Overdrachtsbelasting bij verkrijgen sloopwoning

Als u een eigen woning koopt en deze fors gaat verbouwen of slopen moet u opletten! Tevens is het niet verstandig om in een koopovereenkomst of leveringsakte op te nemen dat de woning wordt gesloopt en dat er nieuwbouw gaat plaatsvinden.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt in 2024 dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief niet van toepassing is bij de aankoop van een voor sloop bestemde en vervolgens nog te realiseren woning. U moet dus oppassen als u een woning koopt, deze sloopt en weer een nieuwe woning zou gaan bouwen.

Sinds 2021 is het lage tarief (2%) voor de overdrachtsbelasting alleen nog van toepassing als een woning als hoofdverblijf wordt gebruikt. Omdat de woning wordt gesloopt is hiervan geen sprake !

In dit artikel gaan we ook nog in op een andere uitspraak in het kader van kopen, slopen en nieuwbouwen, hierbij wordt ook het hoge tarief voor de overdrachtsbelasting geheven. Dit speelde bij de Rechtbank Gelderland d.d. 1 oktober 2025 (ECLI:NL:RBGEL:2025:8187).

Niet eenduidige rechtspraak over overdrachtsbelasting bij slopen eigen woning

De rechtspraak is nog niet eenduidig, in een procedure bij de Rechtbank Noord Nederland d.d. 26 augustus 2025 ECLI:NL:RNHO:2025:9879 wordt namelijk niet het hoge tarief voor de overdrachtsbelasting geheven (artikel)

Overdrachtsbelasting hoog tarief bij kopen sloopwoning

Het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting voor woningen is volgens de Rechtbank Gelderland niet van toepassing bij de sloop van een toekomstige eigen woning en het bouwen van een nieuwe woning. De Rechtbank is van mening dat een woning is verkregen die niet als hoofdverblijf zal worden gebruikt. Op het moment dat de eigen woning wordt verkocht (levering) was de nieuwe woning nog niet gebouwd. De oude woning wordt namelijk niet bewoond maar wordt gesloopt. Wat speelt er?

Lydia en Peter kopen een woning voor ruim € 700.000, ze vinden de woning niks maar de locatie geweldig. De woning wordt gesloopt en er wordt een nieuwe woning gebouwd. De woning wordt gekocht met het hoge tarief (toen 8%) en Lydia en Peter zijn van mening dat het lage tarief (2%) van toepassing is. De Rechtbank is het met de inspecteur eens, de woning die wordt gekocht is niet als hoofdverblijf gebruikt. Op het moment dat Lydia en Peter bij de notaris waren (moment levering) was de nieuwe woning nog niet gebouwd. De woning die is gekocht zou namelijk niet worden bewoond maar worden gesloopt. De stelling van Lydia en Peter dat uitsluitend de woning is gesloopt (en de aanhorigheden niet) maakt niet uit.

Noot fiscaal jurist inzake hoog tarief overdrachtsbelasting bij slopen van een eigen woning

Noot fiscaal jurist inzake slopen woning en overdrachtsbelasting

In veel gevallen wordt er niet stilgestaan bij de gevolgen van de overdrachtsbelasting. Omdat het tarief de laatste jaren is aangepast (0% of 2% voor eigen woningen en 10,4% voor niet eigen woningen). De Hoge Raad heeft in 2019 over een gelijke situatie geoordeeld. De wet is in 2021 aangepast en stelt het volgende:

In artikel 14, eerste lid, in combinatie met artikel 2, tweede lid 2, van de WBR is bepaald dat ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen 8% overdrachtsbelasting geheven wordt. Op grond van artikel 14, tweede lid, van de WBR bedraagt de belasting, in afwijking van het eerste lid, 2% “voor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen (…) als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring.”

Belastingplichtigen stellen veelal het volgende:

de Wet differentiatie overdrachtsbelasting heeft als doel en strekking om de positie van particuliere woningkopers te verbeteren ten opzichte van beleggers. Belanghebbende heeft ten tijde van de verkrijging een woning gekocht met de bedoeling om er zelf langdurig te wonen. Dat is ook expliciet verklaard. Dat het bestaande gebouw vervolgens is vervangen door een ander gebouw, maakt het niet anders omdat het gaat om een gebouw op exact dezelfde locatie. Dit past ook onder doel en strekking van de wet. In dit geval dient de teleologische interpretatie voorrang te krijgen boven een grammaticale uitleg, aldus belanghebbende.

De belastingdienst stelt in dergelijke procedure vaak dat er een slooppand is gekocht en geen eigen woning (dus hoog tarief). De wetswijziging maakt het geheel wat troebel. In de parlementaire geschiedenis (memorie van toelichting), staat het volgende:

Andere natuurlijke personen - niet zijnde starters - die een woning verkrijgen, hebben recht op de toepassing van het verlaagde tarief van 2%, mits zij de woning verkrijgen om deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Alle overige verkrijgingen worden vanaf 1 januari 2021 belast tegen het hogere algemene tarief. (…). Dit betekent dat – naast de verkrijging van niet-woningen, zoals bedrijfspanden – ook verkrijgingen van woningen die niet, of slechts tijdelijk, als hoofdverblijf gaan worden gebruikt, worden belast tegen 8%.

Wat een woning is voor de inkomstenbelasting of overdrachtsbelasting is niet altijd eenvoudig te beantwoorden en levert steeds vaker een discussie op (voor de overdrachtsbelasting of aftrek van hypotheekrente). In een uitspraak van de Hoge Raad in 2017 kwam het begrip woning ook al even aan de orde, hier is helder bepaald wat een woning is en wat niet.

Om problemen te voorkomen is het beter dat een koper eerst in de woning gaat wonen en dan - na verloop van een paar maanden - gaat besluiten om de woning volledig te verbouwen (bijvoorbeeld omdat de woning niet goed op de kavel staat of in verband met energie besparingen).

Tevens moet bij de aankoop niet vaststaan dat de gekochte woning volledig wordt gesloopt, let dus ook goed op de correspondentie en woordkeuze bij overleg met uw architect, de gemeente of aannemer. In deze procedure stond in de koopovereenkomst dat de koper heeft verklaard dat de opstal zou worden gesloopt en dat op de die plek een nieuwe eigen woning wordt gebouwd.