Mantelzorg woning en de fiscale gevolgen

Mensen worden ouder dan ooit, maar dat heeft ook een keerzijde, namelijk dat de zorgbehoefte toeneemt. Daarnaast is er een chronische tekort aan gekwalificeerd zorgpersoneel waardoor de uitkomst is dat men langer zelfstandig thuis moeten wonen. Eén van die oplossingen is het plaatsen van een mantelzorgwoning op het perceel van de kinderen. Wat zo simpel klinkt heeft fiscaal echter veel gevolgen. In dit artikel lopen wij beknopt langs de belangrijkste civielrechtelijke, fiscale knelpunten en aandachtspunten bij de realisatie van een mantelzorgwoning.

Civielrechtelijke aspecten van een mantelzorg woning

Het fiscale recht volgt in beginsel het civiele recht, en dat is bij een mantelzorgwoning niet anders. Civielrechtelijk kwalificeert een mantelzorgwoning over het algemeen als een gebouw. Zodra een bouwwerk duurzaam met de grond is verenigd, is er sprake van een onroerende zaak. Wat gebeurt er als er een mantelzorgwoning op de grond van de kinderen wordt gebouwd zonder nadere voorwaarden? Er ontstaat verticale natrekking (artikel 5:20 BW). Met andere woorden: De kinderen worden als gevolg van verticale natrekking van de grond tevens eigenaar van de opstal (de mantelzorgwoning).

Wat veelal in de praktijk wordt afgesproken is dat de ouder op eigen kosten een mantelzorgwoning in de achtertuin van een kind bouwt. Zonder aanvullende voorwaarden treedt de (verticale) natrekking in werking. Het kind is eigenaar van de grond, en wordt daardoor automatisch eigenaar van de mantelzorgwoning. Het feit dat de ouder de mantelzorgwoning volledig heeft betaald, verandert daar niets aan. Dit zal in veel gevallen niet de gewenste situatie zijn. Het is hierbij wel van belang dat de mantelzorg woning naar verkeersopvattingen duurzaam met de grond is verenigd en geen opstalrecht is gevestigd (zie Gerechtshof 's Hertogenbosch d.d. 27 maart 2009 en Hoge Raad 17 februari 2012 ECLI:NL:HR:2012:BV0651)

Eigenwoningregeling bij mantelzorg

De hoofdvraag voor de inkomstenbelasting is hoe deze mantelzorgwoning fiscaal gezien moet worden verwerkt bij het kind. Valt de mantelzorgwoning in box 1 (eigenwoningregeling) of verhuist een deel, inclusief mantelzorgwoning, naar box 3? Om in box 1 te blijven, zou de mantelzorgwoning moeten kwalificeren als een 'aanhorigheid' van de hoofdwoning. Wij zijn van mening dat een mantelzorgwoning in de regel niet kwalificeert als een aanhorigheid. Een aanhorigheid moet immers dienstbaar zijn aan de hoofdwoning (denk aan een garage of een schuur). Een mantelzorgwoning is echter juist ontworpen en bedoeld voor zelfstandige bewoning met een eigen toegang, eigen sanitair en een eigen keuken.

De mantelzorgwoning kwalificeert derhalve niet als een eigen woning. Dit standpunt is ook ingenomen door de Kennisgroep van de Belastingdienst. In het gepubliceerde standpunt van de Kennisgroep is geoordeeld dat wanneer er geen recht van opstal wordt gevestigd, de mantelzorgwoning inclusief de bijbehorende ondergrond door de kinderen moet worden opgenomen in box 3.

Gevolgen ouders en mantelzorg woning

Hoe zit het fiscaal bij de ouders? Bij de ouders kan fiscaal gezien pas sprake zijn van een eigen woning indien de grond juridisch van de ouders is. Dit betekent dat de kinderen een deel van de grond juridisch moeten leveren aan de ouders en dat zal in de praktijk ook vaak niet gewenst zijn. Voorts geldt dat een economisch eigendom van een mantelzorgwoning ook kan kwalificeren als een eigen woning van de ouders. Hiervoor is bijvoorbeeld wel een zakelijk recht van opstal benodigd. Er dient notarieel een recht van opstal te worden gevestigd waardoor de economische eigendom van de opstal bij de ouders komt te liggen. Bouwen de ouders vervolgens op eigen kosten de mantelzorgwoning op deze opstal dan blijven zij economisch eigenaar van de mantelzorgwoning en wordt de verticale natrekking door de kinderen doorbroken. De mantelzorgwoning zal bij hoofdverblijf als eigen woning kunnen kwalificeren voor de ouders (box 1).

