Btw-gevolgen bij het transformeren van een kantoorpand naar woningen.

Centraal in dit artikel staat de vraag hoe een bestaand kantoorpand btw-fiscaal moet worden behandeld wanneer het wordt omgezet in woningen.De fiscale uitkomst hangt sterk af van wat er bouwkundig gebeurt:

1. Het kantoor wordt volledig gesloopt en vervangen door nieuwbouw;
2. Het kantoor wordt zo ingrijpend verbouwd dat fiscaal een nieuw gebouw ontstaat, zogenoemde vernieuwbouw of ‘in wezen nieuwbouw’;
3. Het bestaande gebouw blijft bouwkundig grotendeels in stand en krijgt alleen een andere functie.

Het fiscale hoofdprobleem bij transformatie kantoren in woningen

Bij vastgoedontwikkeling kunnen btw en overdrachtsbelasting elkaar opvolgen of gedeeltelijk overlappen. Voor een projectontwikkelaar is vooral van belang:

• Of bij aankoop van het oude pand overdrachtsbelasting of btw verschuldigd is;
• Of de btw op sloop-, bouw- en ontwikkelingskosten aftrekbaar is;
• Of de verkoop van de gerealiseerde appartementen met btw of met overdrachtsbelasting wordt belast;
• Of gebruik kan worden gemaakt van een vrijstelling of vermindering van overdrachtsbelasting.

Van belang is dat vooraf een juiste structuur wordt gekozen om dubbele heffing te voorkomen. Een verkeerde structurering kan ertoe leiden dat eerst overdrachtsbelasting wordt betaald over het oude kantoorpand en vervolgens btw over de verkoopprijs van de nieuwe appartementen. De overdrachtsbelasting bij aankoop is dan niet aftrekbaar en vormt een definitieve kostenpost. In feite is er dan sprake van een dubbele belastingdruk.

Kopen kantoorgebouw, slopen en nieuwbouwen, de BTW gevolgen

Wanneer een projectontwikkelaar een oud kantoorpand koopt in de toestand waarin het zich bevindt, is de levering in beginsel vrijgesteld van btw. Het gaat immers niet om een nieuw gebouw of een gebouw dat binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming wordt geleverd.
De ontwikkelaar betaalt dan wel overdrachtsbelasting. In de voorbeelden wordt uitgegaan van het algemene tarief van 10,4%. Die overdrachtsbelasting kan niet als btw worden afgetrokken en wordt onderdeel van de kostprijs van het project.

Slopen kantoorgebouw door de verkoper fiscaal voordelig

Een fiscaal gunstiger alternatief kan zijn dat de eigenaar van het kantoor vóór de levering opdracht geeft tot de sloop en de sloop voor eigen rekening en risico laat uitvoeren. De ontwikkelaar verkrijgt dan geen oud gebouw, maar een bouwterrein. De levering van een bouwterrein is belast met btw. Omdat de projectontwikkelaar vervolgens nieuwbouwwoningen met btw verkoopt, kan hij de btw op de aankoop in beginsel aftrekken. Voor de overdrachtsbelasting kan de samenloopvrijstelling gelden, waardoor geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

De juridische overdracht kan onder omstandigheden al vóór de feitelijke voltooiing van de sloop plaatsvinden. Essentieel is dat de verkoper verantwoordelijk blijft voor de sloop en dat de transactie economisch is gericht op de levering van een bouwterrein.

Verkoop van de nieuwe appartementen en BTW gevolgen

Na volledige sloop en nieuwbouw levert de ontwikkelaar nieuwe onroerende zaken. De verkoop van de appartementen is daarom belast met btw. De particuliere koper of woningbelegger kan deze btw doorgaans niet aftrekken. Bij de koper geldt meestal wel een vrijstelling van overdrachtsbelasting, zodat over dezelfde levering niet ook nog overdrachtsbelasting wordt geheven.

Wanneer is na sloop sprake van een bouwterrein?

Voor de btw is van belang of de grond na de sloop als onbebouwde grond kan worden aangemerkt.
Volledige sloop leidt normaal gesproken tot onbebouwde grond. Ook wanneer kleine restanten achterblijven, kan nog sprake zijn van onbebouwde grond, bijvoorbeeld:

• Eén resterende muur die alleen als erfafscheiding fungeert;
• Achtergebleven leidingen van nutsbedrijven;
• Heipalen of funderingsdelen die in de grond blijven zitten;
• Een gedeeltelijk gesloopt gebouw waarvan het restant niet meer als gebouw bruikbaar is.

Bij bestrating ligt dit genuanceerder. Een parkeerterrein met geïntegreerde klinkerbestrating, stoepranden, aanrijdblokken, drainage, verlichting of andere voorzieningen kan als bebouwd terrein gelden. Losse, gemakkelijk verwijderbare klinkers hoeven daarentegen niet aan de kwalificatie als onbebouwde grond in de weg te staan, zie ook ons eerdere artikel over de kwalificatie van een parkeerterrein als bouwterrein.

