Bouwterrein en prive BTW ondernemerschap

Als een particulier of een vrijgestelde ondernemer een stuk grond verkoopt, kunnen ze soms als btw-ondernemer worden beschouwd. Dit gebeurt vooral wanneer ze acties ondernemen om het stuk grond geschikt te maken voor bouwactiviteiten. Als ze alleen hun eigendom verkopen zonder verdere acties, worden ze niet als btw-ondernemer gezien.

Essentie : Btw-ondernemerschap bij de levering van een perceel door een particulier of vrijgestelde ondernemer.

Als een particulier of een vrijgestelde ondernemer een stuk grond verkoopt, kunnen ze soms als btw-ondernemer worden beschouwd. Dit gebeurt vooral wanneer ze acties ondernemen om het stuk grond geschikt te maken voor bouwactiviteiten. Als ze alleen hun eigendom verkopen zonder verdere acties, worden ze niet als btw-ondernemer gezien.

Bij de verkoop van bouwgrond moet de koper meestal overdrachtsbelasting betalen, behalve als de verkoper een btw-ondernemer is. Als een particulier of vrijgestelde ondernemer echter stappen onderneemt die vergelijkbaar zijn met die van een projectontwikkelaar, kunnen ze als btw-ondernemer worden beschouwd. In dat geval is er btw verschuldigd bij de verkoop van het perceel, maar hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald.

Recentelijk heeft het Hof van Justitie een uitspraak gedaan, het Grzera-arrest, nr, C-213/24 (ECLI:EU:C:2025:238) , waarbij echtgenoten die grond wilden verkopen met behulp van een gemachtigde werden beoordeeld als btw-ondernemers. Dit kwam doordat de gemachtigde actieve stappen ondernam voor de verkoop, vergelijkbaar met een professionele ontwikkelaar of handelaar.

Het is belangrijk dat particulieren en vrijgestelde ondernemers zich realiseren dat zij onder bepaalde omstandigheden als btw-ondernemers kunnen worden beschouwd als ze actief stappen ondernemen om grond geschikt te maken voor bouwdoeleinden voordat ze deze verkopen.

Achtergrond BTW ondernemerschap en economische activiteit

Uit de Europese Btw-richtlijn volgt dat van btw-ondernemerschap sprake is wanneer zelfstandig een economische activiteit wordt verricht. Het begrip ‘economische activiteit’ is heel ruim en omvat alle werkzaamheden van een ‘fabrikant, handelaar of dienstverrichter’, de ondernemer. 

Wanneer een persoon actief stappen onderneemt door middelen in te zetten die te vergelijken zijn met die welke een ondernemer aanwendt, bijvoorbeeld door grond bouwrijp te maken of het gebruik van beproefde verkooptechnieken, dan leidt dit tot btw-ondernemerschap. Het zetten van actieve stappen kan ervoor zorgen dat de btw-kwalificatie van een goed wijzigt van privévermogen naar ondernemingsvermogen waardoor de verkoop van dit goed in beginsel belast is met 21% btw.

Het criterium ‘actieve stappen’ is van belang om de levering van goederen door een particulier (niet economisch) te onderscheiden van de levering van goederen door een ondernemer (wel economisch).

Het Grzera-arrest

X en haar echtgenoot Y zijn in 1989 eigenaar geworden van percelen landbouwgrond. In 2011 hebben de echtgenoten besloten die percelen te verkopen en daarvoor een overeenkomst gesloten met een derde partij. De derde partij was gemachtigd om:

• De grond op te delen in kleinere percelen (de verkaveling)
• De inschrijving in het eigendomsregister en het kadaster te wijzigen
• Het plaatselijke bestemmingsplan te wijzigen van landbouwgronden naar bouwgronden
• De percelen te voorzien van nutsvoorzieningen en bomen en struiken weg te halen,
• Reclame te maken voor de verkoop van de percelen
• Voorbereiding van de koopovereenkomsten.

