Levering onroerend goed en BTW

De levering van onroerende zaken is - in de basis - vrijgesteld van BTW. Dit is anders als de onroerende zaak niet langer dan 2 jaar geleden in gebruik is genomen. Soms is het fiscaal voordelig om ervoor te kiezen om de onroerende zaak met BTW te leveren (de zogenaamde belaste levering). Bij een levering met BTW is veelal geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Wat zijn de voorwaarden?

Levering onroerende zaak belast met BTW

De levering van bouwterreinen is belast met BTW. Van een bouwterrein is sprake als het om een onbebouwde grond gaat welke grond is bestemd om er iets op te bouwen. Hiervoor is wel informatie nodig, zoals een bouwtekening of vergunningsaanvraag. De intentie van de koper is hierbij van belang. Ook een gebouw dat niet langer dan 2 jaar geleden in gebruik is genomen moet met BTW worden geleverd.

BTW op onroerende zaken verrekenen

Als er door de koper BTW is betaald bij de aankoop van een onroerende zaak, dan kan de BTW worden verrekend als het gebouw wordt gebruikt voor een BTW-belaste prestatie, dit voor tenminste 90% (omzetverhouding of gebruik vierkante meters).

Er moet dan een verzoek tot belaste levering worden gedaan. Dit kunt u in de akte van levering opnemen of een apart verzoek doen aan de Belastingdienst.

Soms mag ook bij een gebruik van 70% - 90% voor een belaste levering worden besloten, dit binnen bepaalde (benoemde) branches, zoals assurantiën, makelaars, reisbureau's, arbodiensten of TV-organisaties.

Vervolgens gaat een zogenaamde herzieningstermijn lopen, deze duurt 9 jaar vanaf het moment dat het gebouw is gekocht. Bij verkoop van het gebouw in die 9 jaar moet de verrekende BTW wellicht worden herzien (terugbetaald), dit is 1/10 per jaar van de verrekende BTW.

Algemeenheid van goederen bij vastgoed

Een projectontwikkelaar koopt een kantoorgebouw wat wordt verbouwd tot appartementen (ruim 70). Het kantoorgebouw is gekocht voor € 2.500.000 en wordt verkocht aan een derde voor € 12.700.000. Het appartement wordt verhuurd en vervolgens doorverkocht zonder BTW (Artikel 37d Omzetbelasting, algemeenheid van goederen). De inspecteur is het hier niet mee eens en legt een naheffingsaanslag omzetbelasting op. Het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden d.d. 17 mei 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:4044) is het met de projectontwikkelaar eens, geen BTW derhalve. De staatssecretaris laat het er niet bij zitten en gaat in cassatie, dit duurt even. De advocaat generaal is het met het gerechtshof eens en stelt voor het cassatieberoep van de staatssecretaris ongegrond te verklaren (ECLI:NL:PHR:2024:524). De Hoge Raad stelt op 21 november 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1732) vragen aan het Europese Hof van Justitie. De volgende vragen worden gesteld

1. Strekt artikel 19, eerste alinea, Btw-richtlijn zich uit tot de levering van een onroerend goed (woonappartementencomplex) dat uitsluitend is gebruikt voor een economische activiteit die krachtens artikel 135 Btw-richtlijn is vrijgesteld (in dit geval verhuur als bedoeld in artikel 135, lid 1, letter l, Btw-richtlijn), wanneer de verkoper ter zake van dit onroerende goed geen recht op aftrek heeft genoten, en die levering dus al op grond van artikel 136, aanhef en letter a, Btw-richtlijn is vrijgesteld, en, zo niet,
2. strekt artikel 19, eerste alinea, Btw-richtlijn zich uit tot de levering van een onroerend goed (woonappartementencomplex) wanneer die levering op grond van artikel 135, lid 1, aanhef en letter j, Btw-richtlijn is vrijgesteld?
3. Indien artikel 19, eerste alinea, Btw-richtlijn zich uitstrekt tot de in vraag 1 bedoelde levering, volstaat dan voor toepassing van die bepaling dat dit onroerende goed door de verkoper wordt verhuurd en wordt geleverd in verhuurde staat, zodat met dit onafscheidelijke geheel een zelfstandige economische activiteit als bedoeld in artikel 9, lid 1, slotzin, Btw-richtlijn kan worden uitgeoefend, of moet daarbij ook in aanmerking worden genomen de intentie waarmee de verkoper het onroerende goed heeft ontwikkeld en na oplevering is gaan verhuren en de omstandigheid dat de verkoper de feitelijke exploitatie uitsluitend is begonnen om de verkoop ervan te bevorderen?

Voordelen belaste levering

1. De BTW over de verkoopkosten mag in vooraftrek worden gebracht.
2. De BTW over de aankoop (die niet is verrekend) mag bij verkoop binnen de 10 jaar alsnog worden verrekend.
3. De BTW die is verrekend bij de aankoop hoeft bij de verkoop (binnen 10 jaar) niet te worden terugbetaald.

Vragen over onroerende zaken en BTW

Bij vragen kunt u contact opnemen met onze BTW specialist !