Vakantiewoning in het buitenland, box 3 en wet werkelijk rendement  

Bent u eigenaar van een vakantiewoning in het buitenland, bijvoorbeeld in Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Bonaire of België? Als fiscaal inwoner van Nederland valt die woning in box 3. Nederland moet in dat geval voorkoming van dubbele belasting verlenen. Maar de manier waarop dat gebeurt, en of het voordelig is om te kiezen voor de Wet tegenbewijsregeling box 3 (OWR-formulier), kan sterk verschillen. Dat is onlangs nog bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 18 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1176) en de uitspraak van de Hoge Raad op 6 juni 2024 (ECLI:NL:HR:2024:704). In dit artikel behandelen wij beide uitspraken en geven u inzicht in de fiscale gevolgen van een vakantiewoning in het buitenland.

Wijziging box 3 stelsel in 2028 en vakantiewoning in het buitenland?

Daarnaast verandert het hele box 3-stelsel vanaf 2028 met de Wet werkelijk rendement. In dit artikel leggen wij uit hoe de huidige en toekomstige regels werken, wat het arrest van 18 juli 2025 werkelijk betekent en welke rekenvalkuil er schuilt in de voorkomingsbreuk.

Vakantiewoning in het buitenland en fiscale woonplaats in Nederland

Als u fiscaal in Nederland woont, moet u uw wereldinkomen en –vermogen opgeven bij de Nederlandse Belastingdienst. Dit betekent dat ook een tweede woning in het buitenland in box 3 valt. In veel gevallen leidt dit tot dubbele belastingheffing: zowel Nederland als het land waar de woning staat willen heffen over hetzelfde vermogensbestanddeel.

Om dubbele belasting te voorkomen, zijn er belastingverdragen gesloten. Deze verdragen bepalen dat inkomsten uit onroerende zaken belast mogen worden in het land waar het vastgoed is gelegen. Nederland moet dan een vrijstelling verlenen. Dit gebeurt via een belastingvermindering op basis van de evenredigheidsmethode, zoals opgenomen in artikel 10 van het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001 (Bvdb 2001).

Let op: Nederland past hierbij het zogeheten progressievoorbehoud toe. De buitenlandse woning wordt vrijgesteld, maar telt wel mee bij het bepalen van het belastingtarief over het overige box 3-vermogen.

Overbruggingswet box 3: forfaitaire heffing + opgaaf werkelijk rendement en vakantiewoning in buitenland

Onder het huidige stelsel wordt het box 3-inkomen bepaald op basis van forfaitaire rendementen. Sinds 2023 gelden drie forfaits:

• Spaargeld (1,44%)
• Overige bezittingen (waaronder buitenlandse vakantiewoningen) (5,88%)
• Schulden (2,62%)

Het saldo van deze forfaitaire rendementen wordt belast tegen 36%, na aftrek van de heffingsvrije som. Tegenbewijs is mogelijk: als uw werkelijk rendement lager is dan het forfaitair rendement, wordt u slechts belast over dat lagere werkelijke rendement. Werkelijk rendement omvat reguliere voordelen (rente, huur e.d.) én (on)gerealiseerde waardemutaties. Het aantonen van het werkelijk rendement kan via het Opgaaf werkelijk rendement (OWR).

Vakantiewoning in buitenland en werkelijk rendement in box 3

Op basis van dit arrest werd door sommige gesuggereerd dat buitenlands vastgoed niet meetelt voor het werkelijk rendement. Dit klopt maar deels. De Hoge Raad oordeelde dat buitenlands vastgoed wel meetelt om te bepalen of het werkelijk rendement lager is dan het forfait (en dus of u in de OWR valt).

Maar: als u eenmaal wordt belast over het werkelijke rendement, maakt het voor het uiteindelijke belastingbedrag in Nederland niet uit of u het buitenlandse vastgoed meeneemt. Door de voorkomingsbreuk loopt het effect weg: wat u toevoegt aan wereldinkomen, leidt evenredig tot meer voorkoming. Dat is de strekking van r.o. 4.4.2: geen vrijstelling, maar neutraliteit in de eindsom bij heffing over werkelijk rendement.

