Verkoop woning Spanje

Over de winst bij verkoop van een vakantiewoning in Spanje moet u 19% belasting betalen over de winst (vrijwel alle kosten zijn aftrekbaar, mits er bonnen en facturen aanwezig zijn). Daarnaast is er soms nog een gemeentelijke belasting verschuldigd.

Verschillen tussen Spanje en Nederland bij vastgoed

Belastingen kunnen per regio verschillen en het maakt verschil of je in Spanje woont (resident) of niet. Welke belastingen kennen we bij vastgoed in Spanje, een opsomming

1. Impeusto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) > de overdrachtsbelasting. Tarieven tussen 6% en 10%, kan per regio verschillen. Madrid is met 6% het voordeligst en Valencia is redelijk duur 9% (per 1 juli 2026). Op de eilanden is het nog duurder, kan oplopen tot 13%. In Nederland bij eigen woning 0% of 2% en bij woningen als belegging 8%. Soms zijn speciale regelingen voor woningen als hoofdverblijf, of je bent jonger dan 35 jaar of bij groot gezin.
2. Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI) > onroerende zaakbelasting. Over de kadastrale waarde, deze is meestal lager dan de werkelijke waarde (vaak 50%). De OZB bedraagt in Spanje ongeveer 200 euro per 100.000 euro waarde, dus bij woning van 300.000 euro is dit 600 euro per jaar. Kan per gemeente verschillen. Voor inwoners en niet inwoners gelijk.
3. Belasting over huuropbrengsten: verschilt voor inwoners en niet inwoners. Inwoners betalen via de inkomstenbelasting (IRPF), je moet dan huur als inkomen zien en je mag hier de kosten (ook onderhoud) op in mindering brengen (facturen bewaren). Soms wordt er 60% vrijstelling verleend als je woning voor langere tijd gaat verhuren. Als je niet in Spanje woont moet je 19% betalen over je opbrengsten, de kosten zijn dan niet aftrekbaar. Landelijk gelijk en geen verschillen per regio
4. Impuesto Sobre Contrucciones instalaciones y obres (ICIO) : is een belasting die je moet betalen bij een verbouwing (speelt al snel, ook bij kleine verbouwingen is veelal vergunning nodig). De kosten hiervan bedragen 2 - 4% van de verbouwingskosten (kan per regio verschillen), meestal is de offerte van de aannemer het uitgangspunt. Voor inwoner en niet inwoner is gelijk
5. Meerwaarde belasting bij verkoop:  over de winst moet je belasting betalen, bedraagt 19% en bij winst boven ongeveer 300.000 euro kan dit oplopen tot 28%. Betreft de verkoopprijs -/- aankoopprijs -/- aankoopkosten -/- verbouwingen. Voor inwoners is er soms een vrijstelling (bij verhuizing of leeftijd boven de 65 jaar).

Tweede huis in Spanje verkocht? Vraag 20% belasting terug!

Hebt u in de periode april 2005 tot en met december 2006 uw tweede woning in Spanje verkocht, dan kunt u wellicht nog 20% belasting terugvragen in Spanje. Mocht u vragen hebben naar aanleiding van dit artikel, dan kunt u contact opnemen met Dennis Jongbloed.

Er zijn de nodige Nederlanders die een tweede huis hebben in een ander land. Spanje is een zeer goed land om tijdelijk te overwinteren of om juist zomers te genieten van vooral de zonovergoten kust.

Maar na een aantal jaren wil de gemiddelde Nederlander dan toch wel weer eens iets anders. De kust kennen ze en graag wordt dan een nieuw stukje Spanje ontdekt, met als gevolg dat de woning wordt verkocht.

Voor deze particuliere verkopers van het (tweede) huis in Spanje is het nu tijd om een aantal zaken te checken.

Wat is nu het geval? In het verleden behandelde Spanje-residenten en niet-residenten verschillend in de belastingheffing. Een resident betaalde 15% vermogenswinstbelasting, een niet-resident 35% over de meerwaarde van de woning bij verkoop. De Europese Commissie heeft Spanje op de vingers getikt over deze ongelijke behandeling en Spanje heeft daarop per 1 januari 2007 de wet gewijzigd, zodat de heffing bij iedereen 18% is.

Echter, iedereen die het tweede huis vóór 2007 heeft verkocht, kan dus ten onrechte teveel belasting hebben betaald in Spanje. De praktijk leert ons dat lang niet altijd de vermogenswinstbelasting van 35% is betaald in Spanje, zeker niet als er geen nieuw tweede huis is gekocht en de verdere banden met Spanje zijn verbroken.

Conclusie

Hebt u de hogere vermogenswinstbelasting van 35% wel afgedragen als niet-resident, dan kunt u het verschil van het teveel betaalde nog steeds terugvragen bij de Spaanse belastingdienst. U moet dan uiteraard kunnen aantonen dat u aangifte hebt gedaan in Spanje en de belasting ook werkelijk hebt betaald. In Spanje kan dit tot 4 jaar terug. Dus hebt u uw tweede huis in Spanje verkocht in de periode apil 2005 tot en met december 2006, vraag dan de 20% teveel betaalde vermogenswinstbelasting terug.

Spaans onroerend goed in een Nederlandse rechtspersoon

Ook hier is in de toekomst wellicht belasting terug te halen. Spanje heft namelijk 3% belasting over de kadastrale waarde van een onroerend goed dat in bezit is van een niet in Spanje gevestigde rechtspersoon. Te denken valt aan een Nederlandse B.V. met onroerend goed in Spanje. In februari 2008 heeft de Europese Commissie aangegeven dat Spanje ook dit soort ongelijke behandelingen moet opheffen. Maak dus in ieder geval bezwaar tegen de betaalde aanslagen van de afgelopen 4 jaar.