Kantoor wordt woning gevolgen overdrachtsbelasting

Een onroerende zaak die oorspronkelijk als woning is gebouwd maar later is verbouwd tot kantoor, kan nog steeds als woning kwalificeren voor de overdrachtsbelasting. Dat oordeelde het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch in een uitspraak van 25 juni 2025 (ECLI:NL:GHSHE:2025:1776)

Voormalig kantoor is na aanpassingen eigen woning

Het ging in deze zaak om een pand (accountantskantoor) dat in 1928 als woning was gebouwd. Vanaf 1961 werd het in gebruik genomen als accountantskantoor. In de jaren zeventig zijn verbouwingen uitgevoerd om het pand geschikt te maken voor kantoorfuncties. Nadien is het pand diverse malen verkocht en gebruikt, onder andere door een psychologenpraktijk. Vanaf juni 2020 werd het tijdelijk anti-kraak bewoond. Op 31 december 2020 werd het pand verkocht. Bij de overdracht werd 6% overdrachtsbelasting voldaan, omdat de inspecteur vond dat het pand niet meer als woning kon worden aangemerkt. De koper maakt vervolgens bezwaar (wil 2% overdrachtsbelasting) en partijen komen bij de rechter terecht.

In hoger beroep stond de vraag centraal of het pand kwalificeert als woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). Als dat zo is, geldt het lage tarief van 2% overdrachtsbelasting.

De belanghebbende voerde aan dat het pand zijn aard van woning niet heeft verloren en dat, zo dit wel het geval zou zijn, slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. De inspecteur betoogde dat het pand wél de aard van woning had verloren en dat aanzienlijke verbouwingen nodig zouden zijn om er weer in te kunnen wonen. De Rechtbank Zeeland West Brabant doet op 16 augustus 2023 uitspraak (ECLI:NLRBZWB:2023:5707) is het met de inspecteur eens en verwijst voor een toelichting naar een arrest van de Hoge Raad d.d. 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:295) . In deze uitspraak is aangegeven dat een kantoor (of bouwwerk) in aanmerking komt voor voor woning als dit na aard en inrichting bestemd is voor bewoning. Feitelijke bewoning is nog niet voldoende. De rechtbank neemt dus een andere afslag en stelt dat het pand als woning is gebouwd maar daarna geschikt is gemaakt voor kantoor. Als beperkte aanpassingen nodig zijn op het moment van verkoop zou het nog een eigen woning kunnen zijn. Daarvan is volgens de rechtbank geen sprake (dit op grond van foto's). De rechtbank gaat er goed voor zitten en stelt

• geen vaste kook gelegenheid
• het ziet er aan de binnenzijde uit als kantoor
• indeling is voor kantoor functie

De koper gaat in beroep bij het Gerechtshof. Die is er - zie onder - vlot klaar mee. Met beperkte aanpassingen is het kantoor weer een woning.

Wanneer woning en wanneer kantoor

Het Hof stelt voorop dat een pand als woning kan worden aangemerkt wanneer het oorspronkelijk voor bewoning is ontworpen en gebouwd. Ook als het nadien voor een ander doel is verbouwd, kan het die aard behouden, mits er niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer geschikt te maken voor bewoning.

Volgens het Hof waren de wijzigingen in de jaren zeventig vooral gericht op de indeling als kantoorruimte, maar waren de essentiële kenmerken van een woning niet verloren gegaan. Het dichtmaken van enkele gaten in muren en plafonds en het herstellen van kleine aanpassingen was voldoende om het pand weer bewoonbaar te maken. Grootschalige verbouwingen waren niet nodig.

Daarom kwalificeerde het pand ook in 2020 nog als woning in de zin van artikel 14, lid 2, WBR. Dat betekent dat de verkrijging belast is tegen het lage tarief van 2% overdrachtsbelasting. Het beroep van de belanghebbende werd gegrond verklaard en de teveel betaalde overdrachtsbelasting moest worden terugbetaald.

Noot fiscaal jurist omtrent overdrachtsbelasting bij kantoor dat een woning is geweest

Deze uitspraak bevestigt dat een pand dat oorspronkelijk als woning is gebouwd, niet zomaar zijn woonkarakter verliest door later gebruik als kantoor of praktijkruimte. Zolang slechts beperkte ingrepen nodig zijn om het weer bewoonbaar te maken, kan het lage tarief in de overdrachtsbelasting worden toegepast.

Let wel: vanaf 1 januari 2021 geldt als aanvullende voorwaarde dat de koper de woning als hoofdverblijf moet gaan gebruiken om in aanmerking te komen voor het verlaagde tarief.