Geen verlaagd tarief overdrachtsbelasting voor monumentaal pand verbouwd tot bank

De vraag wanneer een pand nog kwalificeert als woning voor de overdrachtsbelasting blijft de gemoederen bezighouden. In een conclusie van 25 juli 2025 (ECLI:NL:PHR:2025:818)adviseert de Advocaat-Generaal (A-G) bij de Hoge Raad dat een monumentaal grachtenpand in Amsterdam, oorspronkelijk als woning gebouwd maar in 1935 ingrijpend verbouwd tot bankgebouw, niet onder het verlaagde 2%-tarief valt.

Woning is na verbouwing bankgebouw

Het pand werd in de 18e eeuw als woonhuis gebouwd, maar in 1935 verbouwd voor gebruik als bank en later als verzekerings- en kantoorpand. Daarbij zijn ingrijpende constructieve aanpassingen gedaan: de inbouw van kluizen, versteviging van de fundering, wijzigingen in de indeling en de installatie van een lift. Sindsdien hebben meerdere renovaties plaatsgevonden, steeds gericht op kantoorgebruik. In 2018/2019 is het pand opnieuw grootschalig gerenoveerd, maar wederom ten behoeve van een kantoorfunctie (hoofdkantoor van een modeconcern).

De koper stelde dat het pand met beperkte aanpassingen (zoals de aanleg van een badkamer) weer voor bewoning geschikt zou zijn en dus als woning moest worden aangemerkt.

In cassatie ging het om de vraag of het pand in 2019 nog zijn aard van woning had behouden. Volgens de koper wel, omdat het oorspronkelijk als woning is gebouwd en nog steeds bouwkundige kenmerken van een woonhuis vertoont. De inspecteur en de feitenrechters waren het daar niet mee eens en zagen een kantoorpand.

De A-G volgt het Hof en stelt dat het pand uiterlijk in 1935 zijn woning-aard heeft verloren door de ingrijpende verbouwing tot bank. De latere renovaties hebben de kantoorfunctie alleen maar versterkt. Het criterium van “beperkte aanpassingen” speelt hier volgens de A-G geen rol meer: wie een pand zó ingrijpend verbouwt dat het naar zijn aard een ander type gebouw wordt, kan het niet met kleine ingrepen weer tot woning maken. Terugkeer naar woonfunctie is dan alleen met opnieuw ingrijpende verbouwingen mogelijk.

Het verlaagde tarief was dus niet van toepassing. Het cassatieberoep van de koper moet volgens de A-G ongegrond worden verklaard.

Vergelijking met de zaak bij Hof ’s-Hertogenbosch

Opvallend is dat het oordeel hier tegenovergesteld is aan de zaak die het Hof ’s-Hertogenbosch eerder behandelde (ECLI:NL:GHSHE:2025:1776). Daar ging het om een pand dat in de jaren zeventig tot kantoor was verbouwd (zie artikel), maar waarbij de aanpassingen beperkt waren. Het Hof vond dat slechts kleine ingrepen (zoals het dichten van gaten en plafonds) nodig waren om het pand weer bewoonbaar te maken. Het pand behield daarom zijn aard van woning en het 2%-tarief kon worden toegepast.

Het verschil zit in de aard en omvang van de verbouwingen:

• In de zaak van het Hof ’s-Hertogenbosch waren de wijzigingen functioneel en relatief licht, zodat de woningstructuur behouden bleef.
• In de Amsterdamse zaak uit 1935 was sprake van fundamentele ingrepen (kluizen, lift, funderingsversterking, indelingswijzigingen), waardoor het pand zijn woningkarakter definitief verloor.

Noot fiscaal jurist inzake 2% overdrachtsbelasting

Deze conclusie maakt duidelijk dat niet elk pand dat ooit als woning is gebouwd automatisch onder het lage tarief valt. Doorslaggevend is of de woning-aard na verbouwingen nog aanwezig is. Zijn er slechts beperkte aanpassingen nodig om het pand weer bewoonbaar te maken, dan blijft de woningstatus behouden. Zijn de wijzigingen echter zodanig fundamenteel dat de aard blijvend verandert, dan vervalt het verlaagde tarief.

Net als in het vorige artikel geldt dat sinds 2021 bovendien een aanvullende eis bestaat: alleen natuurlijke personen die de woning duurzaam als hoofdverblijf gaan gebruiken, kunnen het lage tarief van 2% toepassen. Wanneer je een pand aanschaft met de bedoeling om dit te gaan verbouwen tot appartementen zou nu derhalve het lage tarief niet van toepassing zijn.