(Vakantie) Huis in Spanje

Steeds meer Nederlanders kopen een (vakantie)woning in Spanje: als tweede huis, als belegging en/of om (gedeeltelijk) te verhuren. Fiscaal wijkt Spanje op een aantal essentiële punten af van Nederland. Niet alleen omdat Spanje – óók als u er niet woont – doorgaans een jaarlijkse heffing kent, maar ook omdat tarieven en grondslagen afhangen van uw woonstatus (met name EU/EEA of niet), de kadastrale waardering en de vraag of en hoeveel u verhuurt. Hieronder staat een praktisch, maar inhoudelijk correct overzicht van de belangrijkste fiscale aandachtspunten, toegespitst op de situatie waarin u voor Spaanse belastingdoeleinden als niet-resident kwalificeert.

Nederland (box 3) versus Spanje: waarom vergelijken vaak misgaat

In Nederland valt een Spaanse vakantiewoning in beginsel in box 3 (onder het dan geldende regime). Een vergelijking die uitsluitend kijkt naar “Nederland 36% versus Spanje 19%” is echter misleidend. Spanje werkt bij niet-residenten met een eigen systematiek: naast heffing over daadwerkelijke verhuuropbrengsten kent Spanje doorgaans ook een heffing over een forfaitair inkomen voor perioden van leegstand of eigen gebruik. Bovendien is 19% niet het “algemene” tarief voor iedere niet-resident; voor EU/EEA-inwoners geldt vaak 19%, terwijl voor niet-EU/EEA-inwoners in veel situaties 24% geldt. De uitkomst kan dus gunstig zijn, maar alleen als u de berekening op de juiste grondslag en het juiste tarief maakt.

Verschillen tussen Spanje en Nederland bij vastgoed

Belastingen kunnen per regio verschillen en het maakt verschil of je in Spanje woont (resident) of niet. Welke belastingen kennen we bij vastgoed in Spanje, een opsomming

1. Impeusto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) > de overdrachtsbelasting. Tarieven tussen 6% en 10%, kan per regio verschillen. Madrid is met 6% het voordeligst en Valencia is redelijk duur 9% (per 1 juli 2026). Op de eilanden is het nog duurder, kan oplopen tot 13%. In Nederland bij eigen woning 0% of 2% en bij woningen als belegging 8%. Soms zijn speciale regelingen voor woningen als hoofdverblijf, of je bent jonger dan 35 jaar of bij groot gezin.
2. Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI) > onroerende zaakbelasting. Over de kadastrale waarde, deze is meestal lager dan de werkelijke waarde (vaak 50%). De OZB bedraagt in Spanje ongeveer 200 euro per 100.000 euro waarde, dus bij woning van 300.000 euro is dit 600 euro per jaar. Kan per gemeente verschillen. Voor inwoners en niet inwoners gelijk.
3. Belasting over huuropbrengsten: verschilt voor inwoners en niet inwoners. Inwoners betalen via de inkomstenbelasting (IRPF), je moet dan huur als inkomen zien en je mag hier de kosten (ook onderhoud) op in mindering brengen (facturen bewaren). Soms wordt er 60% vrijstelling verleend als je woning voor langere tijd gaat verhuren. Als je niet in Spanje woont moet je 19% betalen over je opbrengsten, de kosten zijn dan niet aftrekbaar. Landelijk gelijk en geen verschillen per regio
4. Impuesto Sobre Contrucciones instalaciones y obres (ICIO) : is een belasting die je moet betalen bij een verbouwing (speelt al snel, ook bij kleine verbouwingen is veelal vergunning nodig). De kosten hiervan bedragen 2 - 4% van de verbouwingskosten (kan per regio verschillen), meestal is de offerte van de aannemer het uitgangspunt. Voor inwoner en niet inwoner is gelijk
5. Meerwaarde belasting bij verkoop:  over de winst moet je belasting betalen, bedraagt 19% en bij winst boven ongeveer 300.000 euro kan dit oplopen tot 28%. Betreft de verkoopprijs -/- aankoopprijs -/- aankoopkosten -/- verbouwingen. Voor inwoners is er soms een vrijstelling (bij verhuizing of leeftijd boven de 65 jaar).

Aankoop: welke fiscale kosten spelen bij overdracht?

Bij aankoop krijgt u in Spanje te maken met kosten en belastingen die afhangen van de vraag of u nieuwbouw of bestaande bouw koopt. Bij nieuwbouw is doorgaans btw (IVA) verschuldigd; bij bestaande bouw speelt doorgaans overdrachtsbelasting (ITP). Anders dan in Nederland verschilt de effectieve heffing in Spanje in sterke mate per regio. Daarbovenop komen notariële kosten, registratie- en inschrijvingskosten en – als u zich laat begeleiden – kosten voor juridische due diligence. De kern is dat u bij de aankoop niet één uniform “Spaans tarief” kunt hanteren: u moet de regio, het type object en de contractstructuur meenemen.

Jaarlijkse Spaanse heffingen voor niet-residenten: de praktijk

Wie niet in Spanje woont maar wel een woning aanhoudt, krijgt meestal te maken met een combinatie van lokale lasten en rijksbelastingen. Lokaal is vooral de IBI relevant (vergelijkbaar met onroerendezaakbelasting), aangevuld met gemeentelijke heffingen zoals afval- of reinigingsheffingen. Daarnaast kent Spanje voor niet-residenten de IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), die in de praktijk via Modelo 210 wordt aangegeven. Het belangrijke punt is dat die IRNR niet alleen aan de orde is bij verhuur, maar ook bij leegstand/eigen gebruik door middel van een forfaitaire bijtelling.

