Bedrijfsopvolgingsvrijstelling en Vastgoed

Bij schenking van ondernemingsvermogen of de aandelen in een B.V. denkt men vaak aan de bedrijfsopvolgingsregeling zoals deze geldt in het kader van de schenkbelasting en aan de doorschuifregeling die in de inkomstenbelasting van toepassing is. Een faciliteit in het kader van de overdracht van een onderneming binnen de familiesfeer die minder bekend is betreft de vrijstelling in het kader van de overdrachtsbelasting.

Voor de overdrachtsbelasting is een verkrijging van een onroerende zaak een belastbaar feit. Gaat het niet om een woning, dan is het 10,4% tarief van toepassing. Tot en met 2020 bedroeg het (hoge) tarief 6%, in 2021 en 2022 was dit 8% en vanaf 1 januari 2023 is het tarief gestegen naar 10,4%. In 2026 wordt het tarief voor woning vastgoed (Geen eigen woning) verlaagd tot 8%, voor overig vastgoed blijft dit 10,4%.

Winst uit onderneming, bedrijfsopvolging en vastgoed

Als een onderneming wordt gedreven in de vorm van een eenmanszaak of personenvennootschap (bijvoorbeeld een vof of maatschap), dan zal bij de overdracht van de onderneming sprake zijn van een ‘activa/passiva’ transactie. Dat wil zeggen dat de afzonderlijke bezittingen (activa) en schulden (passiva) overgaan. Behoort er tot dat ondernemingsvermogen een onroerende zaak dan zal de verkrijger van deze onroerende zaak overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Bedrijfsopvolgingsvrijstelling eenmanszaak of VOF en vastgoed

Om te voorkomen dat er bij een overdracht of schenking van de onderneming binnen de familiesfeer continuïteitsproblemen ontstaan door het verschuldigd worden van overdrachtsbelasting is in de Wet belastingen van rechtsverkeer 1970 een vrijstelling opgenomen. Deze vrijstelling van toepassing op een bepaalde kring van verkrijgers. Daarbij gelden ook een aantal voorwaarden waaraan met name de verkrijger van het onroerend goed zich moet houden.

Kring van verkrijgers bij bedrijfsopvolgingsregeling

Oorspronkelijk was de vrijstelling alleen van toepassing ten aanzien verkrijgingen door kinderen van ouders. Inmiddels is de vrijstelling dusdanig uitgebreid dat de volgende verkrijgers een beroep kunnen doen op de vrijstelling:

• Kinderen (waaronder een pleegkind);
• Kleinkinderen;
• Broers, zussen (waaronder halfbroers/-zussen, alsmede pleegbroers/-zussen);
• Echtgenoten van bovenstaande personen.

Mocht de verkrijger niet vallen in een van bovenstaande categorieën dan kan er geen beroep worden gedaan op de vrijstelling.

Kwalificerende onroerende zaken bij bedrijfsopvolging

De verkrijger kan alleen een beroep doen op de bedrijfsopvolgingsvrijstelling als de verkrijging van een onroerende zaak behoort tot en dienstbaar is aan een onderneming. Deze voorwaarde is strikter dan de voorwaarden die in het kader van de schenk-, erf- en inkomstenbelasting geldt. Daarbij moet de onroerende zaak behoren tot de onderneming van de ondernemer die de onroerende zaak overdraagt. De overdracht van louter het onroerend goed kwalificeert niet, de onderneming dient ook over te gaan naar deze verkrijger. Daarbij kan het gaan om een gehele objectieve onderneming (eenmanszaak) of een aandeel in een personenvennootschap (zoals een vof of maatschap). Er kan slechts een beroep worden gedaan op de vrijstelling indien de hele onderneming (al dan niet in fasen) wordt overgedragen. Dit kan stuiten op problemen als bijvoorbeeld ouders een kind toe laten treden tot de onderneming, docht dat er (nog) geen voornemen is de gehele onderneming uiteindelijk aan zoon over te dragen. Nadat de overdracht eenmaal heeft plaatsgevonden dan dient de verkrijger de onderneming zelf voort te zetten. Hieraan zit geen strikte termijn, mocht de verkrijger de onderneming echter op korte termijn staken of overdragen dan kan de vrijstelling geweigerd worden. Bij de overgang naar een BV-structuur of (door)inbreng in een personenvennootschap is er goedkeurend beleid waardoor de vrijstelling onder voorwaarden niet geweigerd zal worden.

Verkrijging aandelen in onroerende zaaklichaam (OZL)

Waar de bedrijfsopvolgingsvrijstelling voor de overdrachtsbelasting oorspronkelijk is opgenomen ten behoeve van winstgenieters is deze in 2018 uitgebreid naar de verkrijging van een OZL. Het is echter wel van belang dat deze OZL een onderneming drijft en niet dat het sec gaat om onroerend goed dat ter beschikking wordt gesteld aan derden. Anders dan bij winstgenieters zijn er wel striktere voorwaarden, dit is erin gelegen dat de Hoge Raad de vrijstelling op verkrijgers van een aanmerkelijk belang van toepassing heeft verklaard. Daarbij heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin sprake was van de verkrijging van alle aandelen. De belastingdienst heeft reeds aangegeven dat wanneer het niet om een verkrijging van alle aandelen gaat, zij de vrijstelling niet van toepassing achten. Het is in dat kader dan ook van belang dat de verkrijger goed overziet wat de gevolgen zijn van de verkrijging van een belang in een OZL. De overdrachtsbelasting wordt immers berekend over de onderliggende waarde van de onroerende zaken en niet over de waarde van de te verkrijgen aandelen.

Noot fiscaal jurist inzake vastgoed bij bedrijfsopvolging

Wanneer tot de over te dragen onderneming onroerende zaken behoren of indien sprake is van een overdracht van een aanmerkelijk belang in een OZL dan dient men alert te zijn. De bedrijfsopvolgingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting is namelijk een strikte vrijstelling met andere voorwaarden dan die voor de schenk- of inkomstenbelasting gelden. Het zou vervelend zijn als men achteraf wordt geconfronteerd met de heffing van overdrachtsbelasting. Zijn er vragen of wilt u een offerte ontvangen voor een bedrijfsopvolging binnen uw bedrijf? Vul onderstaand formulier in en wij nemen contact met u op.