Algemeenheid van goederen en onroerend goed

De levering van onroerend goed is een economische prestatie voor de Wet op de omzetbelasting. Dit leidt ertoe dat beoordeeld moet worden of er omzetbelasting berekend moet worden over de tegenprestatie die wordt berekend. Daarbij zijn er twee uitkomsten mogelijk: de levering is belast met omzetbelasting of de levering is vrijgesteld.

Algemeenheid van goederen bij vastgoed

Een projectontwikkelaar koopt een kantoorgebouw wat wordt verbouwd tot appartementen (ruim 70). Het kantoorgebouw is gekocht voor € 2.500.000 en wordt verkocht aan een derde voor € 12.700.000. Het appartement wordt verhuurd en vervolgens doorverkocht zonder BTW (Artikel 37d Omzetbelasting, algemeenheid van goederen). De inspecteur is het hier niet mee eens en legt een naheffingsaanslag omzetbelasting op. Het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden d.d. 17 mei 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:4044) is het met de projectontwikkelaar eens, geen BTW derhalve. De staatssecretaris laat het er niet bij zitten en gaat in cassatie, dit duurt even. De advocaat generaal is het met het gerechtshof eens en stelt voor het cassatieberoep van de staatssecretaris ongegrond te verklaren (ECLI:NL:PHR:2024:524). De Hoge Raad stelt op 21 november 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1732) vragen aan het Europese Hof van Justitie. De volgende vragen worden gesteld

1. Strekt artikel 19, eerste alinea, Btw-richtlijn zich uit tot de levering van een onroerend goed (woonappartementencomplex) dat uitsluitend is gebruikt voor een economische activiteit die krachtens artikel 135 Btw-richtlijn is vrijgesteld (in dit geval verhuur als bedoeld in artikel 135, lid 1, letter l, Btw-richtlijn), wanneer de verkoper ter zake van dit onroerende goed geen recht op aftrek heeft genoten, en die levering dus al op grond van artikel 136, aanhef en letter a, Btw-richtlijn is vrijgesteld, en, zo niet,
2. strekt artikel 19, eerste alinea, Btw-richtlijn zich uit tot de levering van een onroerend goed (woonappartementencomplex) wanneer die levering op grond van artikel 135, lid 1, aanhef en letter j, Btw-richtlijn is vrijgesteld?
3. Indien artikel 19, eerste alinea, Btw-richtlijn zich uitstrekt tot de in vraag 1 bedoelde levering, volstaat dan voor toepassing van die bepaling dat dit onroerende goed door de verkoper wordt verhuurd en wordt geleverd in verhuurde staat, zodat met dit onafscheidelijke geheel een zelfstandige economische activiteit als bedoeld in artikel 9, lid 1, slotzin, Btw-richtlijn kan worden uitgeoefend, of moet daarbij ook in aanmerking worden genomen de intentie waarmee de verkoper het onroerende goed heeft ontwikkeld en na oplevering is gaan verhuren en de omstandigheid dat de verkoper de feitelijke exploitatie uitsluitend is begonnen om de verkoop ervan te bevorderen?

Algemeenheid van goederen bij omzetbelasting

De overdracht van een onderneming is onder voorwaarden vrijgesteld van omzetbelasting. Dit wordt ook wel een overgang van een algemeenheid van goederen genoemd of een artikel 37d-levering. Deze regeling is in het leven geroepen om een bedrijfsoverdracht niet te verhinderen of te bemoeilijken. Waar de regeling in het leven is geroepen voor ondernemingen, is in het verleden ook geprobeerd om bij de verkoop van een verhuurd onroerend goed een beroep op deze regeling te doen. Tot 2008 heeft de Hoge Raad hier meerdere malen over geoordeeld dat dit niet het geval is. In dat jaar is de Hoge Raad hier echter op teruggekomen als gevolg van het Zita Modes-arrest. Vanaf dat moment kan ook een verhuurd onroerend goed (tezamen met de huurovereenkomst) worden gezien als een algemeenheid van goederen.

Levering appartementencomplex

Om met succes een beroep op de regeling te doen bij de overdracht van onroerend goed, dient sprake te zijn van een ‘verhuuronderneming’. Daarvan is geen sprake indien er bijvoorbeeld een appartementencomplex wordt gebouwd dat pas kort wordt verhuurd. Een voorbeeld hiervan is te vinden in de uitspraak van Rechtbank Gelderland van 30 november 2020, nr. AWB 19/2608. In deze procedure betrof het een bedrijfsgebouw dat is omgebouwd naar een appartementencomplex met 77 appartementen. Dit appartementencomplex werd 3,5 maanden verhuurd, waarna het werd verkocht aan een belegger.

Oordeel rechtbank over verhuuronderneming

De rechtbank is uiteindelijk van oordeel dat op basis van objectieve gegevens geen sprake is van een verhuuronderneming. Dit leidt ertoe dat de rechtbank van oordeel is dat geen sprake is van een algemeenheid van goederen. De door de inspecteur opgelegde naheffingsaanslag omzetbelasting blijft in stand, de opgelegde boete wordt als gevolg van een pleitbaar standpunt wel in mindering gebracht. Het belang is bij dergelijke transacties veelal groot, het wel kunnen overdragen van het appartementencomplex als een algemeenheid van goederen leidt ertoe dat geen omzetbelasting is verschuldigd over de meerwaarde die is gerealiseerd. Wel zal op basis van de herzieningsregeling de in aftrek genomen voorbelasting terugbetaald dienen te worden. Indien overigens vast komt te staan dat er onterecht geen btw in rekening is gebracht, dan komt dat voor rekening van verkoper.

Belangen bij onroerendgoedtransacties zijn groot. Wilt u meer weten over de gevolgen voor de omzet- of overdrachtsbelasting bij onroerend goed? Neem contact op met de auteur van dit artikel.