Tweede woning in het buitenland
Wij adviseren wekelijks belastingplichtigen die een vakantiewoning in het buitenland bezitten of gaan kopen. Sinds de laatste jaren neemt de aankoop van woningen in het buitenland fors toe. De woning zal veelal in het buitenland en in Nederland in de aangifte inkomstenbelasting moeten worden opgegeven.
Vakantiewoning in Nederland of buitenland?
Door de wijzigingen in box 3 (en de komende wijzigingen in 2028) zullen Nederlandse vakantiewoningen fiscaal minder aantrekkelijk zijn en buitenlandse een stuk voordeliger.
Vakantiewoning in zonnige oorden en fiscale gevolgen
Bent u eigenaar van een vakantiewoning in het buitenland, bijvoorbeeld in Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Bonaire of België? Als fiscaal inwoner van Nederland valt die woning in box 3. Nederland moet in dat geval voorkoming van dubbele belasting verlenen. Maar de manier waarop dat gebeurt, en of het voordelig is om te kiezen voor de Wet tegenbewijsregeling box 3 (OWR-formulier), kan sterk verschillen. Dat is onlangs nog bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 18 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1176) en de uitspraak van de Hoge Raad op 6 juni 2024 (ECLI:NL:HR:2024:704). In dit artikel behandelen wij beide uitspraken en geven u inzicht in de fiscale gevolgen van een vakantiewoning in het buitenland.
Box 3 stelsel in 2028 en vakantiewoning in het buitenland?
Daarnaast verandert het hele box 3-stelsel vanaf 2028 met de Wet werkelijk rendement. In dit artikel leggen wij uit hoe de huidige en toekomstige regels werken, wat het arrest van 18 juli 2025 werkelijk betekent en welke rekenvalkuil er schuilt in de voorkomingsbreuk.
Vakantiewoning in buitenland
In de meeste gevallen is het fiscaal gunstig om een vakantiewoning in het buitenland aan te kopen. De belastingheffing in het buitenland is veelal lager dan de box 3 heffing in Nederland. Dit zal vanaf 2028 alleen nog maar toenemen.
De heffing over de vakantiewoning is (vrijwel altijd) aan het buitenland toegewezen en de Nederlandse Belastingdienst geeft een vrijstelling. U hoeft dus in Nederland geen belasting te betalen over de waarde van de woning in het buitenland. Over uw spaargeld betaalt u in Nederland box 3 heffing, snel verdiend lijkt me. De huurinkomsten uit het buitenland zijn in Nederland vrijgesteld, maar u kunt fiscaal niets met buitenlandse onderhoudskosten of rente op een financiering voor buitenlandse huizen.
Een woning wordt in de belastingheffing betrokken in het land waar deze is gelegen, het buitenland dus. Als u in Nederland woont, moet u over al uw inkomen en vermogen belasting betalen, waar dit ook is verdiend of is gelegen. Om deze strijdigheid te compenseren geeft Nederland – onder meer voor woningen in het buitenland – een vrijstelling voor belastingheffing.
Tweede woning fiscaal bekeken
Een tweede woning in het buitenland zal (vrijwel altijd) niet in Nederland belast worden, maar in het land waar de woning is gelegen. Dit komt door de belastingverdragen die Nederland met veel landen heeft gesloten. De tweede woning is dan belast volgens de daarvoor geldende regels in het betreffende land. Hierdoor zouden de huurinkomsten van een tweede woning in het buitenland belast kunnen zijn, als dat land die huurinkomsten belast (meestal is dit niet zo). Gezien de fiscaal gunstige regelingen in het buitenland en de verslechterende aandelenmarkt kopen steeds meer mensen een tweede woning in het buitenland.
Door de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting wordt er de facto in Nederland niet geheven over de waarde van uw vakantiewoning in het buitenland. Omdat in 2017 het systeem in box 3 is aangepast. De woning wordt in Nederland via de vrijstellingsmethode "vrijgesteld" in uw aangifte. Sinds het nieuwe box 3 systeem werkt dit sinds 2017 anders (minder gunstig) uit. De vrijstelling wordt namelijk berekend volgens de zogenaamde evenredigheidsmethode. Door het oplopende tarief werkt dit minder goed uit.
Opletten bij hypotheek
Stel, u heeft een woning van € 500.000 in Frankrijk. U moet in Frankrijk belasting betalen, dit zal meevallen. In Nederland geeft u de woning op in box 3, heffing € 500.000 x 1,2% = € 6.000. Vervolgens krijgt u een vrijstelling in verband met dubbele heffing van € 6.000. De woning wordt dus niet in Nederland belast. Als u een hypotheek op de woning heeft van € 400.000, dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar (immers vakantiewoning en geen hoofdverblijf). Bij sommige belastingverdragen krijgt u een vrijstelling van € 6.000, edoch bij sommige (zoals Frankrijk, Portugal en Italië) is de vrijstelling € 500.000 -/- € 400.000 = € 100.000 x 1,2% = € 1.200.
Afspraak en advies fiscaal jurist over tweede woning in buitenland
Als u overweegt om een tweede woning in het buitenland te kopen zijn de fiscale gevolgen redelijk goed op het internet te vinden. Een bespreking met één van onze fiscaal juristen is vlak voor uw beslissing wel verstandig, dit om te bezien of uw overwegingen en de fiscale merites juist zijn.
Advies inzake tweede woning
Veel informatie is via het internet te vinden. Wij adviseren wekelijks mensen die een tweede woning in het buitenland willen kopen. Naast fiscale kennis van het Nederlandse belastingrecht overleggen wij vrijwel altijd met een fiscalist in het buitenland, dit voorkomt verrassingen. Als u een vrijblijvende offerte wilt over een woning in het buitenland, stuur ons dan een e-mail of neem contact met ons op.
