Kantoorpand of woning voor de overdrachtsbelasting
Sinds er een onderscheid in tarief is gekomen in de overdrachtsbelasting tussen woningen (2%) en overige onroerende zaken (6%), heeft men er weer belang bij om de definitie van een woning goed vast te stellen. Dit heeft geleid tot procedures, met als gevolg dat de Hoge Raad op 24 februari 2017 duidelijkheid heeft verschaft in een aantal arresten.
De overdrachtsbelasting bedraagt wordt in 2023 verhoogd tot 10,4% (2021 en 2022: 8%). Op woningen is het tarief 2%. Voor starters op de woning markt (onder voorwaarden) zelfs 0%.
Verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting
Uit een uitspraak van de Rechtbank Noord Nederland d.d. 22 juli 2025 (ECLI:NL:RBNNE:2025:3046) volgt dat een gebouw (onroerende zaak) dat naar zijn aard geen woning is niet tegen het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting kan worden overgedragen. Belastingplichtige draagt bij overdracht (levering) het hoge tarief af (10,4%) en komt vervolgens in bezwaar en beroep. Het gebouw wordt op Funda aangeboden als woning en hiermee zou het verlaagde tarief (2%) van toepassing zijn, aldus belastingplichtige. Tevens zou het gebouw met wat kleine bouwkundige aanpassingen een woning kunnen zijn. De inspecteur stelt dat het gebouw als bedrijfsruimte is gebouwd en dat dit nog niet is aangepast. De rechtbank is het met de inspecteur eens, dat een gebouw geschikt is om als woning te dienen is niet beslissend. De rechter kijkt naar naar het oorspronkelijke ontwerp van het gebouw. Voor een toelichting wordt verwezen naar Hoge Raad d.d. 24 februari 2017 ECLI:NL:HR:2017:290 en Hoge Raad d.d. 29 november 2019 ECLI:NL:HR:2019:1779.
Aard van het bouwwerk is doorslaggevend
De Hoge Raad geeft aan dat in de Wet Belastingen van Rechtsverkeer geen nadere omschrijving is opgenomen over wat moet worden verstaan onder het begrip woning. Daarom wordt er aangesloten bij de wetsgeschiedenis en daar blijkt dat de wetgever voor ogen had om het lage tarief van toepassing te laten zijn voor bouwwerken die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning.
Kantoorpand kan woning zijn
Uit voornoemde blijkt dat een kantoorpand aangemerkt kan worden als een woning. In het arrest van 24 februari met nummer 16/0734 ging het bijvoorbeeld om een in 1895 als stadsvilla bedoeld voor bewoning gebouwd pand dat al jaren in gebruik is als kantoor voor een advocatenkantoor. Het pand bevatte geen keuken of badkamer, maar wel toiletten op de begane grond. Conclusie Hoge Raad: het bouwwerk is naar haar aard bestemd voor bewoning en derhalve is het lage tarief van toepassing.
Pand met woonbestemming kan toch geen woning zijn
In het arrest 16/02257 van eveneens 24 februari jongstleden ging het om een pand dat met de bestemming wonen is gebouwd. Het pand is echter dusdanig ingericht dat het gebruikt kan worden als hospice waar mensen tijdelijk kunnen verblijven met verzorging. Het pand is derhalve naar haar aard bestemd om dienst te doen als verzorgingsinstelling en niet als woning. Conclusie Hoge Raad: het hoge tarief van 6% is van toepassing.
