print sitemap zoeken disclaimer contact

(Vakantie) Huis in Spanje

Steeds meer clienten van ons kantoor kopen een (vakantie) woning in Spanje. Dit komt mede door de stijgende prijzen van woningen in Nederland. De verhuurmarkt in Spanje is prima en als belegging is een woning in Spanje al snel rendabel. De fiscaliteit in Spanje werkt anders dan in Nederland, in dit artikel enige uitleg hierover. Heeft u vragen, stel deze gerust vrijblijvend via de e-mail of neem contact met ons op.

Wat te doen bij aankoop vakantiewoning in Spanje?

Wij kunnen u adviseren inzake een mogelijke aankoop van een (vakantie) woning in Spanje. Wij werken hierbij samen met betrouwbare en deskundige advocaten en belastingadviseurs in Spanje. Tevens kunnen wij u in contact brengen met adviseurs inzake een hypotheek in Spanje. De volgende zaken zijn van belang als u een (vakantie) woning in Spanje zou kopen:

Aankoop (vakantie) woning in Spanje (juridisch)

Als u overweegt om een vakantiewoning in Spanje te kopen zult u beginnen met het vinden van de juiste woning, veelal via Google en daarna met een lokale makelaar. Als u de woning heeft gevonden begint het formele traject.

  1. reserveringscontract tekenen
  2. voorlopige koopovereenkomst (arras contract), meestal moet u binnen enkele weken 10% van de koopsom aanbetalen
  3. definitieve koopovereenkomst

Het is van belang dat u zich in dit formele traject laat bijstaan door een advocaat en belastingadviseur in Spanje. Zij onderzoeken de bouwvergunningen, kadastrale informatie, schulden op het huis, lopende procedures van de verkoper, etc. Als u met dit traject begint is het van belang dat u in Spanje bekend bent, dit doet u via een zogenaamd NIE nummer. Ook is een spaanse bankrekening verstandig zodat u lokaal betalingen kunt verrichten. Via een Nederlandse notaris kunt u een volmacht laten opstellen voor een Spaanse belastingadviseur/ advocaat zodat deze persoon voor u het NIE nummer en de bankrekening kunnen regelen. Wij hebben ervaring met eerdere adviseurs in Spanje, dus neem gerust contact op met één van onze (onderstaande) adviseurs.

Aankoop (vakantie) woning in Spanje (fiscaal)

Bij de aankoop van een (vakantie) woning bent u overdrachtsbelasting verschuldigd, deze kan in Spanje per provincie verschillen en kan oplopen tot 10%. In Andalusie is de overdrachtsbelasting op dit moment 7%. Als de verkoper niet in Spanje woont dan moet er bij de aankoop tevens geld worden ingehouden voor de lokale belastingdienst (meestal 3% van de koopsom). In Spanje is de verkoper namelijk belasting verschuldigd over de winst die hij/zij maakt bij de verkoop. Als niet ingezettene in Spanje moet u ook belasting betalen over de waarde van uw vakantiewoning, dit zijn:

  1. Aangifte inkomstenbelasting (model 201 van de IRNR)
  2. Aangifte vermogensbelasting (model 714 / IP) bij een vermogen boven de € 700.000
  3. Gemeentelijke WOZ belasting (of IBI)

Vakantiewoning in Spanje

Let erop dat u de Spaanse woning in uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting moet aangeven (mij vrijstelling) en dat u ook in Spanje aangifte moet worden gedaan voor de Inkomstenbelasting. Indien de woning in Spanje wordt verhuurd moet u ieder kwartaal aangifte doen over uw (netto) inkomsten, kosten zijn aftrekbaar. Voor niet residenten (bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk) zijn kosten niet aftrekbaar.

Belastingen op arbeid

Als u in Spanje woont, zult u merken dat de tarieven ongeveer gelijk zijn met Nederland (loopt van 19% tot maximaal 48%). Sommige pensioenen en uitkeringen (WAO) worden vriendelijk belast. Bepaalde arbeidsinkomsten van niet-inwoners worden zwaarder belast dan het inkomen van de Spanjaard (of de in Spanje wonende Nederlander). In sommige gevallen zijn niet-inwoners 20% meer aan belastingen kwijt.

Woningen in Spanje

Naast overheidsbelastingen zijn er ook gemeentelijke belastingen die wij in Nederland niet kennen. Hypotheekrente is beperkt aftrekbaar, tot zo'n € 1.900 per jaar kan rente worden afgetrokken.

Als inwoners van Spanje verhuizen, gaat dit meestal zonder noemenswaardige belastingheffing over de boekwinst. Het is dan wel van belang dat men het ene huis verkoopt en het andere koopt, en niet in woningen handelt. Niet-inwoners daarentegen betalen een vast tarief van 35% over de winst.

