is het ook van belang hoe dicht het tiny office bij uw woning staat, soms maakt het verschil als deze meer dan 4 meter van de woning staat. Ook moet het tiny office functioneel verbonden zijn met uw woning, bij het verhuren van een tiny house kan dit een probleem geven. Een bedrijf aan huis wordt gezien als functioneel verbonden, dus dit mag.

Fiscale regels tiny office voor zzp'er en ondernemer

Voor ondernemers en zzp'ers kan een tiny office fiscaal voordelig zijn. Het kantoor in de tuin moet dan wel kwalificeren als kantoor of werkruimte, het zogenaamde zelfstandigheids- en inkomenscriterium speelt hierbij een rol.

• Het zelfstandigheidscriterium wil zeggen dat het tiny office beschikt over een eigen ingang en sanitaire voorziening (waterkraan, toilet).
• Het inkomenscriterium wil zeggen dat, als het tiny office uw enige werkruimte is, het inkomen van uw bedrijf voor tenminste 30% in de ruimte moet worden verdiend, en voor tenminste 70% (in of) vanuit de werkruimte. Als u al een ander kantoor heeft, dan moet uw inkomen voor tenminste 70% vanuit deze ruimte worden verdiend.

Als aan deze voorwaarden wordt voldaan, zijn er fiscale voordelen van toepassing. De belangrijkste:

• Kosten aftrekbaar
• Investeringsaftrek (nazien)
• Deel onderhoud tuin zakelijk
• Deel gas / water / electra zakelijk
• Omzetbelasting verrekenbaar (bij belaste prestaties)
• Onderhoudskosten aftrekbaar
• Verzekeringskosten aftrekbaar

Tiny office in privé en verhuren aan de bv

Dit is fiscaal een minder gunstige regeling. En ook complex. Het tiny office moet dan wel onderdeel uitmaken van uw eigen woning. Hoe werkt het?

• De huur is in de bv aftrekbaar en in privé belast in box 1.
• Eigenwoningforfait toepassen op woondeel (en niet werkdeel), ook de hypotheek op de eigen woning dient overeenkomstig aangegeven te worden.
• In privé mogen kosten, lasten en afschrijvingen worden afgetrokken. 
•  De volledige hypotheekrente is aftrekbaar.
• TBS-winstvrijstelling (12%) kan in mindering worden gebracht (aftrek tegen maximaal 43% in 2021).
• Nadeel: complex, onduidelijkheid over "behoort tiny house tot woning" en bij verkoop woning is de winst op het tiny house belast in box 1.

Tiny office op naam bv kopen

De aankoop door de bv van het tiny office is een stuk eenvoudiger.

• De aankoop kan door de bv worden betaald.
• Het tiny office wordt op de balans geactiveerd en hierop mag worden afgeschreven.
• De omzetbelasting is veelal verrekenbaar (mits u belaste prestaties voor de btw verricht).
• De kosten zijn aftrekbaar.
• Deel kosten tuin, etc. kan via de bv worden betaald.
• Deel kosten internet thuis mag belastingvrij worden vergoed door de bv.
• Verzekeringskosten zijn aftrekbaar in de bv.
• Onderhoudskosten zijn aftrekbaar in de bv.

Strikt formeel zou de bv ook erfpacht of huur over de grond (van de DGA) moeten betalen, dit is een aandachtspunt.

De kosten van een tiny house lopen via de bv. De aanschaf van het tiny house zal worden geactiveerd en jaarlijks afgeschreven. De met het huisje samenhangende kosten zijn gewoon (volledig) zakelijk aftrekbaar.

Extra fiscaal voordeel bij tiny office

Mogelijk kan aanspraak worden gemaakt op kleinschaligheidsinvesteringsaftrek. Het bedrag dat op de winst in mindering kan worden gebracht is afhankelijk van het totaalbedrag dat de onderneming investeert.

Omzetbelasting en tiny house

Btw samenhangend met een tiny house is aftrekbaar, dat wil zeggen indien en voor zover de onderneming btw-belaste prestaties verricht.

Fiscaal advies inzake tiny office of werkplek thuis

De regeling voor een werkkamer thuis (of tiny house) is uiterst complex. Niet alleen raakt het meerdere belastingmiddelen, ook kleven hier de nodige juridische gevolgen aan vast. Wilt u een fiscaal advies en een berekening inzake de mogelijke aankoop van een tiny house, neem dan gerust contact op.

Bronnen tiny office en fiscus

HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478

Investeringsaftrek