Overdrachtsbelasting woning of kantoor

De overdrachtsbelasting bedraagt wordt in 2023 verhoogd tot 10,4% (nu 8%). Op woningen is het tarief 2%. Voor starters op de woning markt (onder voorwaarden) zelfs 0%.

Is het een woning of kantoor?

De overdrachtsbelasting op woningen bedraagt 2%. Op kantoren (niet-woningen) is het tarief 8% (2023 : 10,4%). De vraag is dus regelmatig welk tarief voor de overdrachtsbelasting moet worden toegepast. Het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting is niet in strijd met internationale verdragen, aldus de Hoge Raad. De discussie in de praktijk gaat nu veelal om het feit of een gebouw een woning is of niet. In dit artikel een nadere toelichting. De WBR kent geen definitie van het begrip "woning". De kern is:

naar aard bestemd voor bewoning;
de bestemming die de gemeente aan het gebouw heeft gegeven (volgens Hoge Raad minder van belang)
is de onroerende zaak eenvoudig weer als woning te gebruiken (beperkte aanpassingen)
oorspronkelijke idee van de onroerende zaak toen deze is gebouwd

We zien dat rechters nog zoekende zijn, maar wel duidelijkheid geven over de invulling. De rechter gaat niet over de wet en of deze rechtvaardig is ... Lex dura sed lex (latijn voor: de wet is streng maar het is de wet).

Eigen woning of kantoor voor overdrachtsbelasting

Men moet kijken naar het moment van verkoop, was het toen een woning of een kantoor? Als een pand naar haar aard bestemd is om een woning te zijn, dan is het tarief 2%. Bij twijfel kan mede van belang zijn of de gemeente een woonbestemming voor het pand heeft afgegeven.

Woning of kantoor (uitspraak advocatenkantoor)

Een mooi gebouw is in 1895 gebouwd als woning. Daarna is het gebouw (beperkt) verbouwd tot kantoor voor een advocatenkantoor. Het pand is vervolgens weer verbouwd tot woning. Volgens de rechter is dit gebouw beperkt verbouwd en kan het gezien worden als woning, derhalve 2% overdrachtsbelasting. De Hoge Raad bevestigd in 2017 deze uitspraak van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden. Overwegingen

onroerende zaak heeft door verbouwing haar bestemming als eigen woning niet verloren
zeer beperkte aanpassingen in het pand (de oorspronkelijke woning) en eenvoudig weer als woning te gebruiken
artikel 220a lid Gemeentewet maakt vorenstaande niet anders
doe waarmee de onroerende zaak is gebouwd (woning) is van belang bij bepalen 2% of 6%

Woning of kantoor (woning met atelier)

Een gebouw met een gemengde bestemming, voor het deel dat de eigen woning betreft is het tarief 2%, voor het andere (niet-woning) deel is het tarief 6%. Het gebouw is in 1906 gebouwd als eigen woning met atelier. Sinds 1989 is het gebouw in gebruik als advocatenkantoor, sinds 2008 wonen er mensen in het pand (anti-kraak). De Rechtbank is van mening dat het gebouw van oorsprong naar aard is bestemd om te wonen en te werken. Er zijn geen wezenlijke wijzigingen in het gebouw aangebracht. Op grond van de bouwtekeningen wordt 20% gezien als niet-woning / werkruimte / kantoor (dus 6% overdrachtsbelasting).

Herenhuis of kantoor

Een gebouw heeft drie verdiepingen, een mooi herenhuis met bijna 1.000 vierkante meter. Het is in 1900 gebouwd en was tot 1949 als woning in gebruik. Daarna was het tot 2014 een kantoor. Op het moment dat X het kocht was het gebouw naar zijn aard bestemd om als woning te dienen. Alle faciliteiten voor een woning waren nog aanwezig. Dat er wijzigingen in het gebouw zijn aangebracht om het als kantoor te kunnen gebruiken maakt volgens de rechter niet uit. De aanpassingen waren namelijk niet van dien aard dat het pand daarom niet langer geschikt zou zijn om er te kunnen wonen. Conclusie: 2% overdrachtsbelasting.

