Verhuurd vastgoed & werkelijk rendement

De discussie over box 3 blijft actueel. Voor overige bezittingen, waaronder verhuurd vastgoed, stijgt het forfaitaire rendement van 5,88 % in 2025 naar 7,78 % in 2026. Sinds het Kerstarrest van de Hoge Raad (24 december 2021) kan echter gekozen worden voor belastingheffing op basis van het werkelijke rendement. Dat biedt kansen — én aanleiding tot creatieve oplossingen.

Sluiproutes in box 3

Belastingplichtigen denken na over sluiproutes om box 3 heffing te ontwijken of te verminderen. Deze ontwijkmogelijkheden zijn ontstaan omdat moet uitgegaan van het kasstelsel, de bekenste ontwijkmogelijkheden zijn:

1. spaarrekening en rentebijschrijving. Rente over 2025 wordt bijgeschreven op 1 januari 2026. Als de bankrekening in 2025 wordt opgezegd wordt de rente in 2025 bijgeschreven. In 2025 wordt dus de rente over 2024 en 2025 ontvangen. Na opzegging wordt er dan een nieuwe bankrekening geopend, de rente hierop wordt per 2027 bijgeschreven. Voor 2025 wordt dan gekozen voor het forfaitaire rendement en voor 2026 (geen rente) voor het werkelijke rendement. De regeling werkt met name voor ING en Rabobank rekeningen, andere banken schrijven de rente veelal in hetzelfde jaar bij.
2. verhuur van vastgoed en vooruitbetaling van huur. Een pand wordt verhuurd door vader aan zijn dochter. De huur wordt gewoon in 2025 betaald en voor 2026 wordt in december 2025 de huur vooruitbetaald. De huur over 2025 en 2026 wordt dus ontvangen in 2025.  Voor 2025 wordt dan gekozen voor het forfaitaire rendement en voor 2026 (geen huur) voor het werkelijke rendement
3. verhuur van vastgoed en akte cessie van huurtermijnen. Verkoop van huurtermijnen (in de toekomst) aan eigen BV, hierdoor geen werkelijk rendement.

In dit artikel gaan wij in op optie 3.

Huurpenningen cederen naar de B.V.

Eén van die oplossingen die in de literatuur opduikt, is het cederen van huurpenningen aan de eigen B.V. om het werkelijk rendement (tijdelijk) te verlagen. In dit artikel bespreken we deze route en bespreken we de mogelijke fiscale valkuilen. 

Wet tegenbewijsregeling box 3

De wet tegenbewijsregeling maakt het mogelijk om aan te tonen dat het werkelijke rendement lager is dan het fictief in aanmerking genomen rendement.
Voor verhuurd vastgoed wordt het werkelijke rendement berekend als:

• de mutatie van de WOZ-waarde (waardestijging of daling),
• plus de ontvangen huur,
• minus de betaalde rente op schulden die zijn aangegaan voor de financiering van het pand.

Daalt de WOZ-waarde, dan kan dit zelfs leiden tot een negatief rendement. Is het werkelijke rendement lager dan het forfait, dan kan via een opgaaf werkelijk rendement een teruggaaf van box 3-belasting volgen.

Kasstelsel versus matching-beginsel

Bij de berekening van het werkelijke rendement voor de jaren tot 2028 geldt het kasstelsel: inkomsten tellen mee in het jaar waarin ze daadwerkelijk worden ontvangen of overgemaakt. Dat verschilt van het matching-beginsel, waarbij opbrengsten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Een voorbeeld: wordt de huur van december 2025 op 1 januari 2026 betaald, dan valt die volgens het kasstelsel in 2026, maar volgens het matching-beginsel in 2025. Juist dit onderscheid maakt het mogelijk om de belastingdruk tijdelijk te verlagen — bijvoorbeeld via cessie van huurpenningen.

Het ‘trucje’ nader bekeken: huurpenningen cederen

Stel: een verhuurder draagt in 2025 de huurpenningen over 2026 en 2027 over (cedeert) aan zijn eigen B.V., die hiervoor direct een bedrag betaalt.

