4,5 van 5 Google reviews
Sloopwoning, bouwgrond en het 2%-tarief
De beslissende knip tussen geplande sloop en onvoorziene noodzaak
Wie bouwgrond koopt om daarop zelf te gaan wonen, krijgt niet om die reden het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. Ook bij de aankoop van een sloopwoning is de uitkomst niet vanzelfsprekend. De jongste rechtspraak verlangt dat de koper de verkregen woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken; een volledig gesloopte woning kan daaraan niet voldoen. Maar wat als de koper de woning aantoonbaar wilde behouden en pas na de levering door verborgen gebreken of een andere onvoorziene gebeurtenis tot sloop wordt gedwongen? Dan biedt de wettelijke regeling voor onvoorziene omstandigheden een wezenlijk andere en sterkere route.
Van renovatie naar sloop: fiscaal een wereld van verschil
Een bouwval op een aantrekkelijke kavel roept al snel de vraag op of de aankoop onder het lage tarief van de overdrachtsbelasting kan vallen. De koper is immers een particulier die op de locatie zijn hoofdverblijf wil realiseren. Toch is die persoonlijke bestemming niet beslissend. De Wet op belastingen van rechtsverkeer stelt twee cumulatieve eisen: er moet bij de verkrijging een woning worden verkregen én de verkrijger moet die woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Juist het woord 'die' veroorzaakt bij sloopprojecten de spanning. Wie een bestaand huis volledig sloopt en daarna een nieuw huis bouwt, woont uiteindelijk wel op dezelfde grond, maar niet noodzakelijk in dezelfde woning die hij bij de notaris heeft verkregen.
Bouwgrond blijft bouwgrond voor de overdrachtsbelasting
Voor onbebouwde grond is de uitkomst het duidelijkst. Grond die voor woningbouw is bestemd, kwalificeert niet als woning voor het 2%-tarief. De toekomstige bouwplannen en de intentie om de nieuwbouwwoning zelf te bewonen veranderen de aard van het verkregen object niet. In 2026 geldt voor dergelijke grond in beginsel 10,4% overdrachtsbelasting, tenzij de levering met btw is belast en de samenloopvrijstelling van toepassing is.
Verbouwen mag, maar de woning moet herkenbaar de verkregen woning blijven
Een verbouwing vóór de feitelijke verhuizing is geen probleem. Ook een
langdurige renovatie kan binnen het lage tarief vallen. De parlementaire
geschiedenis geeft uitdrukkelijk aan dat een koper met een nog lopende
verbouwing aannemelijk kan maken dat de woning is gekocht om duurzaam als
hoofdverblijf te dienen. Na voltooiing moet hij de woning daadwerkelijk
als zodanig gebruiken.
Er is voor de overdrachtsbelasting geen algemene wettelijke driejaarstermijn.
Dat getal komt uit de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. Voor
de overdrachtsbelasting draait het om de werkelijke intentie, de objectieve
feiten en de uiteindelijke bewoning.
Geplande volledige sloop zorgt voor extra overdrachtsbelasting
De rechtspraak over woningen die al bij aankoop zijn bestemd voor volledige
sloop is de afgelopen jaren niet geheel eenduidig geweest. Rechtbanken
in Zeeland-West-Brabant en Gelderland
kozen voor een strikte lezing: de koper gaat niet in de gekochte woning
wonen, omdat die wordt gesloopt. Rechtbank
Noord-Holland koos in 2025 nog voor een ruimere, doelgerichte benadering
bij een één-op-één vervanging op dezelfde plek.
Hof
Amsterdam heeft die laatste lijn op 2 juli 2026 gecorrigeerd. Bij
volledige sloop, inclusief de fundering, gaat de verkregen woning teniet.
De later gebouwde woning is een ander object. Volgens het hof is de wettekst
duidelijk en biedt het doel van de startersvrijstelling geen basis om het
hoofdverblijfcriterium uit te breiden. Voor de praktijk betekent dit dat
een vooraf gepland totaal-sloopproject in beginsel niet voor 2% of de startersvrijstelling
in aanmerking komt.
Behoud van de fundering of andere wezenlijke delen van de bouwkundige constructie
kan relevant zijn voor de vraag of nog sprake is van dezelfde woning. Maar
een eenvoudige, algemeen geldende funderingsregel bestaat niet. De bouwkundige
continuïteit, de plannen en de werkzaamheden moeten in samenhang worden
beoordeeld.
De cruciale uitzondering: sloop die pas later onvermijdelijk blijkt
De strengere lijn voor geplande sloop mag niet zonder meer worden toegepast
op de koper die een bestaande woning kocht om haar te renoveren en te bewonen,
maar na de levering wordt geconfronteerd met een onverwachte calamiteit
of een verborgen technisch gebrek. De wet kent juist voor zulke gevallen
een correctie.
