DGA koopt woning in Spanje, in privé, SL of bv

Veel klanten van ons kantoor kopen woningen in het buitenland, op dit moment zijn Spanje, Portugal en Griekenland erg in trek. Voor de betaling van de vakantiewoning zal soms geld van de Nederlandse bv worden geleend of een hypotheek in het buitenland worden afgesloten. Doordat er over een paar jaar maximaal € 700.000 uit de eigen bv mag worden geleend, komt steeds vaker de vraag aan de orde wie de vakantiewoning gaat kopen, de meest voor de hand liggende opties zijn:

1. Privé (vakantie) woning kopen;
2. Nederlandse bv koopt (vakantie-)woning;
3. Buitenlandse rechtspersoon koopt de (vakantie-)woning.

Doordat lenen van de bv in de toekomst lastiger gaat worden, zien wij steeds vaker dat DGA's de vakantiewoning in een bestaande Nederlandse bv kopen. Soms worden de aandelen in de bv ook deels gehouden door de kinderen. Een Spaanse SL oprichten voor een vakantiewoning is meestal niet voordelig. Wilt u meerdere woningen in Spanje kopen (bijvoorbeeld om te beleggen), dan kan een Spaanse SL wel voordelig zijn.  

1. DGA koopt Spaanse vakantiewoning in privé 

Fiscale heffingen in Spanje bij privé bezit vakantiewoning

Als de woning enkel voor privédoeleinden wordt gebruikt en er niet meerdere woningen in Spanje worden gekocht, verdient deze optie de voorkeur. Met welke betalingen moet u rekening houden?

1. Bij eigen gebruik moet u jaarlijks een aangifte inkomstenbelasting indienen, waarbij u belasting moet betalen over het bezit van de eigen woning. Dit is ongeveer 1,1% van de kadastrale waarde x 19% belasting. Bij een woning van € 500.000 is dit ongeveer € 1.000 per jaar.
2. Soms moet naast de aangifte inkomstenbelasting ook nog een aangifte vermogensbelasting worden ingediend (vermogen in Spanje hoger dan € 700.000).
3. Bij  verhuur van de vakantiewoning moet u eens per kwartaal een aangifte inkomstenbelasting indienen en 19% belasting betalen over de netto huur (kosten zijn dus aftrekbaar).
4. Tevens moet u jaarlijks onroerendezaakbelasting (vraag dit op bij de gemeente, kan zomaar € 2.000 en meer zijn) en veelal ook vuilnisheffingen betalen.
5. Bij verkoop moet u 19% belasting betalen over de verkoopwinst. Bewaar alle bonnen van verbouwingen dus goed. Bepaalde kosten mogen met de verkoopwinst worden verrekend, zoals notariskosten, advieskosten, makelaarskosten.
6. In sommige gevallen is er ook nog gemeentelijke belasting verschuldigd (plusvalia municipal) over de waardestijging van de grond. Deze heffing valt meestal mee en is beperkt tot enkele honderden euro's (tenzij u de woning lang in bezit heeft). In oktober 2021 is deze belasting door het EU-hof ongrondwettelijk verklaard.

Financiering vakantiewoning in Spanje

U kunt een hypotheek in Spanje afsluiten, ga hierbij er vanuit dat een financiering van 50% van de aankoopsom (met kosten) haalbaar is. De hypotheek moet veelal worden afgelost vóór uw 75e verjaardag (annuïteit). De meeste DGA's zullen het restant van de koopsom financieren bij hun eigen bv. Dit moet dan wel op grond van zakelijke voorwaarden. Door een financiering wordt de Spaanse vermogensbelasting lager. Let op dat een DGA vanaf 2024 nog maar € 700.000 van zijn eigen bv mag lenen (met uitzondering van leningen voor een eigen woning). Eventueel kan de DGA ook dividend uitkeren uit zijn bv en dus met eigen geld de vakantiewoning kopen. Over de dividenduitkering is echter wel (direct) 26,9% belasting verschuldigd (in Nederland).

Welke kosten zijn bij verhuur aftrekbaar?

De huurinkomsten die in privé of in de bv of SL worden ontvangen zijn belast. De volgende kosten mag u hierop in mindering brengen:

• Hypotheekrente
• Onroerendezaakbelasting (IBI)
• Huisvuilbelasting
• Gemeenschappelijke kosten (vereniging eigenaren)
• Verzekeringen aangaande de woning
• Commissies (voor schoonmaak / verhuur)

Let op dat de aftrek op grond van een redelijke verhouding (evenredigheid) moet plaatsvinden. Stel dat de woning 3 maanden wordt verhuurd, dan mogen 25% van de algemene kosten en 100% van de specifieke kosten worden afgetrokken van de ontvangen huur. Bij verhuur uit een bv of SL zijn tevens de afschrijvingskosten aftrekbaar.

2. DGA koopt Spaanse vakantiewoning in Nederlandse bv

Via deze route hoeft er geen vermogen uit de bv worden geleend en / of hoeft geen dividenduitkering aan de DGA plaats te vinden. Hierdoor voorkomt u discussie met de Belastingdienst over de leningsvoorwaarden en hoeft er ook geen dividenduitkering plaats te vinden.

Wordt de woning in Spanje verhuurd, dan moet er over de huurinkomsten (-/- de kosten) door de bv in Spanje aangifte worden gedaan. Bij gebruik van de vakantiewoning door de DGA moet er een zakelijke huur worden betaald (vanuit privé aan de bv). Er is in Spanje geen vermogensbelasting verschuldigd, de onroerendezaakbelasting en gemeentelijke heffingen blijven gelijk en worden betaald door de bv.

