Familiehypotheek met schenking, constructie of niet?

Het kabinet kijkt kritisch naar de familie hypotheek (dus hypotheek vanuit BV of ouders) en een jaarlijkse schenking. Volgens de belastingdienst is bij dergelijke structuren de betaalde hypotheekrente niet aftrekbaar omdat door de schenking de rentelasten niet drukken op het kind. Het kabinet ziet echter geen aanleiding om de familie hypotheken met schenk - leen constructie nader te onderzoeken of aan te merken als een belastingconstructie, zou ook wel beetje flauw zijn. In een brief d.d 2 oktober 2026 (vraag / antwoord) wordt verder toegelicht. De "constructie" wordt ook niet opgenomen in de jaarlijkse lijst met opmerkelijke belastingconstructies (zie bijlage 7).

Familie hypotheek met kinderen

De familie hypotheek blijft fiscaal bruikbaar, maar wie de lening en de terugschenking van de rente vanaf de start aan elkaar koppelt (voor extra leencapaciteit bij de bank) loopt wel een reeel risico dat de renteaftrek gaat sneuvelen. In een uitspraak van de Hoge Raad in 1994stond de aftrekbare hypotheekrent ook ter discussie (bij een kwijtschelding van de rente), in deze casus drukte te rente niet en was de hypotheekrente niet aftrekbaar.

Wanneer is hypotheekrente aftrekbaar?

Rente is pas aftrekbaar als zij  economisch ten laste van de belastingplichtige komt. Dat vereiste staat niet letterlijk in de wet inkomstenbelasting maar volgt uit jurisprudentie over het kostenbegrip en wordt door de Belastingdienst consequent toegepast. Wordt de hypotheekrente kwijtgescholden dan drukt de rente niet en vervalt de aftrek (aldus een niet gepubliceerde uitspraak van de Hoge Raad d.d. 8 juni 1994 ECLI:NL:HR:1994:ZC5683)

In een andere zaak bij de Hoge Raad d.d 3 april 2015 ECLI:NL:HR:2015:809 lag het ook wel scherp. De ouders leenden hun zoon € 45.000 voor een eigen woning. De rente wordt maandelijks betaald. In 2009 kwam de zoon in de financiele problemen en wordt de rente niet meer betaald maar bijgeboekt bij de schuld. Rond de kerstdagen ontvangt de zoon een schenking van € 5.000 (in contanten of per bank). Vanaf 2009 wordt de schenking echter verwerkt in de administratie van de geldlening, dit ter betaling van de niet betaalde rente. Het Hof is van mening dat geen sprake is van kwijtschelding en ook geen kasrondje. De Hoge Raad is het met het Hof eens, de rente is gewoon aftrekbaar.

Welk rentepercentage rekenen bij een familie lening

De rente die binnen een familie wordt berekend moet zakelijk zijn. De belastingdienst geeft haar mening in dit memorandum. In dit artikel behandelen wij de handreiking familieleningen (woo verzoek) met enkele voorbeelden.

Noot fiscaal jurist inzake een familie lening

De als mogelijke constructie aangemerkte familie lening komt in onze praktijk veel voor. Soms wil de bank een garantie op de schenking zodat er nog voldoende leefruimte is en de extra lening binnen hun software valt. Bij een directe koppeling tussen schenking en lening kan er echter een discussie met de belastingdienst ontstaan. De bank eist derhalve een schriftelijke schenkingsverklaring of overeenkomst waarin de ouders zich verbinden de maandlasten (deels) te drukken via een schenking. Deze verklaring kan dan weer gezeur met de belastingdienst opleveren.

Downloaden modellen

Voorbeeld familie lening