Verhuur studentenkamers is belastingvrij

U verhuurt 100 kamers in ruim 20 panden, is de huuropbrengst belastingvrij (box 3) of niet? Volgens onderstaande rechter is de opbrengst belastingvrij. Als u als natuurlijk persoon vastgoed exploiteert, is het altijd de vraag of dit in box 1 (hoge belasting, winst) of box 3 (lage belasting, vermogensbeheer) zal plaatsvinden. De Belastingdienst zal snel stellen dat er sprake is van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden, de belegger zal stellen: "ik doe niks en er is sprake van normaal vermogensbeheer, dus box 3."

Procedure verhuur studentenkamers en belastingen

De heer X verhuurt in 23 panden ruim 100 kamers aan studenten. De vastgoedportefeuille is in 25 jaar opgebouwd. De Belastingdienst is van mening dat de opbrengst is belast in box 1. De heer X is van mening dat de opbrengst is belast in box 3. Volgens de rechter heeft de inspecteur niet aannemelijk gemaakt dat de heer X meer werk aan de panden verrichtte dan het normaal beheer van zijn vermogen. De werkzaamheden waren - mede gezien de omvang van de panden - beperkt en het rendement was niet belachelijk hoog, maar redelijk normaal. De werkzaamheden van de heer X bestonden uit:

• huurovereenkomsten opstellen;
• innen van huur;
• administratie bijhouden.

Noot fiscaal jurist over verhuur panden

In deze casus spelen een aantal belangrijke zaken, de rechter komt tot de conclusie dat enkel de omstandigheid dat het veel kamers zijn niet mag rechtvaardigen dat er sprake is van box 1 inkomen. Het kan - aldus de rechter - niet zo zijn dat sprake is van winst uit onderneming of inkomsten uit overige werkzaamheden doordat de heer X veel kamers heeft verhuurd. Het gaat namelijk om de rendementen en de door X verrichte activiteiten. De onderhoudswerkzaamheden werden uitbesteed. Conclusie: goed advies, nette uitvoering, geen rare dingen doen en zoveel mogelijk uitbesteden kan ervoor zorgen dat de verhuur van veel panden of kamers belastingvrij blijft. Aandachtspunt is wel dat de rendementen niet belachelijk hoog mogen zijn.

Bron box 1 of box 3 pand

Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden d.d. 14 februari 2017 (ECLI NL GHARL 2017 1072).

Rechtbank Noord Nederland d.d. 5 april 2016 ECLI NL:RBNNE:2016:1624.