• In 2025 geldt nog de forfaitaire heffing in box 3.
• In 2026 en 2027 worden volgens het kasstelsel geen huurinkomsten ontvangen, waardoor het werkelijke rendement in die jaren nul is.
• Bij de opgaaf werkelijk rendement over 2026 en 2027 kan dan gekozen worden voor deze lagere uitkomst, wat een belastingbesparing oplevert.

Een vergelijkbare aanpak kan worden toegepast wanneer ouders een woning verhuren aan hun kind: laat het kind de huur over 2026 en 2027 alvast in 2025 betalen. Ook zonder eigen B.V. kan dit — bijvoorbeeld door huurpenningen te cederen aan de kinderen.

Sluiproutes in box 3

Belastingplichtigen denken na over sluiproutes om box 3 heffing te ontwijken of te verminderen. Deze ontwijkmogelijkheden zijn ontstaan omdat moet uitgegaan van het kasstelsel, de bekenste ontwijkmogelijkheden zijn:

1. spaarrekening en rentebijschrijving
2. verhuur van vastgoed en vooruitbetaling van huur
3. verhuur van vastgoed en akte cessie van huurtermijnen

Noot fiscaal jurist inzake besparing in box 3

1. Totaalrendement in box 3

Bij verhuurd vastgoed telt niet alleen de huur mee voor de bepaling van het werkelijk rendement, maar ook de WOZ-mutatie. In het Belastingplan 2026 stijgt het forfait voor overige beleggingen naar 7,78 %.
Wanneer de WOZ-waarde in vergelijkbare mate stijgt, is een opgaaf werkelijk rendement  niet voordeliger dan heffing volgens het forfait. Het cederen van de huurpenningen heeft dan geen zin, en kan zelfs belastingnadeel opleveren wanneer de B.V. winstbelasting (VPB) moet betalen over de ontvangen huurpenningen.

2. Kortetermijnoplossing

Het cederen van huurpenningen kan tijdelijk effectief zijn, maar het voordeel is naar verwachting van korte duur. Vanaf 1 januari 2028 geldt een nieuw box 3-stelsel waarbij werkelijk rendement structureel wordt belast. De WOZ-waarde op die datum vormt dan het uitgangspunt.
Wie in eerdere jaren de WOZ-waarde via bezwaar bewust laag heeft gehouden vanwege het laag houden van de WOZ-mutatie, kan bij verkoop worden geconfronteerd met een hoog belast “verkoopvoordeel” — het verschil tussen verkoopprijs en lage WOZ-waarde.

3. Zakelijkheid & risico’s

Een aandeelhouder en diens B.V. moeten zakelijk handelen. De B.V. betaalt een bedrag voor toekomstige huurinkomsten; een onafhankelijke derde zou daarvoor echter nooit de volledige nominale huurwaarde betalen.
De Belastingdienst kan de transactie aanmerken als onzakelijk (te hoog of te laag), met als gevolg dat correcties plaatsvinden.
Bovendien zijn huurpenningen die de B.V. daadwerkelijk ontvangt boven de zakelijke prijs belast met vennootschapsbelasting, waardoor het voordeel in box 3 deels wordt geneutraliseerd.

4. Reparatiewetgeving & fraus legis

De praktijk leert dat slimme fiscale routes kunnen worden dichtgezet zodra ze breed bekend worden. Denk aan de destijds beruchte “obligatietruc”. Ook kan de fiscus zich beroepen op het fraus-legis-beginsel: een handeling die enkel gericht is op belastingbesparing, kan buiten toepassing worden gelaten.

Het kasstelsel bij de bepaling van het werkelijke rendement creëert op korte termijn (met name in 2026 en 2027) ruimte om de belastingdruk in box 3 te verlagen, bijvoorbeeld door huurpenningen te cederen aan de eigen B.V. Toch is dit naar verwachting een tijdelijk voordeel. Stijgende WOZ-waarden, de zakelijkheidsvereiste en mogelijke reparatiewetgeving kunnen het voordeel snel neutraliseren. Bovendien geldt dat de Belastingdienst bij twijfel over de bedoeling van de constructie een beroep kan doen op fraus legis. Heeft u verhuurd vastgoed en wilt u weten wat de veranderende box 3-wetgeving voor úw situatie betekent? Wij kunnen u hierbij begeleiden. Via onderstaand formulier kunt u een vraag stellen.