In 2017 en 2021 zijn de percelen verkocht.

De Poolse belastingdienst was van mening dat er een economische activiteit plaatsvond waarover btw verschuldigd was, omdat de betrokken percelen landbouwgrond vóór de verkoop ervan werden omgezet in bouwgrond en een extra perceel werd gekocht om binnenwegen en toegangswegen naar de verschillende gecreëerde percelen aan te leggen. De fiscus nam ook het standpunt in dat beide echtgenoten afzonderlijk btw-plichtig waren door aan elk de helft van de waarde van de verkopen toe te rekenen.

X en Y waren van mening dat de verkopen slechts het eenvoudige beheer van persoonlijk vermogen betroffen waarover geen btw is verschuldigd.

De casus wordt voorgelegd aan het Hof van Justitie van de EU waarbij twee prejudiciële vragen zijn voorgelegd:

1. Wordt er zelfstandig een economische activiteit verricht door een persoon die een voorheen niet voor een economische activiteit gebruikt onroerend goed overdraagt en de voorbereiding van de verkoop toevertrouwt aan een professionele ondernemer die vervolgens als gemachtigde van die persoon een aantal georganiseerde handelingen verricht ten behoeve van de opdeling van het goed en de verkoop ervan tegen een hogere prijs?
2. Moet worden geacht dat de echtgenoten zelfstandig een economische activiteit verrichten wanneer zij gezamenlijk optreden?

Het Hof is van oordeel dat art. 9 van de Btw-richtlijn aldus moet worden uitgelegd dat de echtgenoten kwalificeren als btw-ondernemer doordat de gemachtigde in opdracht van de echtgenoten actieve stappen voor de verkoop van de percelen heeft ondernomen en ten behoeve daarvan middelen heeft ingezet die een ondernemer aanwendt.

Omdat X en haar echtgenoot het economische risico dragen van de verkoop en de gemachtigde in naam en voor rekening van de echtgenoten handelde, kunnen de echtgenoten worden aangemerkt als btw-ondernemer. De wettelijke gemeenschap die wordt gevormd door de echtgenoten is volgens het Hof de belastingplichtige wanneer de echtgenoten de verkoop samen hebben verricht en de gemeenschap het economische risico van de verkoop draagt.

Noot fiscaal jurist over btw-ondernemerschap

In de Nederlandse praktijk wordt ook het actieve-stappen-criterium gehanteerd. Op het moment dat een particulier actief stappen onderneemt die vergelijkbaar zijn met bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of handelaar, dan wordt deze particulier geacht te handelen als btw-ondernemer.

Let op: Een vrijgestelde ondernemer kwalificeert altijd al als ondernemer en dient zich bij de verkoop van een (bouw)terrein te realiseren of er sprake is van een btw-belaste prestatie.

De kans dat een particulier voor de verkoop van bouwgrond als btw-ondernemer handelt en daardoor 21% btw verschuldigd is over de verkoop, is door het Grzera-arrest vergroot. Het is voor particulieren die privégrond als bouwgrond willen verkopen en de partijen die hen daarbij begeleiden (makelaar, adviseur, notaris etc) daarom zaak om zorgvuldig na te gaan of zij hiervoor btw-ondernemer zijn.

Box 3 vermogen en BTW ondernemer

Dat de grond voor de inkomstenbelasting behoort tot het box 3-vermogen betekent niet dat de grond ook voor de btw tot het privévermogen behoort. Voor particulieren die in de periode van 2020 tot heden bouwgrond zonder btw hebben verkocht in de veronderstelling dat zij niet als btw-ondernemer hebben gehandeld omdat zij zelf geen actieve stappen hebben ondernomen om de grond als bouwgrond te verkopen, verdient het aanbeveling om na te gaan of op basis van dit arrest sprake is van een btw belaste prestatie.

Heeft u vragen over uw eigen situatie of twijfelt u ergens over? Neem dan gerust eens contact op met één van onze fiscaal juristen.