Btw-voordeel bij tijdelijke verhuur
Indien onroerend goed tijdelijk wordt verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en/of vakantiebestedingsbedrijf dan is deze verhuur van rechtswege belast met btw. Van kortdurende verhuur is doorgaans sprake indien de verhuur niet langer duurt dan zes maanden, tevens moet het gaan om verblijven en niet om wonen. De tijdelijke verhuur zal dan moeten zien op een gemeubileerde verblijfsruimte die is ingericht om daarin kort te verblijven. Deze tijdelijke verhuur van gemeubileerde verblijfruimten c.q. accommodatie wordt ook wel ‘short-stay’ genoemd, ook bij ‘short-stay’ is sprake van een - btw belaste – tijdelijke verhuur.
Aftrek van voorbelasting bij tijdelijke verhuur (shortstay)
Indien een ondernemer btw belaste prestaties verricht heeft hij recht op de aftrek van de btw die aan hem – ter zake deze btw belaste prestaties – rekening zijn gebracht. Het recht op aftrek ziet in onderhavig geval op bijvoorbeeld de bouw-, transformatie- of onderhoudskosten van het onroerend goed of de aanschaf of huur van meubilair. Waar het btw-tarief ter zake de tijdelijke verhuur op het moment van schrijven nog 9% bedraagt, zal de btw die drukt op de hiervoor benoemde kosten veelal tegen 21% in aftrek genomen kunnen worden.
Vrijgesteld van btw is de langdurige verhuur van woningen. In een dergelijk geval verricht de onderneming vrijgestelde btw prestaties en bestaat er geen recht op aftrek van voorbelasting. In die situatie kan er geen btw in aftrek worden gebracht, maar hoeft er ook geen btw te worden berekend en te worden afgedragen.
Wanneer is kortdurende verhuur interessant?
In de praktijk wordt de tijdelijke verhuur wel eens toegepast indien sprake is van onroerend goed dat wordt verkregen (bijvoorbeeld een kantoorgebouw) en dat wordt getransformeerd naar woningen. In een dergelijke situatie is daarbij van belang om onderscheid te maken in nieuw vervaardigd en niet nieuw vervaardigd onroerend goed.
Nieuw vervaardigd onroerend goed
Indien sprake is van een nieuwe vervaardigd onroerend goed zal ter zake de verkrijging en de investeringen die zijn gedaan in de onroerende zaak een herzieningsperiode gaan lopen voor de ter zake van de realisatie van het nieuwe vervaardigde onroerend goed in aftrek gebrachte voorbelasting. Dit betekent dat wanneer de eerste ingebruikneming van het nieuw vervaardigde onroerend goed bekeken moet worden of de verhuur belast is vrijgesteld is van btw. Indien sprake is van een btw belaste verhuur, dan zal alle btw ter zake de realisatie van het nieuwe vervaardigde onroerend goed in aftrek gebracht mogen worden. Wel dient in dat geval rekening te worden gehouden met de herzieningstermijn van circa tien jaar.
Herziening btw-aftrek bij investeringsgoederen
Bij de investering in onroerende goederen (lees ook ‘realisatie van een nieuw vervaardigd goed’) dient er in het jaar van eerste ingebruikneming en de negen daarop volgende jaren beoordelen of de btw terecht in aftrek is gebracht in het eerste jaar. Gedurende deze herzieningsperiode dient jaarlijks bekeken te worden of de onroerende goederen voor btw belaste prestaties worden gebruik. Wordt het onroerend goed in gebruik genomen middels short-stay verhuur voor de eerste twee jaar. Dan mag bij eerste ingebruikneming alle btw in aftrek worden gebracht en zal er in het tweede jaar geen herziening plaatsvinden. Indien na afloop van die twee jaar het onroerend goed langdurig worden verhuurd, dan is die verhuur vrijgesteld van btw (onbelast). In dat geval zal in jaar drie 1/10e deel van de in aftrek gebracht btw terugbetaald moeten worden op de aangifte omzetbelasting. Mocht de verhuur gedurende de nog resterende periode vrijgesteld zijn, dan betekent dat dat elk jaar 1/10e van de in aftrek gebracht btw terugbetaald dient te worden.
Transformatie geen nieuw vervaardigd onroerend goed
Indien er een bestaande onroerende zaak wordt verkregen, waarbij de verkrijging vrijgesteld is van omzetbelasting (en derhalve doorgaans met overdrachtsbelasting belast is) en de transformatie niet leidt tot een nieuw vervaardigd onroerend goed, dan is de uitwerking als volgt bij short-stay verhuur. Alle btw ter zake de transformatie zal in aftrek gebracht mogen worden. Bij de eerste ingebruikneming als short-stay verhuur vangt geen herzieningsperiode aan aangezien er geen nieuw vervaardigd onroerend goed ontstaat. Ter zake de transformatie die heeft plaatsgevonden is namelijk geen sprake van een ‘levering’ maar van een ‘dienst’. Aangezien ter zake van diensten geen herzieningsperiode geldt van tien jaar is de herziening beperkt tot één jaar.
In de procedure bij Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 juli 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:4111 kwam een situatie als hierboven uiteengezet aan de orde. De inspecteur was van mening dat de short-stay verhuur niet kwalificeert als btw belaste verhuur en heeft de teruggave van btw geweigerd. Zowel de rechtbank als nu ook het gerechtshof stellen de belastingplichtige echter in het gelijk. De Hoge Raad zal hier vermoedelijk nog een eindoordeel over geven.
Het voordeel dat een belastingplichtige heeft indien zij onroerend goed transformeert waarbij geen nieuw vervaardigd onroerend goed ontstaat kan oplopen tot het gehele bedrag aan btw dat ter zake de transformatie aan hem in rekening is gebracht. Wel dient de belastingplichtige aan een aantal voorwaarden te voldoen om van short-stay verhuur te kunnen spreken. Ook zijn er varianten op vorenstaande die tot eenzelfde uitkomst leiden.
Herzieningsregeling kostbare diensten
Met ingang van 1 januari 2026 staat er een wetswijziging aan te komen die ertoe leidt dat de herzieningsregeling die nu alleen geld voor roerende en onroerende goederen ook gaat gelden voor kostbare diensten. Indien deze wetswijziging per 1 januari 2026 in werking treedt zal dat ertoe leiden dat het btw-voordeel dat ontstaat bij de short-stay verhuur van een getransformeerd pand beperkt wordt. Deze herzieningsregeling zou echter ook voordelen kunnen hebben indien een omgekeerde situatie zich voordoet (eerst vrijgestelde verhuur, later btw-belaste verhuur).
Noot fiscaal jurist inzake tijdelijke verhuur
De vastgoedwereld zal de uitspraak van de Hoge Raad, alsmede de aanstaande wetswijziging nauw volgen. De uitkomsten zullen namelijk grote impact kunnen hebben op de winstgevendheid van bijvoorbeeld een transformatieproject. Over Shortstay hebben wij een separaat artikel geschreven, dit kunt u hier raadplegen.
In het Belastingplan 2025 wordt voorgesteld de herzieningsregeling per 1 januari 2026 uit te breiden tot diensten aan onroerende zaken. Herziening van de in aftrek gebrachte BTW geldt tot nu toe alleen als het gebruik van onroerende zaken en roerende zaken waarop kan worden afgeschreven wijzigt. De wetgever wil hiermee belastingbesparende structuren met kortdurende verhuur tegengaan.
