Vakantiewoning of tweede woning en gevolgen in box 3

De Tweede Kamer boog zich op maandag 19 januari 2026 over de voorgestelde nieuwe opzet van box 3. De meeste partijen zien het voorstel wel zitten, maar dat is vooral omdat alternatieven ingewikkeld zijn en uitstel de staatskas veel geld kost.

Het wetsvoorstel moet – indien het wordt aangenomen – per 1 januari 2028 in werking treden. Om deze planning te halen, dient de Tweede Kamer uiterlijk 15 maart 2026 in te stemmen met het voorstel. Een van de onderdelen die daarbij nadrukkelijk ter discussie staat, is de fiscale behandeling van vastgoed in box 3, in het bijzonder onroerende zaken die niet worden verhuurd maar voor eigen gebruik ter beschikking staan.

Vastgoedbijtelling woning in eigen gebruik box 3

Eerder hoefde een belastingplichtige nog geen rekening te houden met een voordeel wegens eigen gebruik van een onroerende zaak, zoals een tweede woning, maar vanaf 1-1-2026 moet hij wel box 3-heffing betalen over de zogenoemde economische huurwaarde daarvan. Dat is de huurprijs die bij verhuur onder normale omstandigheden bedongen kan worden. Artikel 5.19 van het wetsvoorstel bepaalt dat deze economische huurwaarde forfaitair wordt vastgesteld op 3,35% van de waarde van de onroerende zaak. Juist deze forfaitaire vastgoedbijtelling staat momenteel onder druk. In de Tweede Kamer zijn verschillende moties ingediend die zich richten tegen de hoogte en de onderbouwing van dit forfait.

Rendement onroerende zaken – direct en indirect rendement

Bij het belasten van rendement op onroerende zaken in box 3 wordt onderscheid gemaakt tussen indirect en direct rendement.

Het indirecte rendement betreft de waardeontwikkeling van de onroerende zaak gedurende de bezitsperiode bij de belastingplichtige. Deze waardeontwikkeling komt tot uitdrukking in een vermogenswinst of -verlies en wordt belast bij vervreemding van de onroerende zaak of een gedeelte daarvan.

Het directe rendement ziet op de voordelen die gedurende het kalenderjaar worden genoten, zoals huurinkomsten of – bij eigen gebruik – een forfaitair vastgesteld voordeel. Voor de belastingheffing over het directe rendement is gekozen voor een indeling naar het feitelijke gebruik van de onroerende zaak. Het wetsvoorstel onderscheidt daarbij drie situaties:

1. Gehele jaar verhuur van een tweede woning of vakantiewoning

Indien de onroerende zaak gedurende ten minste 90% van het kalenderjaar wordt verhuurd, worden de daadwerkelijk genoten huurinkomsten in box 3 belast.

2. Gehele jaar niet-verhuur (eigen gebruik) van tweede woning of vakantiewoning

Indien de onroerende zaak het gehele kalenderjaar niet wordt verhuurd en voor eigen gebruik ter beschikking staat, wordt een forfaitair rendement in aanmerking genomen ter grootte van de vastgoedbijtelling van 3,35% van de (WOZ-)waarde.

3. Gemengd gebruik vakantiewoning of tweede woning

Indien de onroerende zaak minder dan 90% van het kalenderjaar wordt verhuurd, wordt het hoogste bedrag belast van óf de daadwerkelijk genoten huurinkomsten óf de vastgoedbijtelling. Deze indeling geldt per kalenderjaar en per afzonderlijke onroerende zaak. Het is dus mogelijk dat een belastingplichtige binnen één jaar verschillende onroerende zaken heeft die onder verschillende categorieën vallen. Een onroerende zaak kan per kalenderjaar slechts aan één categorie worden toegerekend.

Kritiek op de vastgoedbijtelling bij vakantiewoning in box 3

De kritiek op de vastgoedbijtelling in haar huidige vorm is tweeledig. Enerzijds richt deze zich op de hoogte van het forfaitaire percentage en de wijze waarop dit is vastgesteld. Anderzijds wordt gepleit voor het opnemen van een tegenbewijsregeling voor situaties waarin feitelijk geen rendement wordt behaald, zoals bij (langdurige) ongewenste leegstand.

Actualisering van het forfait

Het forfaitaire percentage van 3,35% is gebaseerd op een SEO-rapport uit 2022, waarin gebruik is gemaakt van marktgegevens uit de jaren 2019 tot en met 2021. Sindsdien zijn de WOZ-waarden van onroerende zaken sterk gestegen, terwijl de huurprijzen aanzienlijk minder hard zijn meegegroeid. Op basis van recentere gegevens zou een lager percentage, bijvoorbeeld circa 2,80%, beter aansluiten bij de huidige marktomstandigheden.

Tegen deze achtergrond wordt aangevoerd dat het hanteren van een dergelijk forfait moeilijk te rijmen is met het doel van het wetsvoorstel, namelijk het zo veel mogelijk belasten van het daadwerkelijk behaalde rendement.

Tegenbewijsregeling bij leegstand

Daarnaast voorziet het wetsvoorstel niet in een specifieke tegenbewijsregeling voor situaties van ongewenste leegstand, zoals bij winkelpanden waarvoor langdurig geen huurder kan worden gevonden. Ook in dergelijke gevallen wordt de vastgoedbijtelling onverkort toegepast.

Dit kan ertoe leiden dat belasting wordt geheven over een verondersteld rendement dat in werkelijkheid niet, of slechts gedeeltelijk, is gerealiseerd. Ook dit punt leidt tot vragen over de mate waarin het voorstel aansluit bij de realiteit – hetgeen centraal staat bij dit wetsvoorstel.

Noot fiscaal jurist inzake vakantiewoning in box 3

In een periode waarin de box 3-wetgeving al geruime tijd onder druk staat en wordt gezocht naar een juridisch houdbare en rechtvaardige vorm van belastingheffing, roept de vastgoedbijtelling in haar huidige vorm vragen op. Het hanteren van een forfait dat onvoldoende aansluit bij de werkelijkheid, vergroot het risico op hernieuwde discussie en mogelijke procedures.

Het pleidooi voor belastingheffing naar werkelijk rendement verliest aan overtuigingskracht wanneer tegelijkertijd wordt vastgehouden aan forfaitaire regelingen die hiervan afwijken en geen ruimte laten voor tegenbewijs. Met het oog op de naderende deadline van 15 maart 2026 lijkt het aannemelijk dat de discussie over de vastgoedbijtelling nog niet is beslecht.

Wilt u weten wat deze ontwikkelingen betekenen voor uw situatie? Wij volgen de ontwikkelingen nauwgezet en helpen u graag bij het in kaart brengen van de gevolgen. Neem gerust contact op met één van onze fiscaal juristen via het contactformulier op onze website of telefonisch.

Bronnen vakantiewoning in box 3

Motie van het lid Grinwis, Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 36 748, nr. 15

Motie van het lid Van Eijk, Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 36 748, nr. 16

Wijziging van de Wet inkomstenbelasting 2001 om werkelijke inkomsten uit bezittingen en schulden in box 3 te belasten (Wet werkelijk rendement box 3) | Tweede Kamer der Staten-Generaal