Leegstand of eigen gebruik: forfaitaire heffing (imputed income)

Voor perioden waarin de woning niet is verhuurd, rekent Spanje doorgaans een forfaitair inkomen als percentage van de kadastrale waarde (valor catastral). In de praktijk wordt veelal gerekend met 1,1% van de kadastrale waarde, waarbij in bepaalde situaties 2% kan gelden als de kadastrale waarde langere tijd niet is herzien. Vervolgens wordt dit forfaitaire inkomen belast tegen het toepasselijke niet-residententarief. Daarbij is het onderscheid tussen EU/EEA en niet-EU/EEA relevant: voor EU/EEA-niet-residenten is het tarief in veel gevallen 19%, terwijl voor niet-EU/EEA-niet-residenten vaak 24% geldt.

Verhuur: heffing over huurinkomsten en periodieke aangifte

Bij verhuur wordt in beginsel belasting geheven over de huurinkomsten. In de praktijk vindt de aangifte voor niet-residenten vaak per kwartaal plaats via Modelo 210. Voor EU/EEA-niet-residenten is het doorgaans mogelijk om bepaalde kosten die direct samenhangen met de verhuurperiode in aftrek te brengen, mits goed onderbouwd en binnen de Spaanse regels. Voor niet-EU/EEA-niet-residenten is die aftrek in veel gevallen beperkter of anders vormgegeven. Dit is relevant bij de keuze om wel of niet te verhuren, maar vooral ook bij de administratieve inrichting: zonder goede documentatie kan een “netto-berekening” in de praktijk eenvoudig sneuvelen.

Vermogensbelasting in Spanje

Spanje kan daarnaast vermogensbelasting heffen over (kort gezegd) de netto-waarde van de Spaanse woning, waarbij schulden onder voorwaarden in mindering kunnen komen. De uitkomst is hier niet alleen afhankelijk van de waarde en eventuele financiering, maar ook van de regionale uitwerking en – in bepaalde situaties – de mogelijkheid om aan te knopen bij regionale regels.

Praktische randvoorwaarden: NIE en het aankoopproces

Bij aankoop in Spanje doorloopt u doorgaans een traject van reservering, een voorlopige koopovereenkomst (vaak met een aanbetaling) en vervolgens de definitieve levering bij de notaris. In de praktijk heeft u vrijwel altijd een NIE-nummer nodig (fiscaal identificatienummer voor buitenlanders) en is een Spaanse bankrekening vaak praktisch. Minstens zo belangrijk is de juridische controle: eigendomsketen, eventuele beslagen, vergunningen, (toeristische) verhuurbeperkingen en de kadastrale/registratiestatus. Dat is geen “fiscale bijzaak”: juist bij verhuur en latere verkoop werken fouten in de onderliggende documentatie fiscaal door.

Voorbeeldberekening IRNR bij verhuur én leegstand (gecorrigeerd)

Stel: u koopt een woning met een aankoopprijs van € 1.000.000 en de kadastrale waarde bedraagt € 800.000. U verhuurt tien weken (70 dagen) voor € 10.000 en de woning staat de overige 295 dagen leeg of is voor eigen gebruik. Voor de leegstandsperiode wordt het forfaitaire inkomen dan doorgaans berekend als € 800.000 × (295/365) × 1,1% = € 7.112 (afgerond). Het belastbare inkomen bedraagt daarmee € 10.000 + € 7.112 = € 17.112. Als u als EU/EEA-niet-resident onder het 19%-tarief valt, is de verschuldigde belasting € 17.112 × 19% = € 3.251 per jaar (afgerond).

Verkoop: onderscheid tussen plusvalía municipal en vermogenswinstbelasting

Bij verkoop is het belangrijk om twee verschillende heffingen niet door elkaar te halen. Ten eerste kan de gemeente plusvalía municipal heffen (IIVTNU), een gemeentelijke belasting die ziet op de waardestijging van de grond volgens een eigen gemeentelijke systematiek. Ten tweede kan Spanje op rijksniveau belasting heffen over de gerealiseerde vermogenswinst (IRNR capital gains). Voor EU/EEA-niet-residenten is het tarief voor die vermogenswinst in veel gevallen 19%. De grondslag is in beginsel het verschil tussen verkoopopbrengst en de (gecorrigeerde) aankoopbasis, waarin aankoopkosten, bepaalde belastingen en aantoonbare verbeteringskosten een rol kunnen spelen. Juist daarom is het verstandig om facturen en notariële afrekeningen structureel te bewaren: zonder bewijs degradeert een “fiscale optimalisatie” snel tot een papieren exercitie.

Fiscaal advies inzake spanje

Een woning in Spanje kan fiscaal aantrekkelijk uitpakken, maar alleen als u de Spaanse systematiek correct toepast en de relevante nuanceringen (met name EU/EEA-status, kadastrale herwaardering en regionale verschillen) expliciet meeneemt. Wilt u voorkomen dat u achteraf verrast wordt door aangifteplichten, forfaitaire heffing bij leegstand of een onjuist begrip van de heffing bij verkoop, dan is het verstandig om vooraf de feiten in kaart te brengen en de structuur daarop af te stemmen, eventueel met lokale ondersteuning.

Bron:  Europese Commissie, 16-01-1006, nr. IP/06/43.