Actueel fiscaal nieuws over Corona

print sitemap zoeken disclaimer contact

Vacatures
U bevindt zich hier :Jongbloed Fiscaal Juristen Kennisbank Bedrijfsopvolging Bedrijfsopvolging en vastgoed

Bedrijfsopvolging en vastgoed

Op 18 juni 2021 deed de Hoge Raad uitspraak in een zaak waar wij als fiscalisten lang naar uit hebben gekeken. In dit arrest stond de bedrijfsopvolgingsregeling bij de verkrijging van (certificaten van) aandelen in een vastgoedbedrijf centraal. De Belastingdienst stelt hierbij meestal al snel: "vastgoed is geen bedrijf, dus geen BOR." In dit geval was de Belastingdienst iets milder in haar standpunt, voor de ontwikkeling was er sprake van een bedrijf (materiële onderneming) maar voor de verhuuractiviteiten niet. Kan dit ?

Belastingvrij vastgoedbedrijf overdragen, kan dit?

Henk is in 2012 overleden en tot de nalatenschap behoren certificaten (21% en 25%) in drie vastgoedbedrijven. De bedrijven hielden zich actief bezig met projectontwikkeling en verhuur van vastgoed. De erfgenamen deden natuurlijk een beroep op de gunstige bedrijfsopvolgingsregeling (heffing ongeveer 4% i.p.v. 35%). Ze stelden dat de beide activiteiten sterk met elkaar verweven waren en dat op beide activiteiten de BOR van toepassing moet zijn. De inspecteur stelt dat de BOR enkel ziet op de materiële onderneming, in deze de projectontwikkelingsactiviteiten. Lagere rechters (rechtbanken en gerechtshoven) willen nog wel eens meegaan met belastingplichtigen en de BOR ook van toepassing verklaren op verhuuractiviteiten. Als deze verhuuractiviteiten een hoog rendement opleveren en van enige omvang zijn (qua vermogen en werkzaamheden) kan hierop ook de BOR van toepassing zijn, aldus de rechter. Voor het rendement wordt dan gekeken naar de Nederlandse IPD vastgoedindex.

Verhuur onroerend goed en BOR

De rechter kijkt naar de zogenaamde arbeidsplus-toets:

  • Van het drijven van een onderneming is sprake bij aanwezigheid van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid die
  • is gericht op het deelnemen aan het maatschappelijk verkeer
  • met het oogmerk winst te behalen.

Bij de exploitatie van onroerende zaken geldt dat deze activiteiten slechts als het drijven van een onderneming kunnen worden aangemerkt indien:

  • de arbeid naar aard en omvang meer heeft omvat dan gebruikelijk is bij normaal vermogensbeheer; en
  • deze arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van een rendement dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat.

Verwevenheid van activiteiten en BOR

Er moet gekeken worden naar de verwevenheid van de activiteiten. De ontwikkeling van vastgoed is namelijk nodig om uiteindelijk tot verhuur van vastgoed te komen, dit was ook de mening van de Advocaat-Generaal. Als deze activiteiten nauw met elkaar samenhangen, kan sprake zijn van feitelijk het drijven van één onderneming. Vervolgens volgt de vermogenstoets, dus met welk deel van het vermogen wordt een echt bedrijf / onderneming gedreven? Ook spelen hierbij de vermogensetiketteringsregels (privé, ondernemings- of keuzevermogen) een rol.

De Belastingdienst neemt meestal als uitgangspunt dat verhuur van vastgoed moet worden gezien als beleggen van vermogen en derhalve geen BOR. De Advocaat-Generaal is een stuk milder, als de verhuur van vastgoed binnen een bedrijf / onderneming een echte functie vervult, dan is feitelijk sprake van keuzevermogen en kan de BOR gewoon worden toepast. Als je sec naar de verhuur kijkt, is dit wellicht niet zo, het gaat dus om de combinatie.  

De Hoge Raad is het niet helemaal met de A-G eens. Er wordt eerst gekeken naar de verhuuractiviteiten (dus apart). Als deze op zichzelf geen onderneming kan vormen, dan komt de Hoge Raad niet toe aan de combinatie van beide activiteiten. Deze zaak wordt ook nog verwezen naar een ander Gerechtshof omdat nog moet worden onderzocht welke panden kunnen worden toegerekend aan de projectontwikkelingstak.

Noot fiscaal jurist inzake bedrijfsopvolging bij vastgoed

In deze casus ziet de Hoge Raad de verhuur en projectontwikkeling als twee takken van sport. De verhuuractiviteiten worden niet gezien als ondernemingsvermogen (dus geen BOR). Als er vooraf was gekeken of de regels inzake arbeidsplus-toets en de vermogensetikettering (keuzevermogen?) toepasbaar zijn, was er wellicht tot een andere uitkomst gekomen. Als er voldoende verwevenheid zou zijn geweest, had het geheel (indien het keuzevermogen zou zijn) gezien kunnen worden als "geheel ondernemingsvermogen". 

Het verhuurde vermogen in een bv is altijd een punt van discussie. Vervult dit vermogen een rol voor het ondernemingsvermogen binnen de bv? Het kan bijvoorbeeld nodig zijn als financiële dekking en / of het gevolg zijn van de projectontwikkeling. Ook kan het zo zijn dat op grond van de basisbeoordeling (arbeidsplus) de aard en omvang van de arbeid (en het rendement) ervoor zorgen dat sprake is van ondernemingsvermogen.

We zijn er dus nog niet en het zal discussie blijven opleveren met de Belastingdienst !

Zijn er vragen of opmerkingen of is er een discussie met de Belastingdienst? Bel ons gerust voor een second opinion of advies. Of de BOR de komende jaren blijft is thans onduidelijk, er zijn geluiden over een beperking, maar ook over een uitbreiding.

Bron vastgoed en BOR

Hoge Raad d.d. 18 juni 2021 ECLI:NL:HR:2021:953

Gerechtshof Amsterdam d.d. 12 maart 2020 ECLI:NL:GHAMS:2020:1168

Advies over belastingvrije bedrijfsopvolging?

Vul uw naam en e-mail in en wij nemen contact met u op.


Meer weten van bedrijfsopvolging en vastgoed



Auteur(s) van bedrijfsopvolging en vastgoed


mr. D.J.B. Jongbloed (Dennis).
Fiscaal jurist,

088 027 00 00
d.jongbloed@jongbloed.tv




Jongbloed Fiscaal Juristen N.V.
Marthalaan 5
7511 AZ Enschede
, Overijssel

mr. M. te Riet (Martijn).
Fiscaal jurist,

088 027 00 00
m.teriet@jongbloed.tv


Jongbloed Fiscaal Juristen N.V.
Marthalaan 5
7511 AZ Enschede
, Overijssel

mr. R.A.M. Damhuis (Roy).
Fiscaal jurist,

088 027 00 36
r.damhuis@jongbloed.tv

Jongbloed Fiscaal Juristen N.V.
Marthalaan 5
7511 AZ Enschede
, Overijssel

Laatste update : 02-07-2021
Dit artikel (of blog of voorbeeldovereenkomst) is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatieve aard. De informatie in dit artikel kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in dit artikel dient derhalve niet als fiscaal/juridisch advies te worden beschouwd. Jongbloed Fiscaal Juristen N.V. en of haar vestingen/ deelnemingen aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit het artikel.

Deel deze pagina

U bevindt zich hier : Kennisbank Bedrijfsopvolging Bedrijfsopvolging en vastgoed

Jongbloed Fiscaal Juristen - Disclaimer - Zoeken - Sitemap