Huur inkomsten Spaanse vakantiewoning

Niet-inwoners kennen tevens een soort huurwaardeforfait, Spanjaarden hebben hier niks mee van doen. Over 2% van de waarde moet de niet-inwoner 19% belasting betalen. Over de netto huurinkomsten moet in Spanje 24% belasting worden betaald. De algemene belastingvrije voet in Spanje bedraagt € 5.600.

Verdere regels zijn:

  • Verhuur van een vakantiewoning is niet altijd toegestaan, vraag dus wel toestemming van de gemeente (soms provincie)
  • Bij verhuur moet u over de huurinkomsten 19% belasting betalen.
  • Kosten die worden gemaakt voor de verhuurde woning zijn aftrekbaar, edoch beperkt. De kosten zijn aftrekbaar in de verhouding dat u de woning verhuurt, dus bij verhuur gedurende 100 dagen is 100/365 van de kosten aftrekbaar.
  • De kosten die aftrekbaar zijn : verhuurderskosten, rente op leningen, onderhoudskosten, water, electricititeit, gas (of olie), onroerende zaak belastinge (IBI), milieubelasting (basura) etc.
  • U moet per kwartaal de belastingen over de netto huurinkomsten afdragen, dit moet via een zogenaamd 210 formulier. U moet zelf aangifte doen en het initiatief nemen
  • Als u vergeet de belasting af te dragen krijgt u naast de heffing ook rente en een boete (vaak 50%) in rekening gebracht door de Spaanse belastingdienst.
  • Over de waardestijging van de grond moet u altijd (inwoner of niet) belasting betalen aan de gemeente. Geen spannende percentages (en per gemeente anders) maar dan toch, u moet wel betalen.
  • Voor perioden dat niet is verhuurt geldt een forfaitair inkomen (opgeven via model 210). Over de niet verhuurde maanden moet u 1,1% van de kadastrale waarde van de woning betalen (als deze waarde al 10 jaar gelijk is bedraagt het percentage 2%)
  • U moet een aangifte vermogensbelasting indienen als de aankoopwaarde -/- de hypothecaire lening hoger is dan €700.000 (per belastingplichtige). Soms is de regionale vrijstelling nog hoger. Aangifte doet u via een zogenaamd 714 formulier. Indienen moet voor 1 juli van het jaar volgende op het kalenderjaar waarin u eigenaar was.
  • Verhuur van (vakantie) woningen is vrijgesteld van BTW, tenzij u het geheel door extern bedrijf laat verzorgen.

Spaanse vakantiewoning in BV kopen

Dit is meestal niet verstandig en fiscaal en financieel niet voordelig. Er kan veelal geen hypotheek in Spanje worden verkregen (door de BV) en over de periode dat de woning niet extern wordt verhuurd wordt de woning geacht te zijn verhuurd aan de directeur / aandeelhouder (DGA) van de BV. Dit kan aardig in de papieren lopen. Het is beter om de vakantiewoning in prive (of door uw kinderen) of via een spaanse SL te kopen.

Hypotheek vakantiewoning in Spanje

Een hypotheek in Spanje kan ook worden aangevraagd voor een vakantiewoning. In vogelvlucht de voorwaarden:

  1. Voor niet inwoners maximaal 65% - 70% (voor inwoners 80%) van de netto aankoopwaarde (exclusief kosten). Dit is ongeveer 45% - 50% van de koopsom inclusief kosten.
  2. Je mag maximaal 35% van je netto inkomen besteden aan vaste lasten aangaande de woning. Hierbij wordt ook de bestaande hypotheek (woning Nederland) meegenomen. Huuropbrengsten in Spanje of Nederland worden niet als inkomen meegenomen.
  3. Hypotheek is altijd volgens een annuïteit met looptijd van 25-30 jaar (max tot 75 jaar)

Bron:  Europese Commissie, 16-01-1006, nr. IP/06/43.

Vragen over vakantiewoning in spanje?

Vul uw naam en e-mail in en wij nemen contact met u op.

Deel deze pagina

Laatste update : 10-03-2022
Dit artikel (of blog of voorbeeldovereenkomst) is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatieve aard. De informatie in dit artikel kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in dit artikel dient derhalve niet als fiscaal/juridisch advies te worden beschouwd. Jongbloed Fiscaal Juristen N.V. en of haar vestingen/ deelnemingen aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit het artikel.
U bevindt zich hier : Jongbloed Fiscaal Juristen Landendesk Landeninformatie Spanje Vakantiewoning in Spanje

Jongbloed Fiscaal Juristen - Disclaimer - Zoeken - Sitemap