Doeleis overdrachtsbelasting

In het kort

• Overdrachtsbelasting moet worden betaald bij de verkrijging van een bv (rechtspersoon) die als doel heeft de verkrijging, vervreemding of exploitatie van onroerende zaken en waarbij de bezittingen grotendeels uit onroerende zaken bestaan.
• De grondslag is de waarde van de onroerende zaak (en dus niet de aandelen).
• Als de onroerende zaak dienstbaar is aan de onderneming (bijvoorbeeld een restaurant of hotelbedrijf), is sprake van een meeromvattende prestatie, dan speelt de overdrachtsbelasting niet.

Jurisprudentie en doeleis bij onroerendezaakrechtspersonen

Regelmatig zijn wij betrokken bij onroerendezaakrechtspersonen en de discussie of sprake is van overdrachtsbelasting of niet. Dit kan spelen bij een verkoop, erfenis of herstructurering.

Zelf gekweekte goodwill en onroerendezaakrechtspersoon

Een bv koopt aandelen in een andere bv. De werkzaamheden bestaan uit het verhuren van opslagruimte en verhuren van miniboxen. De vraag is of sprake is van een onroerendezaakrechtspersoon of niet. Specifiek gaat het om de balansverhouding, dus het aandeel van de onroerende zaken ten opzichte van de totale bezittingen. Er staat goodwill op de balans, de vraag is of deze bezitting mag worden meegeteld. Volgens het Gerechtshof op 1 juli 2021 en de Hoge Raad op 27 januari 2023 mag dit niet worden meegeteld. Gekochte goodwill mag wel worden meegeteld, zelf gekweekte goodwill niet.

Self storage en onroerendezaakrechtpersoon

Bij self storage hangt het erg van de feiten en omstandigheden af of sprake is van een een onroerendezaakrechtspersoon of niet. Een self storage wordt wel eens vergeleken met een hotel voor goederen. Het ter beschikking stellen van een ruimte zou dan moeten opgaan in een meeromvattende prestatie. In een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam op 12 april 2022 ging dit voor de overdrachtsbelasting niet goed, omdat de verhuur van ruimten aan klanten niet ondergeschikt was aan de totaal geleverde diensten aan die klanten. Al met al zal het dus afhangen van de bijkomende diensten.

Camping en onroerendezaakrechtspersoon

Toeristische plaatsen op een camping zijn volgens de Hoge Raad op 19 december 2008 vergelijkbaar met de exploitatie van een hotel. Er was sprake van kortstondige verhuur van plaatsen en er waren recreatieve voorzieningen op de camping aanwezig. Er is dus geen sprake van beleggen maar van een bedrijf.

Recreatiepark en onroerendezaakrechtspersoon

Bij de exploitatie van een recreatiepark ging het wel mis, er is sprake van fictieve onroerende zaken (en dus heffing van overdrachtsbelasting). In dit kader werden er staanplaatsen voor chalets en mobiele bungalows verhuurd, dit voor de duur van tenminste 12 maanden met automatische verlenging. In de praktijk worden de plekken voor langere periodes verhuurd. Volgens het Gerechtshof Leeuwarden d.d. 15 december 2020 is er gewoon overdrachtsbelasting verschuldigd, de Hoge Raad heeft dit op 22 oktober 2021 bevestigd.

Noot fiscaal jurist inzake onroerendezaakrechtspersoon en overdrachtsbelasting

De verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon kan een belastbaar feit vormen voor de overdrachtsbelasting. Deze aandelen worden dan fictief gelijk gesteld aan de verkrijging van de onroerende zaak zelf, mits de verkrijger door deze aandelentransactie een kwalificerende meerderheid (tenminst 1/3) verkrijgt. Het gaat dus om de doeleis en de bezitseis.

Heeft u vragen over overdrachtsbelasting en / of omzetbelastingvraagstukken, dan kunt u contact opnemen met onderstaande fiscale deskundigen.