Vervolgens moet uit objectieve omstandigheden blijken dat de grond bestemd is voor bebouwing. Relevante aanwijzingen zijn bijvoorbeeld:

• Een aangevraagde omgevingsvergunning;
• Gemaakte architect kosten;
• Concrete ontwikkelingsplannen;
• De planologische bouwbestemming.

Alleen een algemene bedoeling om ooit te bouwen is onvoldoende. Op het moment van levering moet de bouwbestemming nog aanwezig zijn.

Vernieuwbouw: wanneer ontstaat fiscaal een nieuw gebouw?

Tussen volledige nieuwbouw en een gewone functiewijziging bevindt zich de categorie vernieuwbouw. Daarbij blijft een deel van het oude gebouw bestaan, maar zijn de werkzaamheden mogelijk zo ingrijpend dat fiscaal toch een nieuw gebouw ontstaat. De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:1577) gebruikt hiervoor het criterium ‘in wezen nieuwbouw’. Doorslaggevend is wat er bouwkundig met het bestaande gebouw is gebeurd. Vooral veranderingen in de bouwkundige constructie tellen zwaar mee, zoals:

• Vervanging of versterking van dragende delen;
• Ingrepen in funderingen;
• Ingrepen in de staal- of betonconstructie;
• Aanpassing van vloeren, gevels of dakconstructies;
• Toevoeging van nieuwe constructieve elementen, zoals een liftschacht.

Andere omstandigheden kunnen aanwijzingen geven, maar zijn niet beslissend:

• De functiewijziging van kantoor naar woning of hotel;
• De hoogte van de verbouwingskosten;
• De gerealiseerde waardestijging;
• Een gewijzigde uiterlijke verschijningsvorm;
• De gewijzigde gebruiksmogelijkheden.
  

Een zeer dure verbouwing of een volledige functiewijziging is dus op zichzelf niet voldoende. De bouwkundige constructie moet wezenlijk zijn veranderd. In één zaak oordeelde Hof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2025:1616) dat wel sprake was van in wezen nieuwbouw. Van belang waren onder andere wijzigingen in de stalen constructie, extra funderings- en heipalen en een nieuwe liftschacht.

In andere zaken oordeelden Hof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2025:2120)  en Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2025:3338)  dat geen nieuw gebouw was ontstaan. De fundering en belangrijke dragende onderdelen waren vóór de verbouwing nog goed en bleven grotendeels behouden. De constructieve aanpassingen hielden vooral verband met de nieuwe hotelfunctie, maar waren volgens de hoven onvoldoende ingrijpend. Voor een uitgebreid analyse van ‘in wezen nieuwbouw’ verwijs ik ook naar ons eerdere artikel.

Transformatie zonder nieuw vervaardigd gebouw

Bij veel kantoortransformaties blijft de bouwkundige constructie grotendeels behouden. Er worden bijvoorbeeld binnenwanden geplaatst, installaties vernieuwd en kantoorverdiepingen in appartementen verdeeld, zonder wezenlijke wijzigingen in fundering of draagconstructie.
Er ontstaat dan geen nieuw gebouw voor de btw. De gevolgen zijn:

• De verkoop is vrijgesteld van btw;
• De btw op verbouwingskosten is niet aftrekbaar voor zover de appartementen btw-vrijgesteld worden verkocht of verhuurd;
• De koper betaalt overdrachtsbelasting.

Het toepasselijke tarief hangt af van het gebruik door de koper:

• 2% wanneer een natuurlijk persoon de woning duurzaam als hoofdverblijf gaat gebruiken;
• Mogelijk de startersvrijstelling wanneer aan de leeftijds-, waarde- en overige voorwaarden wordt voldaan;
• 8% waarbij een belegger de woning koopt voor verhuur.

Fiscaal kan een transformatie zonder nieuwbouw ondanks de niet-aftrekbare btw financieel gunstig zijn, vooral wanneer de uiteindelijke kopers het 2%-tarief kunnen toepassen.

Rekenvoorbeelden inzake transformatie kantoor tot woning of appartement

Vorenstaande is uitgewerkt in vijf rekenvoorbeelden . De voorbeelden gebruiken steeds dezelfde uitgangspunten:

• Aankoop oud kantoorgebouw € 5.000.000
• Overdrachtsbelasting bij aankoop, 10,4% €    520.000
• Sloop-, bouw- of verbouwingskosten € 4.000.000
• Btw op deze kosten €     840.000
• Bijkomende en algemene kosten € 1.000.000
• Btw op bijkomende kosten €     110.000
• Verkoopopbrengst vrij op naam € 13.500.000

De vrij-op-naamprijs betekent dat btw en/of overdrachtsbelasting economisch voor rekening van de verkoper komen.