Wonen de ouders echter in de mantelzorgwoning zonder dat zij eigenaar zijn, en zonder dat er een recht van opstal is gevestigd? Dan is er geen sprake van een eigen woning in de zin van artikel 3.111 Wet IB 2001. Afhankelijk van de vormgeving en de onderlinge afspraken kan het bewoningsrecht dan worden aangemerkt als een belast genotsrecht (vruchtgebruik), of kan er onder specifieke omstandigheden sprake zijn van een nihilwaardering (bijvoorbeeld bij een volledig zakelijke huurovereenkomst).

Let op! Bij het bereiken van het einde van het opstalrecht is de hoofdregel dat de eigenaar van het opstalrecht (de ouders) recht hebben op een reële vergoeding van de waarde van de mantelzorgwoning.

Gevolgen einde mantelzorgwoning

Aan elke mantelzorgsituatie komt een einde, bijvoorbeeld door het overlijden van de ouders of een verhuizing naar een verpleeghuis. Fiscaal gezien is de beëindiging opnieuw een moment om de mantelzorgwoning te heretiketteren.

Was er geen recht van opstal gevestigd dan werd de mantelzorgwoning tijdens de bewoning bij de kinderen in box 3 belast. Blijft de mantelzorgwoning staan en krijgt het een nieuwe functie (bijvoorbeeld weer bij de woning getrokken) dan kan het weer kwalificeren als ‘aanhorigheid’ en worden aangemerkt als eigen woning (box 1).

Was er wel een recht van opstal gevestigd en de verplichting om de opstal te verwijderen dan eindigt de eigenwoningregeling voor de ouders. Indien de kinderen bij de beëindiging van het opstalrecht een vergoeding aan de ouders moeten betalen kan dit ook gevolgen hebben voor de inkomstenbelasting dan wel schenkbelasting.

Mogelijke gevolgen schenkbelasting bij mantelzorg

Als ouders de plaatsing van een mantelzorgwoning volledig betalen en er is geen recht van opstal gevestigd wordt zoals eerder opgemerkt de kinderen als gevolg van verticale natrekking eigenaar van de opstal (de mantelzorgwoning). Zij verkrijgen de mantelzorgwoning in feite om niet en dan ligt de schenkbelasting op de loer. Dit is overigens nog geen uitgemaakte zaak, maar gaat in dit artikel te ver om daar inhoudelijk op in te gaan.

Overige belangrijke fiscale aspecten bij mantelzorg

Naast de hiervoor genoemde aspecten in dit artikel zijn er nog een aantal andere aspecten van belang bij het plaatsen van een mantelzorgwoning. Te denken valt onder ander aan de gevolgen voor:

• Overdrachtsbelasting: In beginsel is het vestigen van een recht van opstal een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Ook kunnen hier aspecten spelen als een samenloopvrijstelling of andere feiten waarbij sprake is van verschuldigde overdrachtsbelasting;
• Omzetbelasting: De levering van een mantelzorgwoning kan belast zijn met omzetbelasting, maar ook de kinderen kunnen worden aangemerkt als ondernemer voor de btw;
• Gemeentelijke vergunningen: Los van het fiscale recht speelt onder ander het verkrijgen van de juiste omgevingsvergunning of het voldoen aan de voorwaarden voor het bouwen van een mantelzorgwoning ook een grote rol.

Noot fiscaal jurist inzake mantelzorg woning

Wie overweegt om een mantelzorgwoning in de tuin te plaatsen heeft te maken met een complexe juridisch- en fiscale gevolgen. Het is van cruciaal en essentieel belang om de gevolgen aan de voorkant duidelijk te hebben. U moet de wensen helder op een rij hebben en alle onderlinge afspraken documenteren in zakelijke overeenkomsten en notariële akten.

Het opstarten van een traject tot realisatie van een mantelzorgwoning vergt tijd! In dit artikel hebben we slechts de hoofdlijnen beknopt kunnen aanstippen, maar de praktijk kent nog vele aanvullende haken en ogen. Zorg dus voor een deskundige notaris en een fiscaal adviseur.

Hulp nodig bij het realiseren van uw mantelzorgwoning dan helpen wij u graag verder.