Het begrip ‘economische eigendom’ in de overdrachtsbelasting

In dit artikel gaan wij kort in op het begrip ‘‘economisch’ eigendom in de overdrachtsbelasting. Over dit begrip kan een heel boekwerk worden geschreven, in dit artikel zullen slechts enkele hoofdlijnen worden weergegeven waaruit kan worden geconcludeerd dat hiernaar goed moet worden gekeken wanneer er handelingen worden verricht welke de heffing van overdrachtsbelasting kan veroorzaken.

Economisch eigendom en vastgoed, hoe werkt dit fiscaal?

Art. 2 Wet Belastingen van rechtsverkeer (hierna: BRV) bepaalt wanneer sprake is van een belastbaar feit voor de heffing van overdrachtsbelasting. Overdrachtsbelasting wordt geheven ter zake van de verkrijging van de juridische of economische eigendom van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen.

Het verschil tussen juridische en economische eigendom wordt geïllustreerd in de brief van de Minister van Veiligheid en Justitie van 14 december 2012, nr. 329692, V-N 2013/5.26. Juridische eigendom vormt een absoluut recht dat tegen een ieder inroepbaar is. Het heeft absolute werking. Economische eigendom vormt een relatief, verbintenisrechtelijk, recht dat de koper alleen tegen de verkoper kan inroepen. 

Het begrip economisch eigendom in de Wet Belastingen van Rechtsverkeer wijkt af van de invulling door de Hoge Raad van dat begrip in de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting. Een voor de inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting ingenomen standpunt is dan ook niet beslissend voor de toepassing van art. 2, tweede lid Wet Belastingen van Rechtsverkeer.

Verkrijging in de zin van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer, juridisch of economisch?

Van een verkrijging in de zin van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer is sprake bij een verkrijging in civielrechtelijke zin. Onder deze (juridische) verkrijging wordt mede begrepen de verkrijging van de economische eigendom van die onroerende zaken of rechten. Het begrip economische eigendom is niet vast omlijnd. Onder economische eigendom wordt verstaan een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen, dat een belang bij die zaken of rechten vertegenwoordigt. Het belang omvat ten minste enig risico van waardeverandering en komt toe aan een ander dan de eigenaar of beperkt gerechtigde. Onder de verkrijging van de economische eigendom van onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen wordt mede verstaan de verkrijging van een samenstel van rechten en verplichtingen dat een belang als hiervoor bedoeld vertegenwoordigt bij een bestanddeel van een onroerende zaak dat zelfstandig aan een recht kan worden onderworpen, dan wel bij een recht waaraan een onroerende zaak kan worden onderworpen.

Economisch eigendom komt niet terug in het Burgerlijk Wetboek. Uit de Parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever het niet nodig heeft gevonden de figuur van economisch eigendom te regelen naast rechtsfiguren als huur, huurkoop en de beperkte zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik of erfpacht. Dit betekent dat economisch eigendom goederenrechtelijk geen betekenis heeft en heeft slechts een verbintenisrechtelijk karakter heeft. De Hoge Raad heeft het begrip gekarakteriseerd als het bestaan van een aantal verbintenisrechtelijke rechten en verplichtingen met betrekking tot een zaak, die niet in alle gevallen dezelfde inhoud behoeven te hebben. Ook in de literatuur wordt aan het begrip niet één specifieke betekenis gegeven. Het begrip wordt gebruikt als verzamelterm voor verschillende rechtsverschijnselen waarbij de economische waarde van een goed toekomt aan een ander dan de juridisch rechthebbende.

Tijdens de parlementaire behandeling is erop gewezen dat een ruime definitie wordt gegeven van het begrip economische eigendom. Dit om het ontgaan van heffing van overdrachtsbelasting zoveel mogelijk te voorkomen.

Hof Amsterdam 29 november 2012, nr. 11/00353, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY5804, illustreert de ruime definitie van de economische eigendom. In het arrest van de Hoge Raad d.d. 10 januari 2014, nr. 13/00266, ECLI:NL:HR:2014:4, verwerpt de Hoge Raad het cassatieberoep met toepassing van artikel 81 van de Wet RO. In het berechte geval werd niet gedeeld in de waardeontwikkeling van de opstal. Ook had de belanghebbende niet de beschikkingsmacht over het registergoed. Het meedelen in de waardeontwikkeling van de grond was echter voldoende voor het constateren van economische eigendom.

Als voorbeeld van een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting als gevolg van het begrip economisch eigendom de volgende situatie. Soms verleent een vervreemder aan de koper vooruitlopend op de juridische eigendomsverkrijging van een woning al toegang tot de woning al dan niet in combinatie met het recht om enige werkzaamheden aan de woning te verrichten of te laten verrichten. De koper verkrijgt dan op zichzelf bezien meer dan uitsluitend het recht op levering, zodat de verkrijging niet lijkt te zijn uitgezonderd op grond van art. 2, derde lid, onderdeel a Wet Belastingen van Rechtsverkeer. Onder voorwaarden is dit toch sinds 2025 toch uitgesloten als belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting:

• De verkrijger is een natuurlijk persoon die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken (zelfbewoningseis);
• De sleutelovereenkomst moet worden gesloten in samenhang met de eerder gesloten koopovereenkomst;
• De juridische levering bij de notaris moet plaatsvinden binnen 6 maanden na het ingaan van de sleutelovereenkomst.

Bovenstaand voorbeeld laat wel zien hoe snel een belastbaar feit kan ontstaan terwijl hierover in beginsel veelal niet wordt nagedacht.

Noot fiscaal jurist inzake economische eigendom

Uit het bovenstaande blijkt dat een ruime definitie wordt gegeven van het begrip economische eigendom. Hierdoor kun je in vele situaties tegen heffing van overdrachtsbelasting aanlopen terwijl dit ongewenst is. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde komen wanneer er prijsafspraken worden gemaakt ten aanzien van een toekomstige verkoop van aandelen in een onroerende-zaaklichaam.

Teneinde deze heffing van overdrachtsbelasting te voorkomen dient u altijd uw fiscalist mee te laten kijken op afspraken die worden gemaakt wanneer bij een onroerende zaak-lichaam. Veelal kan de heffing van overdrachtsbelasting simpelweg worden voorkomen door de afspraken anders vorm te geven met dezelfde uitkomst.

Indien u nader van gedachten wil wisselen omtrent een mogelijk belastbaar feit neem dan contact op met één van onderstaande adviseurs.

Verwijzingen voor de liefhebber

Scriptie inzake economische eigendom en verjaring (2017)