Belastingheffing in Nederland over vakantiewoning in buitenland

Een vaak onderschat punt is dat de voorkomingsbreuk verschillend wordt berekend bij forfaitair en werkelijk rendement:

• Forfaitair stelsel: teller = forfaitair buitenlands inkomen, noemer = forfaitair wereldinkomen. Feitelijk is dit de waarde van het buitenlandse vermogen t.o.v. het totaal.
• Werkelijk rendement: teller = werkelijk buitenlands inkomen, noemer = werkelijk wereldinkomen (HR 6 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:704).

Dit verschil kan groot zijn. Heeft u bijvoorbeeld veel buitenlands vermogen met een relatief lage opbrengst, dan kan de breuk bij werkelijk rendement lager uitvallen, waardoor de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting kleiner wordt.

Bij buitenlands vastgoed in eigen gebruik speelt dit sterk: bij gelijkblijvende waarde kan de teller zelfs nul zijn → geen voorkoming.

Let op:

Door dit verschil kan toepassing van werkelijk rendement ertoe leiden dat uw aanslag hoger uitvalt dan onder het forfaitaire stelsel, zelfs als uw werkelijk rendement lager is. Omgekeerd kan ook: bij een hoger werkelijk rendement kan de breuk gunstiger zijn, waardoor u tóch minder betaalt. Wel is bepaald dat de belastingdienst altijd voor de meest gunstige situatie moet kiezen bij het opleggen van de definitieve aanslag. Je kan dus gerust het formulier opgaaf werkelijk rendement opsturen.

Wet werkelijk rendement vanaf 2028 en vakantiewoning in buitenland

Met ingang van 2028 wijzigt box 3 fundamenteel. Het forfaitaire systeem maakt plaats voor een belasting op het werkelijk rendement. Hieronder vallen:

• Reguliere voordelen zoals rente, dividend en huurinkomsten
• Gerealiseerde én ongerealiseerde waardestijgingen van bezittingen

Voor tweede woningen gaat het dan concreet om:

• Directe opbrengsten zoals huur (of een forfaitair rendement bij eigen gebruik)
• Waardeveranderingen van het vastgoed

Indien de woning voor eigen gebruik dient, wordt gerekend met een vast rendement van 3,35% van de WOZ-waarde. Bij gemengd gebruik (minder dan 90% verhuurd) wordt het hoogste bedrag belast van:

• Het werkelijke huur rendement
• Het forfaitair rendement van 3,35%

De regering heeft aangekondigd dat de voorkomingsbreuk in het Bvdb 2001 wordt aangepast aan het nieuwe stelsel. De kern (pro-rato toerekening) blijft, maar de precieze teller/noemer worden nog uitgewerkt.

Kortom, op dit moment is de exacte formule van de voorkomingsbreuk onder het nieuwe stelsel van werkelijk rendement nog niet vastgesteld. Uit de Memorie van Toelichting blijkt expliciet dat hiervoor nog onderzoek plaatsvindt naar de precieze rekenkundige vormgeving en de exacte invulling van de teller en noemer van de breuk. Conform het Bvdb 2001 zal in ieder geval aansluiting worden gezocht bij de huidige systematiek waarbij een pro-rata toerekening van het heffingsvrije resultaat aan binnenlands en buitenlands inkomen plaatsvindt.

Fiscale advisering vakantiewoning in het buitenland

Overweegt u een aankoop of bezit u al een buitenlandse vakantiewoning? Laat dan tijdig de twee routes (forfait vs. OWR/werkelijk rendement) doorrekenen met inachtneming van voorkoming en het recente arresten van de Hoge Raad. Wij volgen de uitwerking van de Wet werkelijk rendement en de aanpassing van het Bvdb 2001 op de voet en adviseren u graag over de meest gunstige aanpak in uw situatie. Soms is het fiscaal gunstiger om een vakantiewoning op naam van de kinderen aan te kopen of via een rechtspersoon in Nederland of in het buitenland.