Waarde aandelen BV met woningen bij een schenking
Bij een schenking van een woning geldt op grond van artikel 21, lid 5, Successiewet 1956 verplicht de WOZ-waarde als uitgangspunt voor de heffing. Indien de woning is verhuurd, kan bovendien een waardedrukkende factor worden toegepast via de zogenoemde leegwaarderatio (artikel 10a Uitvoeringsregeling Successiewet 1956), waardoor de heffingsgrondslag verder wordt verlaagd. In dit artikelen behandelen wij de uitspraak van de Hoge Raad d.d. 4 april 2025 (ECLI:NL:HR:2025:507) en de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam 11 mei 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:1284)
Waardering aandelen of certificaten van aandelen met woningen bij schenking
De vraag die in deze uitspraken aan de orde komt is "hoe de waardering uitpakt indien de woning niet in privé wordt gehouden, maar in een B.V., en de (certificaten van) aandelen worden geschonken". Is in dat geval dezelfde waarderingsmethode van toepassing als bij de directe schenking van een verhuurde woning? Het Hof Amsterdam beantwoordde deze vraag bevestigend, maar de Hoge Raad oordeelde anders.
Schenking aandelen in BV en waardering vastgoed
Op 24 december 2015 schenkt een vader aan zijn dochter certificaten van aandelen in een besloten vennootschap. De vennootschap beschikt over een vastgoedportefeuille bestaande uit 66 objecten, waaronder 57 verhuurde woningen of delen daarvan. Kern van het geschil is de vraag of bij de waardering van de (certificaten van) aandelen rekening moet worden gehouden met de waardedrukkende factor van de verhuurde staat, de zogenoemde leegwaarderatio op grond van artikel 10a uitvoeringsregeling Successiewet 1956.
Uitspraak gerechtshof inzake waardering vastgoed in BV en schenking
Het Hof Amsterdam oordeelt dat de waardebepaling van een onroerende zaak dwingend is voorgeschreven in artikel 21, lid 5, Successiewet 1956. Volgens het Hof valt hieruit niet op te maken dat deze bepaling niet zou gelden voor onroerende zaken die tot het vermogen van een B.V. behoren. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar het arrest van de Hoge Raad van 13 december 1995 (ECLI:NL:HR:1995:AA3167). In dat arrest werd geoordeeld dat het in lijn is met de strekking van artikel 21, lid 4 Successiewet 1956 (oud) om waarderingsvoorschriften voor woningen ook toe te passen bij de waardering van overbedelingsvorderingen, indien de waarde daarvan volledig afhankelijk is van de waarde van de eigen woning. Op basis hiervan concludeert het Hof dat de woningen in de vastgoedportefeuille moeten worden gewaardeerd op de WOZ-waarde, waarbij tevens de leegwaarderatio moet worden toegepast conform artikel 21, lid 5 en lid 8 Successiewet 1956.
Uitspraak Hoge Raad inzake waardering vastgoed (Woningen) in BV en schenking
De Hoge Raad volgt het Hof Amsterdam niet. Volgens de Hoge Raad is ten onrechte aangenomen dat de waarderingsregel van artikel 21, lid 5 Successiewet 1956 ook doorwerkt bij de waardering van certificaten van aandelen in een vennootschap die woningen bezit.
De hoofdregel blijft waardering naar de waarde in het economische verkeer (artikel 21, lid 1 Successiewet 1956). De waarderingsvoorschriften uit de Successiewet kunnen hooguit als hulpmiddel dienen bij de bepaling van de waarde van certificaten van aandelen, maar zijn niet rechtstreeks van toepassing. Daarmee sluit de Hoge Raad aan bij de conclusie van de Advocaat-Generaal (Conclusie A-G Koopman, 3 mei 2024, ECLI:NL:PHR:2024:486).
Het door het Hof aangehaalde arrest uit 1995 acht de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1995:AA3167) in onderhavige situatie niet van toepassing. In deze casus gaat het om (certificaten van) aandelen in een vennootschap waarvan het vermogen mede uit woningen bestaat. Anders dan bij een overbedelingsvordering wordt de waarde van de certificaten niet rechtstreeks bepaald door de waarde van de onderliggende woningen. De Hoge Raad stelt daarom dat er geen verplichting bestaat om de woningen te waarderen op WOZ-waarde (en bij verhuur rekening houdend met de leegwaarderatio).
Wel erkent de Hoge Raad dat er een indirect verband bestaat tussen de waarde van de woningen en het rendement op de aandelen, maar dat verband is onvoldoende om de waarderingsregels dwingend door te trekken.
De zaak is door de Hoge Raad verwezen naar het Gerechtshof Den Haag voor verdere behandeling en afdoening met inachtneming van dit arrest.
Hoe moeten woningen in een BV gewaardeerd worden bij een schenking?
Wat kunnen we uit het arrest van de Hoge Raad opmaken?
Waardering van certificaten van aandelen
Certificaten van aandelen dienen te worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer (artikel 21, lid 1 Successiewet 1956). Indien sprake is van een onderneming, geldt artikel 21, lid 13 Successiewet 1956, waardering tegen de goingconcernwaarde (voortzetting van de onderneming), maar minimaal op liquidatiewaarde. In de praktijk wordt hiervoor veelal de discounted cashflow-methode (DCF-methode) gehanteerd.
Waarderingsvoorschriften als hulpmiddel, niet als verplichting
De Hoge Raad verduidelijkt dat de waarderingsvoorschriften van artikel 21, lid 5 en lid 8 Successiewet 1956 geen verplichte doorwerking hebben naar de waardering van (certificaten van) aandelen. Wel kunnen deze regels dienen als hulpmiddel bij het inschatten van de waarde, maar ze zijn niet leidend.
Noot fiscaal jurist inzake waardering aandelen in vastgoed BV met woningen
Bij de schenking van aandelen is de waardebepaling regelmatig onderwerp van discussie met de Belastingdienst. Het is dan ook raadzaam om u hierbij te laten begeleiden door een deskundig adviseur. Overweegt u om uw (certificaten van) aandelen te schenken? Wij beschikken over ruime ervaring met dergelijke trajecten en adviseren u graag. Daarbij houden wij ook rekening met de mogelijke toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling (ter beperking van de schenkbelasting) en de mogelijkheid tot doorschuiving van de box 2-claim naar de opvolger.
Bron waardering aandelen bij schenking
Hoge Raad d.d. 4 april 2025 (ECLI:NL:HR:2025:507)
Parket Hoge Raad d.d. 3 mei 2024 ECLI:NL: PHR:2024:486
Gerechtshof Amsterdam 11 mei 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:1284)