Tandartspraktijk of woning

X wordt in 2014 eigenaar van een onroerende zaak. Het was een onroerende zaak welke in 1965 als woning is gebouwd en in 1982 is omgebouwd tot tandartsenpraktijk. De vraag is "2% of 6% overdrachtsbelasting". Het Gerechtshof Den Haag is in 2016 (ECLI NL GHDHA 2016 1741) van mening dat sprake is van een woning. De Hoge Raad is dit in 2017 (ECLI NL HR 2017 294) met het Gerechtshof eens, derhalve 2% overdrachtsbelasting.

Kinderdagverblijf of woning

De heer X koopt van de gemeente een kinderdagverblijf om er te gaan wonen. De bestemming zal nog worden gewijzigd in "wonen". Tot 2014 was het pand in gebruik als kinderdagverblijf, eind 2014 koopt X het pand (leeg). De rechter is van mening dat het gebouw is gekocht als woning, maar nooit als zodanig is gebruikt. In de akte van levering staat ook: "voormalig schoolgebouw". Tevens had het gebouw geen woonbestemming op het moment van overdracht / levering. Tarief 6%.

Boerderij als kantoor of woning

Een boerderij wordt in 2009 verbouwd tot kantoor. De heer X koopt deze boerderij in 2013 en wil deze gebruiken als woning. De Rechtbank Zeeland - Westbrabant is op 30 oktober 2014 (ECLI NL RBZWB 2014 7471) van mening dat de boerderij op het moment van koop niet als woning is aan te merken (dus 6% overdrachtsbelasting). Het Gerechtshof 's Hertogenbosch denkt hier op 8 juli 2016 (ECLI NL GHSHE 2016 2729) anders over en stelt de overdrachtsbelasting vast op 2%. De Hoge Raad is het op 24 februari 2017 (ECLI NL HR 2017 295) met het Gerechtshof eens, 2% overdrachtsbelasting.

Hospice is verzorgingsinstelling en geen woning

De Rechtbank Noord Nederland is van mening dat een hospice geen eigen woning is en dat er bij overdracht 6% overdrachtsbelasting moet worden betaald. Het Gerechtshof Amsterdam denkt hier op 17 maart 2016 (ECLI NL GHAMS 2016 2522) anders over, de hospice heeft het karakter van een eigen woning ,derhalve 2% overdrachtsbelasting. De Hoge Raad denkt er op 24 februari 2017 (ECLI NL HR 2017 291) (weer) anders over, het is een hospice en geen woning. Waarom 6% overdrachtsbelasting?

pand is na aard geen eigen woning maar een verzorgingstehuis
is niet gebouwd als eigen woning

Schoolgebouw dat wordt omgebouwd tot appartementen

Henk koopt een voormalig schoolgebouwd voor ruim 600.000 euro. Volgens het bestemmingsplan is het ombouwen tot woningen (lofts) toegestaan. Er wordt 2% overdrachtsbelasting betaald bij de aankoop. De inspecteur en de rechter zijn het hier niet mee eens, dit moet 6% zijn. Het gebouw was op het moment van aankoop niet bestemd om als woning te dienen, aldus de rechter. Dat er in het kader van de leegstandwet iemand woonde, de plannen van Henk, en dat het gebouw kon en mocht worden omgebouwd acht het Gerechtshofniet van belang.

Conclusie woning of kantoor

Een verbouwiing van een eigen woning kan van invloed zijn of een gebouw een woning is of een kantoor. De aard en bestemming van een gebouw op overdrachtsdatum zal uiteindelijk de doorslag geven. De bestemming woning is veelal - gezien het lagere overdrachtsbelastingtarief - erg aantrekkelijk. Een juist advies (voor overdracht) is hierbij van belang. Tarief 2%. Reden