De jaarrekening en aangifte vennootschapsbelasting in Nederland worden iets complexer, de Nederlandse bv moet dus ook in Spanje aangifte doen en zich dus melden in Spanje. De jaarlijkse kosten voor het verzorgen van de aangifte zullen iets hoger zijn dan bij een privé-aangifte.

Bij aankoop van een (buitenlandse) vakantiewoning door een bv is de zakelijkheid een vereiste. Bij onzakelijk handelen wordt de aankoop namelijk als uitdeling aan de DGA gezien (veelal met boete). Zorg er dus voor dat de woning (aantoonbaar en goed vastgelegd) zakelijk wordt gebruikt. Dit kan via verhuur aan derden, kantoorlocatie, vergaderruimte, B&B, etc.

De Belastingdienst zal scherp letten op het privégebruik en de leegstand. Leg dit dus goed vast en tevens moet de DGA tijdens privégebruik een zakelijke vergoeding betalen.

Door de aankoop in een bv (of SL) wordt toekomstige erfbelasting in Spanje voorkomen (tenzij fraus legis) en kan tevens de winstbelasting bij verkoop worden ontgaan (door verkoop aandelen in de bv) .

Tevens kan de DGA overwegen om een bv door zijn kinderen (met STAK) op te richten, de toekomstige waardestijgingen worden hierdoor vanaf aankoop ondergebracht bij de kinderen en daarnaast is in de toekomst minder overdrachtsbelasting / erfbelasting verschuldigd. Deze bv wordt voor de aankoop gefinancierd door de holding van de DGA en eventueel door een bancaire instelling. Dergelijke structureren verdienen advisering en een zorgvuldige opzet.

3. DGA koopt Spaanse vakantiewoning in Spaanse SL

In dergelijke gevallen zal de Nederlandse holding van de DGA een Spaanse Sociedad Limitada (SL) oprichten. Dit is enkel interessant als er meerdere woningen of appartementen in Spanje worden verkocht. De reden hiervoor is dat de extra kosten van een Spaanse SL redelijk kunnen oplopen (oprichting, jaarrekeningen, aangiften, boekhouding, etc.). Evenzo als bij een Nederlandse bv moet de SL zakelijke huurafspraken maken met de DGA (inzake huur van de vakantiewoning).

De SL moet jaarlijks een jaarrekening opstellen en tevens een aangifte winstbelasting indienen. De aftrekmogelijkheden binnen een SL zijn wel ruimer dan bij privébezit. Er kan namelijk over de vakantiewoning worden afgeschreven. De winstbelasting in Spanje bedraagt 25% (in Nederland veelal 15%). Over de verkoopwinst moet ook winstbelasting worden voldaan in Spanje.

Voordeel is wel dat bij een toekomstige verkoop (bijvoorbeeld aan de kinderen) ook de aandelen in de SL kunnen worden verkocht. In dat geval is er geen winstbelasting over de boekwinst verschuldigd, er worden immers aandelen verkocht en geen vakantiewoning. Als de aandelen in de SL worden gehouden door de holding van de DGA, is er geen belasting verschuldigd door de Nederlandse holding (dit op grond van de moederdochter richtlijn / deelnemingsvrijstelling).

Overweeg eventueel ook een winstdelende lening vanuit uw Nederlandse holding naar de Spaanse SL. Hiermee voorkomt u dat er tussentijds rente moet worden berekend (verlies in SL), bij een grote verbouwing zijn er vaak in het begin beperkt inkomsten en ontstaat er winst in de Nederlandse BV (rente) en verlies in de SL, dit is fiscaal niet gunstig.

Als er bedrijfsmatige activiteiten in een SL worden uitgevoerd, kan de btw in Spanje worden verrekend. In voorkomende gevallen kan ook de btw op een vakantiewoning worden verrekend. Advisering in Spanje is dan wel noodzakelijk. In dergelijke gevallen moet de woning wel aan derden worden verhuurd.

Hypotheek vakantiewoning in Spanje

Een hypotheek in Spanje kan ook worden aangevraagd voor een vakantiewoning. In vogelvlucht de voorwaarden:

1. Voor niet inwoners maximaal 65% - 70% (voor inwoners 80%) van de netto aankoopwaarde (exclusief kosten). Dit is ongeveer 45% - 50% van de koopsom inclusief kosten.
2. Je mag maximaal 35% van je netto inkomen besteden aan vaste lasten aangaande de woning. Hierbij wordt ook de bestaande hypotheek (woning Nederland) meegenomen. Huuropbrengsten in Spanje of Nederland worden niet als inkomen meegenomen.
3. Hypotheek is altijd volgens een annuïteit met looptijd van 25-30 jaar (max tot 75 jaar)
4. Hypotheekrente voor niet inwoners is ongeveer 1% hoger dan voor inwoners.

Fiscaal advies inzake vakantiewoning in Spanje

Als de vakantiewoning enkel privé wordt gebruikt, is aankoop in een SL / bv niet direct voordeliger resp. zal de Belastingdienst dit niet snel accepteren. Dit is echter wel sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Laat u altijd in Nederland en Spanje adviseren door een deskundige fiscalist. Onze specialisten helpen u graag en hebben goede contacten met advocaten en belastingadviseurs in Spanje.