Welke kosten zijn aftrekbaar bij een eigen woning

Naast de rente van schulden (eigenwoning) zijn ook de kosten van de geldlening (eigen woning) aftrekbaar. Bij de kosten van een geldlening gaat het om alle kosten van geldleningen, advieskosten en boeterente. Bij het oversluiten van een hypotheek is er vaak ook sprake van bijkomoende kosten (advies en notaris), ook deze kosten zijn (geheel of grotendeels) aftrekbaar. In dit artikel behandelen wij de in box 1 aftrekbare kosten en ook grensgebieden qua aftrek.

Welke kosten van geldleningen zijn aftrekbaar in box 1?

Naast de rente zijn ook de kosten van geldlening aftrekbaar, mits die kosten behoren bij de eigenwoningschuld (art. 3.120 lid 1 sub b Wet IB 2001). Het gaat om alle kosten die nodig zijn om de lening te verkrijgen, te verlengen of af te lossen (Hoge Raad 19 mei 1982, BNB 1982/175, bevestigd in Hoge Raad 23 september 2016, BNB 2017/24).

Concreet aftrekbaar zijn onder meer:

1. Taxatiekosten die de bank vraagt om de lening te kunnen beoordelen
2. Advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur of geldverstrekker
3. Notariskosten voor de hypotheekakte en de inschrijving in het hypotheekregister
4. Kosten van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), inclusief het bouwkundig rapport en de borgstellingsprovisie aan het
5. Waarborgfonds Eigen Woning
6. Bereidstellingsprovisie bij verlenging van de geldigheidsduur van een offerte

Het uitgangspunt is dus ruim, maar kent een strikte grens: de kosten moeten rechtstreeks voortvloeien uit het opnemen, verlengen of aflossen van de eigenwoningschuld.

Welke kosten van geldleningen zijn NIET aftrekbaar in box 1?

Hier gaat het in de praktijk mis. Een aantal posten voelen aan als financieringskost, maar sneuvelt op het rechtstreeksheidsvereiste of een ander vereist. Hierbij een opstelling van enkele discussie punten bij de aftrek in box 1.

1. Advieskosten voor een lening die níét doorgaat. Wordt de lening uiteindelijk niet afgesloten of aangepast, dan zijn de advieskosten niet aftrekbaar (Kennisgroepstandpunt KG:051:2024:5). Alleen advies dat leidt tot een daadwerkelijk afgesloten eigenwoninglening telt (KG:051:2024:4).
2. Kosten ter voorkoming van een executieveiling. Deze kosten hangen niet samen met het aflossen van de lening, maar met het verweer tegen een terugvorderingsactie. Niet aftrekbaar (Hof Arnhem-Leeuwarden 9 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2431). Ook de Hoge Raad is er snel klaar mee (zie Hoge Raad d.d 17 juli 2026 ECLI:NL:HR:2026:1305) 
3. Renteswap-vergoeding. Wie een variabele rente via een renteswap "vastzet", betaalt een vergoeding die noch rente noch kosten van geldlening is (Hoge Raad 14 juli 2017, BNB 2017/189).
4. Koersverlies bij aflossing van een lening in vreemde valuta (HR 23 september 2016, BNB 2017/24). Zie onder voor een toelichting.
5. Vergoeding aan de ex-echtgenoot voor diens voortdurende hoofdelijke aansprakelijkheid tijdens echtscheiding: geen aftrekbare kostenpost (Kennisgroepstandpunt KG:051:2022:7).
6. Splitsen: als een deel van de lening niet aftrekbaar is dan moet er wellicht een splitsing plaatsvinden, denk hierbij aan een lening welke is

Koersverlies niet aftrekbaar als kosten van geldlening

Henk heeft een hypotheek afgesloten in zwitserse francs. De lening wordt omgezet in een euro lening. Door de koerswijziging neemt de geldlening in euro's toe met € 127.000. Henk wil dit koersverlies aanmerken als aftrekbare kosten voor de eigenwoning. De inspecteur weigert dit en partijen stappen naar de rechter. Zowel het beroep als het hoger beroep (Gerechtshof d.d. 15 januari 2016 ECLI:NL:GHSHE:2016:76) wordt ongegrond verklaard. Volgens de Hoge Raad op 23 september 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2136) is de eigenwoningschuld beperkt tot – voor zover hier van belang – de schulden die zijn aangegaan voor het verwerven, verbeteren of onderhouden van de eigen woning. Daarmee strookt dat tot de kosten van een geldlening in verband met die schulden uitsluitend worden gerekend de kosten die rechtstreeks voortvloeien uit het opnemen, verlengen of aflossen van de voor voormelde doeleinden aangegane geldleningen. Tot die kosten behoort niet het koersverlies ten opzichte van de euro dat wordt geleden bij het aflossen van een lening luidend in een andere munteenheid dan de euro.

Wanneer is boete rente op hypotheek aftrekbaar?

Bij het oversluiten van een hypotheek is vaak boeterente verschuldigd. Sinds 1 januari 2017 bepaalt art. 3.119a lid 9 Wet IB 2001 uitdrukkelijk dat boeterente — al dan niet in het kader van rentemiddeling — niet geldt als kosten van geldlening, maar als rente van schulden. Dat maakt haar in beginsel volledig aftrekbaar (binnen het afbouwende aftrektarief van 37,56% in 2026).

Onder boeterente valt de reële vergoeding voor het renteverlies dat de bank lijdt over de resterende rentevastperiode. De rekenmethode van de bank doet er niet toe. Andere opslagen (bijvoorbeeld voor het risico van vroegtijdige volledige aflossing) zijn géén boeterente en dus niet aftrekbaar.

Hypotheek ondernemer of DGA bij zijn eigen BV, Wat is deze aftrekbaar?

Financiert een DGA zijn eigen woning bij zijn eigen BV? Dan verdient de (boete) rente bijzondere aandacht. Twee recente lijnen zijn hier bepalend:

1. Geen boeterenteclausule = geen aftrek. Is in de leningsovereenkomst met de BV géén boeterente afgesproken en mag te allen tijde (ad libitum — naar believen) boetevrij worden afgelost, dan is een tóch betaalde boeterente niet reëel en niet aftrekbaar. Een zakelijk handelende partij had immers gewoon boetevrij overgesloten (Kennisgroepstandpunt KG:051:2023:6). Praktijkles: neem een correcte, zakelijke boeterenteclausule op — anders verspeelt u de aftrek.
2. Fiscaal voordeel als motief is toegestaan. In Hoge Raad 17 november 2023 (BNB 2024/31) loste een DGA vervroegd af op zijn BV-lening en betaalde € 34.078 boeterente, mede om vóór een periode van lager inkomen de aftrek naar voren te halen. De Belastingdienst wilde dit als vooruitbetaalde rente aanmerken (die maar beperkt aftrekbaar is, art. 3.120 lid 4 Wet IB 2001). De Hoge Raad oordeelde: het enkele fiscale motief maakt van boeterente nog geen vooruitbetaalde rente. Voor zover de boeterente samenhangt met een herfinanciering van de lening en zakelijk is, is zij gewoon aftrekbaar. Na verwijzing sloten partijen bij Hof Amsterdam (27 juni 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1775) een compromis waarbij € 12.500 in aftrek werd toegelaten.

De les: bij de DGA is boeterente een legitiem sturingsinstrument — mits de clausule zakelijk is, de hoogte marktconform is (at arm's length) en er daadwerkelijk sprake is van herfinanciering.