Schenkbelastingvrijstelling bij woningoverdracht aan partner tegen te lage prijs

Het overdragen van vastgoed aan een partner tegen een prijs onder de waarde in het economisch verkeer (WEV) is een vaker voorkomende strategie binnen families. In dit artikel behandelen een langlopende procedure die thans wordt beoordeeld door het Gerechtshof  's Hertogenbosch d.d. 9 april 2025 ECLI:NL:GHSHE:2025:989. De rechter is van mening dat bij een bewuste bevoordeling van een partner géén sprake is van een vrijgestelde schenking wanneer onvoldoende wordt onderbouwd dat sprake is van een natuurlijke verbintenis (art. 6:3 BW). De vrijstelling van art. 33 sub 12 Successiewet 1956 (SW) biedt dan geen soelaas. In dit artikel beschrijven we het volgende

• Wanneer is sprake van een belaste schenking
• Waarom een natuurlijke verbintenis niet altijd helpt
• Welke tips en aandachtspunten zijn voor overdracht van vastgoed
• Welke rechtspraak is richtinggevend voor dit onderwerp

Man verkoopt vastgoed aan partner voor te lage prijs

Een man verkoopt in 2010 vier panden aan zijn echtgenote tegen een koopprijs van ruim € 230.000. Een makelaar taxeerde (op uitdrukkelijk verzoek van de man) de waarde ‘zo laag mogelijk’, onder verwijzing naar aanwezige bodemverontreiniging. Na onderzoek (door de FIOD !) concludeerde de Belastingdienst dat de reële waarde van de panden aanzienlijk hoger lag (ruim € 900.000). Er volgt een aanslag schenkbelasting van € 250.000.  In eerste instantie kijkt de Rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2016:1942) op 12 april 2016 naar deze casus, conclusief "schenking". Daarna gaat de zaak het Gerechthof Arnhem Leeuwarden d.d. 7 februari 2023 ECLI:NL:GHARL:2023:1108, conclusie "beroep ongerond". De Hoge Raad pakt de zaak op en komt op 8 december 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1715) met haar uitspraak. De Hoge Raad verwijst de zaak (onjuiste motivering) nu naar het Gerechtshof  's Hertogenbosch d.d. 9 april 2025 ECLI:NL:GHSHE:2025:989 voor nader onderzoek. Al met al

Wanneer is sprake van een schenking bij overdracht van vastgoed?

Voor een schenking moet zijn voldaan aan de volgende voorwaarden:

• Verarming van de schenker;
• Verrijking van de verkrijger;
• Bevoordelingsbedoeling (wilsvereiste);
• Geen (volledige) tegenprestatie.

Vrijstelling bij natuurlijke verbintenis, wanneer wel en niet

De schenkbelasting kent op grond van art. 33 SW een aantal uitzonderingen, waaronder de vrijstelling bij voldoening aan een natuurlijke verbintenis. De lat hiervoor ligt echter altijd redelijk hoog. De vrouw beroep zich (als laatste boei) op de vrijstelling van 33 SW, de natuurlijke verbintenis (6:3 BW), dit wordt door het Hof afgewezen omdat het hier ging om een vermogensoverdracht uit voorzorg en niet om een dringende morele verplichting die maatschappelijk - in dergelijke situaties - wordt aanvaard.

Wilsvereiste en bewuste bevoordeling

Het hof is na jaren procederen van oordeel dat: 

• De man bewust zijn echtgenote wilde bevoordelen;
• Hij gaf de taxateur opdracht tot een kunstmatig lage waardering;
• Er was sprake van een aanzienlijke discrepantie tussen koopprijs en WEV, ruim € 600.000 verschil !

Deze elementen wezen volgens het Gerechtshof op de aanwezigheid van het wilsvereiste. De intentie tot bevoordeling was objectief af te leiden. Van een natuurlijke verbintenis is ook geen sprake.  De verzorgingsgedachte is onvoldoende voor het aannemen van een dringende morele verplichting, zoals vereist in art. 6:3 BW. Bovendien was sprake van overdracht van méér dan alleen de gezinswoning (waar ook zakelijke objecten onder vielen), wat het familiaire motief relativeerde.

Noot fiscaal jurist inzake overdracht vastgoed binnen de familie

Elke bevoordeling moet worden getoest (schenking). In dit geval stuurt de verkoper op een lage waardering (in overleg met zijn makelaar) zodat het risico van een belaste schenking vlotter in beeld komt. De subjectieve wens om zijn partner verzorgd achter te laten is onvoldoende. dit moet ook maatschappelijk aanwezig zijn. Niet alleen de echtelijke woning wordt overgedragen maar ook ander (beleggings)vastgoed. De overdracht van enkel de echtelijke woning had wellicht nog een kans gehad, hiertoe moet dan wel een zakelijke prijs worden afgesproken. De man had wellicht nog een lening tegen een lage rente kunnen afspreken of vorenstaande vorm kunnen geven via een echtscheiding of via een zogenaamde vruchtgebruik structuur.

De route via een natuurlijke verbintenis kan soms werken maar moet voordien door een fiscaal jurist worden onderzocht. Advisering hierover is noodzakelijk. In een uitspraak van de Hoge Raad d.d. 8 november 2002 ECLI:NL:HR:2002:AE0287 wordt een periodieke uitkering voldaan aan een ex partner voor levensonderhoud, dit gold als een natuurlijke verbintenis (geen schenking). Ook het aflossen van gemeenschappelijke een hypotheek door een samenwonende partner wordt zo gezien (Hoge Raad 10 oktober 2014 ECLI:NL:HR:2014:2931).

De uitspraak van het hof ’s-Hertogenbosch onderstreept dat het schenken van onroerend goed binnen een familiaire context aan strikte juridische en fiscale voorwaarden is gebonden. Alleen bij een onderbouwde, maatschappelijk erkende natuurlijke verbintenis kan de vrijstelling van art. 33 SW met succes worden ingeroepen, dit komt echter zelden voor.