Hypotheekrente DGA of werknemer
Fiscale truc met voordelen
Een DGA (directeur-grootaandeelhouder) kan de hypotheek via zijn B.V. opzetten. Indien dit op de juiste wijze wordt vormgegeven, levert dit direct geld op. Hieronder een uiteenzetting van deze optimalisatie. De B.V. hoeft geen rente in rekening te brengen aan de DGA en mag er ook voor kiezen een hogere rente te rekenen. De Staatssecretaris heeft in maart 2013 aangegeven dat ook onder de werkkostenregeling dit voordeel blijft.
Nieuws 2015
In de fiscale verzamelwet 2015 staat dat de nihilwaardering voor hypotheken via de werkgever niet meer tegen 0% kan worden verstrekt. De nihilwaardering binnen de werkkostenregeling komt te vervallen. Het rentevoordeel mag ook niet in de vrije ruimte worden ondergebracht (dus niet aanwijzen als eindheffingsbestanddeel). Het voordeel (verschil betaalde rente werknemer en marktrente) moet (wellicht al vanaf 2016) als loon worden gezien. De nihilwaardering blijft wel bestaan voor de (elektrische) fiets of scooter.
Neem een hypotheek bij uw eigen B.V.
De rente op een schuld die is aangegaan ten behoeve van de aankoop, onderhoud of verbetering van een eigen woning is aftrekbaar in box 1. Bij wie de schuld is aangegaan, doet niet ter zake. Dit betekent dat ook uw eigen B.V. als leningverstrekker kan optreden. Ook de overname van een bancaire schuld door uw B.V. (schuldovername) staat de renteaftrek niet in de weg.
De hypotheek bij de eigen B.V. is een aansprekende en flexibele manier van eigenwoningfinanciering. De rente die u aan de B.V. betaalt, blijft voor u aftrekbaar in box 1. Bij de B.V. zal het rendement op de overtollige liquiditeiten (bijv. depositorente) worden ingewisseld voor het rendement op de eigenwoninglening. Indien het rendement op de eigenwoninglening hoger is dan het rendement op de overtollige liquiditeiten, zal een voordeel worden behaald. Een B.V. die momenteel een rendement maakt van ongeveer 6% op haar uitgezette geld doet het best aardig! Het vorenstaande is tevens mogelijk als er geen overtollige liquiditeiten aanwezig zijn, indien de B.V. geld leent van de bank en dit vervolgens doorleent aan privé ten behoeve van de eigen woning.
Zoals hierboven reeds weergegeven, is de hoogte van het rentepercentage belangrijk (hoe hoger, hoe beter). Een hoger rentepercentage kan verdedigbaar zijn door in de leningsovereenkomst een langere rentevastperiode te kiezen, tussentijds boetevrij te kunnen aflossen, een tophypotheek te verstrekken en te werken met een wat zachtere zekerheid in de vorm van een positieve / negatieve hypotheekverklaring (in plaats van een hypothecaire inschrijving).
Verder kan worden gedacht aan het overeenkomen van een afsluitprovisie bij het aangaan van de lening. Deze afsluitprovisie is onder de eigenwoninglening aftrekbaar. Het maximale bedrag dat ineens in aftrek mag worden genomen, bedraagt 1,5% van de eigenwoningschuld met een maximum van € 3.630 (per belastingplichtige). Het meerdere is naar evenredigheid aftrekbaar over de looptijd van de lening.
Bijkomstig voordeel bij de hypotheek bij uw eigen B.V. is, dat u deze zo lang mogelijk volledig (geen aflossing) in stand kunt laten. Bij een eventuele verhuizing in de toekomst vermindert u de negatieve gevolgen van de zogeheten bijleenregeling.
