Herziening omzetbelasting op investeringen en investeringsdiensten
Een BTW ondernemer (prive of rechtspersoon) kan de omzetbelasting over investeringen terugvragen. Soms moet de aftrek gedurende een bepaalde periode worden herzien. Dit wil zeggen dat de ondernemer de BTW aftrek in jaar 1 achteraf (deels) moet terugbetalen / aanpassen, als het gebruik van de investering is veranderd (bijvoorbeeld bij BTW belast naar BTW vrijgesteld gebruik).
Voor investeringsgoederen (roerende zaken waarop wordt afgeschreven) geldt dit nu al. De BTW aftrek wordt 5 jaar gevolgd (het jaar van ingebruikname en de 4 jaar daaropvolgend). Bij onroerende zaken is de periode geen 5 jaar maar 10 jaar.
Wat gaat er veranderen voor de BTW vanaf 2026
Bovenstaande regeling gaat ook gelden voor investeringdiensten. Dit is aangekondigd in het belastingplan 2024.
Wat zijn investeringsdiensten?
Investeringsdiensten zijn grotere werkzaamheden aan een onroerende zaak met een waarde vanaf € 30.000 (excl BTW) die tevens een meerjarig voordeel opleveren. Voorbeelden van deze investeringdiensten zijn:
- diensten die een gebouw of terrein vernieuwen, vergroten, herstellen, onderhouden of vervangen
- sloopwerkzaamheden
- materielen en installaties die onderdeel worden van de dienst en hierdoor niet meer zelfstandig zijn (zoals CV installatie etc.)
- schilderen van kozijnen en deuren
- asbest en bodemsaneringen
- isolatie werkzaamheden
- gevel of dakrenovatie
Investeringsdiensten in 2026, wat wordt anders?
De nieuwe regeling per 1 januari 2026 zorgt voor een nieuwe herzieningsperiode die met name gevolgen heeft voor ondernemers die betrokken zijn bij vastgoed, onderhoud of renovatie. Deze ondernemers moeten gedurende 5 jaar jaarlijks bekijken of de oorspronkelijk afgetrokken omzetbelasting nog juist is, dit afhankelijk van het gebruik van de onroerende zaak. De herziening betreft 20% vnan de initiele BTW aftrek per jaar.
Wat betekent dit praktisch voor ondernemers en vastgoedbezitters?
Voor vastgoedondernemers heeft dit de volgende consequenties:
- Als u voor 1 januari 2026 een project van boven de € 30.000 (excl BTW) afrondt en in gebruik neemt valt u niet onder de nieuwe regeling.
- Bij projecten na die datum moet u erop rekenen dat u jaarlijks moet toetsen of het gebruik is gewijzigd en mogelijk BTW moet worden terugbetaald.
- Bij verkoop of overdracht van het pand gaan de lopende herzieningstermijnen mee naar de koper.
- Voor beheerders van vastgoed kan de wijziging leiden tot extra administratieve lasten (per pand de herzieningsperiode bijhouden)
- Eventueel moeten huurovereenkomsten op dit onderdeel worden aangevuld.
- Soms is het verstandiger om onderhoudsdiensten te knippen in meerdere projecten.