1. Ontwikkelaar koopt oud kantoor, sloopt zelf en verkoopt nieuwbouw 

• Omschrijving van de casus: De ontwikkelaar betaalt bij aankoop € 520.000 overdrachtsbelasting. Na de sloop verkoopt hij nieuwe appartementen met 21% btw. De verkoopopbrengst exclusief btw bedraagt: 100/121 × € 13.500.000 = € 11.157.025. De kostprijs inclusief de niet-aftrekbare overdrachtsbelasting bedraagt € 10.520.000. De winst komt daardoor uit op € 637.025. Dit is de financieel minst gunstige van de voornaamste nieuwbouwvarianten, omdat de overdrachtsbelasting uit de aankoopfase niet kan worden teruggevraagd.
• Gevolgen: 10,4% overdrachtsbelasting bij aankoop én btw bij verkoop; dubbele belastingdruk 
• Berekende winst € 637.025

2. Verkoper sloopt vóór overdracht/ levering; ontwikkelaar koopt bouwterrein

• Omschrijving van de casus: De verkoper draagt een bouwterrein over. De levering is belast met btw en de ontwikkelaar kan die btw aftrekken, omdat hij later zelf met btw belaste nieuwbouwwoningen levert. De kostprijs daalt met € 520.000 tot € 10.000.000. Bij dezelfde netto verkoopopbrengst stijgt de winst naar € 1.157.025. Het verschil met voorbeeld 1 bestaat precies uit de vermeden overdrachtsbelasting.
• Gevolgen : Levering met btw; btw aftrekbaar; geen niet-aftrekbare overdrachtsbelasting 
• Berekende winst € 1.157.025

3. Oude appartementsrechten worden vóór de werkzaamheden verkocht; aparte aannemer; verkoop na zes maanden 

• Omschrijving van de casus: De ontwikkelaar splitst het oude, nog bruikbare kantoorgebouw in appartementsrechten. De kopers verwerven deze oude appartementsrechten en sluiten afzonderlijk een aannemingsovereenkomst met een niet aan de ontwikkelaar verbonden aannemer. Over de levering van het oude vastgoed is overdrachtsbelasting verschuldigd. Over de sloop- en bouwwerkzaamheden wordt btw geheven. De totale opbrengst exclusief btw bedraagt € 11.756.123. Na aftrek van een kostprijs van € 10.520.000 bedraagt de gezamenlijke winst van ontwikkelaar en aannemer € 1.236.123. Deze structuur voorkomt dat over de gehele verkoopprijs btw wordt geheven. De scheiding tussen koop en aanneming moet wel juridisch en economisch reëel zijn.
• Gevolgen: Overdrachtsbelasting over het oude vastgoed en btw over de aanneemsom 
• Berekende winst € 1.236.123

4. Zelfde gescheiden koop/aanneming, maar verkoop binnen zes maanden 

• Omschrijving van de casus:  De structuur is gelijk aan voorbeeld 3, maar de appartementsrechten worden binnen zes maanden na de aankoop van het oude kantoor doorverkocht. Daardoor kan een vermindering van overdrachtsbelasting worden toegepast voor het bedrag waarover bij de eerdere aankoop al belasting is betaald. De besparing bedraagt € 520.000. De kostprijs daalt naar € 10.000.000 en de gezamenlijke winst stijgt naar € 1.756.123. Dit is in de voorbeelden de hoogste berekende winst.
• Gevolgen: Vermindering overdrachtsbelasting van € 520.000
• Berekende winst € 1.756.123

5. Transformatie zonder nieuw gebouw; verkoop aan eigen bewoners 

• Omschrijving van de casus: Omdat geen nieuw vervaardigd gebouw ontstaat, is de verkoop vrijgesteld van btw. De btw op de ontwikkelingskosten kan niet worden afgetrokken en wordt onderdeel van de kostprijs. Die kostprijs bedraagt € 11.470.000.
  Bij verkoop aan eigen bewoners en toepassing van 2% overdrachtsbelasting is de netto-opbrengst € 13.235.294 en de winst € 1.765.294.
• Gevolgen : Geen btw bij verkoop; 2% overdrachtsbelasting
• Berekende winst € 1.765.294

6. Transformatie zonder nieuw gebouw; verkoop aan verhuurbelegger 

• Omschrijving van de casus: idem als bij ad 5 maar andere koper. Bij verkoop aan een belegger en toepassing van 8% overdrachtsbelasting is de netto-opbrengst € 12.500.000 en de winst € 1.030.000. Het voorbeeld laat zien dat niet alleen de kwalificatie van het gebouw, maar ook het type koper grote invloed heeft op de financiële uitkomst.
• Gevolgen : Geen btw bij verkoop; 8% overdrachtsbelasting 
• Berekende winst € 1.030.000

Noot fiscaal jurist inzake transformatie van een kantoorpand naar woningen

Uit vorenstaande blijkt dat het van groot belang is om vooraf de juiste feiten in beeld te hebben welke recht doen aan de gekozen constructie. Heeft u vragen over uw eigen situatie of twijfelt u ergens over? Neem gerust contact met ons op met onze specialisten.