Tegenbewijsregeling vakantiewoning in box 3

In de voorgestelde tegenbewijsregeling box 3 wordt het zakelijkheidsbeginsel geintroduceerd bij de verhuur en het eigen gebruik van vastgoed en voor leningen tussen gelieerde partijen. Deze nieuwe regeling wordt per 2026 ingevoerd, in dit artikel geven wij een nadere toelichting.

De tegenbewijsregeling bij vastgoed in eigen gebruik

Zoals bij velen inmiddels bekent heeft de Hoge Raad in de Kerstarresten geoordeeld dat de fictieve heffing in box 3 in strijdt is met EU-regels. Momenteel zijn daarom veel ontwikkelingen omtrent box 3. Voornemens is dat per 1 januari 2028 heffing zal gaan plaatsvinden op basis van het werkelijk rendement. Tot die tijd is sprake van een overbruggingswet (zie rekenmethode). Bij de overbruggingswet wordt nog steeds gerekend met fictieve rendementen maar waar onderscheidt wordt gemaakt tussen verschillende vermogensbestanddelen.

In juni 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat bij de huidige overbruggingswet belastingplichtigen alsnog het recht moeten hebben om aan te kunnen tonen welk rendement ze werkelijk hebben gehaald. Uit het Wetsvoorstel Tegenbewijsregeling box 3 blijken de kaders hoe een belastingplichtige het werkelijk rendement aan kan tonen.

Tweede woning of vakantiewoning en box 3

Een belangrijk punt daarbij is hoe het werkelijk rendement van bijvoorbeeld een tweede woning in eigen gebruik (vakantiewoning) moet worden vastgesteld. Tot en met 2025 hoeft het eigen gebruik niet te worden opgegeven in box 3, ook niet als een beroep wordt gedaan op de tegenbewijsregeling. Vanaf 2026 moet het voordeel van het eigen gebruik worden aangegeven bij de tegenbewijsregeling, maar hoe moet die worden bepaald?

Zakelijksheidsbeginsel in box 3

In het Wetsvoorstel van de Wet Tegenbewijsregeling box 3 is een zakelijkheidsbeginsel opgenomen. Hieruit blijkt dat, zoals verwacht, voor het bepalen van het voordeel moet worden aangesloten bij zakelijke omstandigheden. Wat zou de opbrengst zijn geweest als de woning zou worden verhuurd aan een onafhankelijke derde? Maar stel dat een belastingplichtige slechts enkele weken gebruik maakt het de vakantiewoning. Moeten we dan kijken naar de opbrengst over die periode of de opbrengst wanneer de woning het gehele jaar zou worden verhuurd?

• Het tweede lid van artikel 5.27a in het wetsvoorstel zegt dat moet worden gekeken naar de periode gedurende het jaar dat de woning aan de belastingplichtige ter beschikking staat. Dit betekent dat als een belastingplichtige een vakantiewoning heeft enkel in eigen gebruik de woning het gehele jaar aan de belastingplichtige ter beschikking staat.
• Voor het bepalen van het voordeel zou daarom een huuropbrengst moeten worden berekend over het gehele jaar, en niet alleen de periode waarin de belastingplichtige gebruik maakt van de vakantiewoning. Het voordeel bestaat dus uit de economische huurwaarde over de periode waarin de vakantiewoning de belastingplichtige ter beschikking staat.

In de Memorie van Toelichting d.d. 14 maart 2025 is opgenomen dat voor het bepalen van de huurprijs de belastingplichtige een huurprijscheck kan invullen op de website van de huurcommissie. Ook kan volgens de Memorie van Toelichting de belastingplichtige aansluiten bij een onderzoek van de SEO, waaruit is gebleken dat de gemiddelde economische huurwaarde van woningen 5,06% van de WOZ-waarde bedraagt.

Voorbeeld inzake vakantiewoning en box 3

• Stel dat een belastingplichtige een vakantiewoning heeft met een WOZ-waarde van €300.000. De vakantiewoning is enkel in eigen gebruik en wordt gedurende het jaar niet verhuurd aan derden. Stel dat wordt aangesloten bij het percentage van 5,06% dan bedraagt de economische huurwaarde € 15.180. De belastingplichtige moet dan over € 15.180 box 3 belasting betalen. Bij een box 3 tarief van 36% betekent dat een heffing van afgerond € 5.464. Daarnaast moet nog rekening worden gehouden met de waardestijging van de vakantiewoning.
• Henk is eigenaar van een appartement in Den Haag met een waarde van € 600.000. De huur in Den Haag is normaal gesproken vrij fors namelijk € 3.000 per maand (of € 36.000 per jaar). De kleindochter van Henk gaat in Den Haag studeren en Henk is een echte familieman. Hij verhuurt het appartement voor € 500 per maand (€ 6.000 per jaar) een zijn kleindochter. Voor box 3 moet Henk echter uitgaan van € 36.000 als regulier voordeel (of mag Henk uitgaan van 5,06% van € 600.000?). Of er nog een discussie over de schenkbelasting moet worden gevoerd laten we thans even in het midden.

Noot fiscalist inzake belastingheffing over een tweede woning

Door de voortdurende wijzigingen met betrekking box 3 is het belangrijk om uw fiscale gevolgen in kaart te brengen op basis van de huidige stand van zaken. Er zullen vast weer veel procedures volgen die in lijn liggen met de "buitensporige last" jurisprudentie die is begonnen in 2019 (Hoge Raad 14 juni 2019), voor een uitgebreid overzicht van de jurisprudentie zie diverse artikelen op onze internetsite, ook de kennisgroep van de Belastingdienst heeft een helder overzicht gegeven over de buitensporige last.

Mocht u vragen hebben over box 3 en de ontwikkelingen kunt u contact opnemen met de adviseurs van Jongbloed Fiscaal Juristen! Stuur ons gerust een email met uw vraag of een verzoek om een bespreking. Wij adviseren wekelijks belastingplichtigen met vastgoed in Nederland en het buitenland. De komende jaren wordt Nederlands vastgoed zwaarder belast (nu ook al), de pretbox is wel voorbij.