Artikel 15a, vijfde lid, WBR bepaalt dat het lage tarief of de startersvrijstelling
in stand kan blijven wanneer de koper door een na de verkrijging opgekomen
onvoorziene omstandigheid redelijkerwijs niet in staat is geweest de woning
duurzaam als hoofdverblijf te gebruiken. In de memorie van toelichting
noemt de wetgever onder meer het duurzaam verloren gaan van de woning.
Dat voorbeeld past rechtstreeks bij brand of instorting, maar kan naar
zijn strekking ook relevant zijn bij later ontdekte funderingsschade of
constructieve gebreken die behoud objectief onmogelijk of onverantwoord
maken.
Niet elke kostenoverschrijding is een onvoorziene omstandigheid
Het beroep op de uitzondering is geen vrije keuze tussen verbouwen en nieuwbouwen. De koper moet aannemelijk maken dat de gebeurtenis bij de verkrijging niet was voorzien en dat juist die gebeurtenis redelijkerwijs verhinderde dat de verkregen woning werd behouden en bewoond. Een voorkeur voor een efficiëntere indeling, betere energieprestatie of goedkopere nieuwbouw is daarvoor doorgaans te mager. Een onafhankelijk rapport waaruit volgt dat de bestaande woning constructief niet veilig kan worden hersteld, heeft een geheel ander gewicht.
De bewijsvoering begint vóór het geschil
Bij een latere sloop draait de procedure vaak om de geloofwaardigheid van de oorspronkelijke plannen. De koper moet kunnen laten zien dat bij koop en levering sprake was van een behoudsplan. De meest overtuigende stukken zijn gelijktijdig opgestelde documenten: de eerste architectentekeningen, een renovatiebegroting, offertes voor herstel van bestaande onderdelen, een vergunningaanvraag voor verbouwing en correspondentie met adviseurs en gemeente.
Daarna moet de omslag naar sloop worden gedocumenteerd. Van belang zijn de datum waarop het gebrek zichtbaar werd, het technische onderzoek, de onderzochte herstelalternatieven, de reden waarom die alternatieven afvielen en de datum waarop de plannen en vergunningen zijn gewijzigd. Het woord 'sloopmelding' zegt zonder context weinig: selectieve sloop hoort vaak bij renovatie, terwijl totale sloop een andere fiscale betekenis heeft.
Een bruikbare juridische opbouw
In een bezwaar- of beroepsprocedure ligt de volgende opbouw voor de hand. Eerst wordt vastgesteld dat op de verkrijgingsdatum objectief een woning is verkregen. Vervolgens wordt met de oorspronkelijke stukken aangetoond dat de koper juist die woning na renovatie duurzaam wilde bewonen. Ten slotte wordt het oorzakelijke verband gelegd tussen de later opgekomen onvoorziene gebeurtenis en de noodzaak om van het behoudsplan af te wijken.
Die benadering is sterker dan de stelling dat de vervangende nieuwbouwwoning fiscaal dezelfde woning is. Na de uitspraken van Hof Amsterdam is die gelijkstelling bij volledige sloop moeilijk vol te houden. De onvoorziene-omstandighedenregeling is juist geschreven voor het geval waarin de oorspronkelijke, correcte hoofdverblijfintentie door een latere gebeurtenis niet kan worden uitgevoerd.
Noot fiscaal jurist inzake woning slopen en overdrachtsbelasting
De fiscale grens loopt niet simpelweg tussen 'bewonen' en 'niet bewonen', maar tussen de verkregen woning en een later gerealiseerde woning. Bij vooraf geplande volledige sloop is het 2%-tarief na de hofuitspraak van 2 juli 2026 moeilijk verdedigbaar. Bij een werkelijk voorgenomen renovatie die pas door een onvoorziene, dwingende gebeurtenis omslaat in sloop, ligt dat anders. Dan kan artikel 15a WBR voorkomen dat een koper wordt afgerekend op een ontwikkeling die hij bij de verkrijging niet kon voorzien. De kwaliteit van het technische en chronologische dossier bepaalt uiteindelijk of dat verschil ook overtuigend kan worden bewezen.
Heeft u vragen over uw eigen situatie of twijfelt u ergens over? Neem dan gerust eens contact op met een van onze fiscaal juristen.
Bron en vindplaatsen woning slopen en overdrachtsbelasting
Rechtbank Zeeland West Brabant 4 januari 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:48.
Rechtbank Gelderland 1 oktober 2025, ECLI:NL:RBGEL:2025:8187.
Rechtbank Noord Holland 26 augustus 2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:9879.
Gerechtshof Amsterdam 2 juli 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:2008
