Verhuur onzelfstandige wooonruimte eigen woning aan de BV en omzetbelasting
Is men ondernemer voor de Btw als men een onzelfstandige werkruimte verhuurt aan de eigen BV? Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch vindt van wel! Het duurzaam tegen vergoeding verhuren van een onzelfstandige werkruimte in de eigen woning aan een gelieerde BV vormt een economische activiteit waarvoor geopteerd kan worden voor belaste verhuur, zolang er sprake is van een marktconforme vergoeding en de ruimte niet als woning wordt gebruikt.
Belaste verhuur onzelfstandige werkruimte in eigen woning aan de BV toegestaan.
Een maatschap bestaande uit twee partners, heeft een woning gebouwd die door de partners privé wordt bewoond. Een van de maten is tevens directeur-grootaandeelhouder (DGA) van een BV. De maatschap heeft met deze BV een overeenkomst gesloten voor de verhuur van twee ruimten, een kantoor en archief, voor een periode van ten minste 10 jaar tegen vergoeding. De maatschap heeft geopteerd voor belaste verhuur en wil hierdoor als ondernemer voor de omzetbelasting worden aangemerkt. De maatschap wil de omzetbelasting op de bouwkosten van de te verhuren ruimten in aftrek brengen, waarbij de werkkamer volledig zakelijk wordt gebruikt en het archief voor 79%. De maatschap verhuurt de ruimten voor een bedrag van € 8.400 ex btw.
De Belastingdienst is van mening dat er geen sprake is van ondernemerschap voor de omzetbelasting en weigert de teruggaaf. De Belastingdienst is van mening dat de werkkamer (en een garage) onvoldoende zelfstandigheid bezit om aan een willekeurige derde te verhuren en dat de verhuur uitsluitend voortvloeit uit de arbeidsovereenkomst tussen maat en BV. De Belastingdienst is tevens van mening dat er géén sprake is van reële marktdeelname, er geen rechtstreeks verband is is tussen de bouw en de verhuur en dat niet geopteerd kan worden voor belaste verhuur. Ze verwijst hierbij naar het arrest Gemeente Borsele van 12 mei 2016 (ECLI:EU:C:2016:334). Daarnaast staat enig privégebruik van een onzelfstandige ruimte in de woning in de weg voor optie belaste verhuur, waardoor er sprake is van een vrijgestelde prestatie.
Rechtbank Zeeland-West Brabant inzake BTW en onzelfstandige werkruimte
Belanghebbende gaat in beroep. Rechtbank Zeeland-West Brabant d.d. 24 augustus 2023 (ECLI:NL:RBZWB:2023:5900) is het met de Belastingdienst eens. De Rechtbank stelt dat belanghebbende niet is geslaagd in het bewijs dat de werkkamer uitsluitend zakelijk wordt gebruikt. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat naast de DGA geen van de andere gezinsleden (echtgenote en zoon) gebruik maakt van de werkkamer om binnenshuis naar de garage te gaan. Verder acht de rechtbank evenmin aannemelijk dat de DGA alleen voor zijn zakelijke werkzaamheden gebruik maakt van de werkkamer en niet, zoals algemeen gebruikelijk bij werkkamers, ook voor privé-bureauwerkzaamheden.
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch inzake BTW en onzelfstandige werkruimte
Belanghebbende gaat in Hoger beroep. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2025:3538) is op 10 december 2025 een andere mening toegedaan en stelt belanghebbende op alle punten in het gelijk. Het hof is, anders dan de rechtbank, van oordeel dat een optie belaste verhuur mogelijk is. Artikel 11, lid 1, onderdeel b, onder 5°, Wet OB maakt het mogelijk om te kiezen voor belaste verhuur indien de verhuur betreft onroerende zaken, andere dan gebouwen en gedeelten van gebouwen welke als woning worden gebruikt. De laatste bijzin heeft betrekking op zowel gehele gebouwen als op gedeelten daarvan. Dat brengt mee dat voor gedeelten van gebouwen die niet als woning worden gebruikt, gekozen kan worden voor belaste verhuur. Dit geldt ook indien het, zoals in deze zaak, gaat om onzelfstandige gedeelten van een gebouw dat voor het grootste deel als woning wordt gebruikt. Tijdens de zitting van het hof is ook besproken dat in algemene zin het niet goed voorstelbaar is dat een onzelfstandige ruimte van een woning uitsluitend zakelijk wordt gebruikt. Daarbij werd geconcludeerd dat het privégebruik ondergeschikt is aan het zakelijke gebruik.
Noot fiscaal jurist inzake omzetbelasting en werkruimte in eigen woning
Het Gerechtshof stelt vast dat belastinplichtige, ondanks deel prive gebruik, kan opteren voor belaste verhuur van een werkkamer en garage waardoor aftrek van voorbelasting mogelijk is. De verhuur van de werkkamer met garage aan de BV vormen dus een economische activiteit, waarbij er een rechtstreeks (en onmiddelijk) verband bestaat tussen de bouwkosten en de verhuur.
Bent u als directeur-grootaandeelhouder van plan om binnen afzienbare tijd een nieuwe woning te bouwen met de intentie om een werkkamer te verhuren aan uw eigen BV neem dan even contact op met ons. Wij kunnen u ondersteunen en begeleiden bij het contact met de belastingdienst over het ondernemerschap voor de btw en de in aftrek te brengen btw. Stuur ons gerust een e-mail of vul onderstaande formulier in, bellen kan natuurlijk ook.
