Aankoop tijdelijk bewoonde woning: IB en OVB

Het komt in de praktijk regelmatig voor: een woning wordt verkocht, maar de verkoper blijft na de verkoop nog enige tijd in de woning wonen omdat hij of zij nog geen nieuwe woning heeft. Deze situatie roept aan de kant van de koper een aantal fiscale vragen op met betrekking tot de inkomstenbelasting en overdrachtsbelasting. In dit artikel zetten wij de belangrijkste aandachtspunten op een rij.

Gevolgen voor de inkomstenbelasting bij tijdelijk bewoonde woning

Bij de aankoop van een woning waarin de verkopers nog enige tijd blijven wonen, speelt de vraag of de woning voor de koper vanaf het moment van aankoop kan worden gekwalificeerd als eigen woning voor de inkomstenbelasting. Deze vraag is van belang voor het recht op hypotheekrenteaftrek in box 1. Mocht de conclusie namelijk zijn dat geen sprake is van een eigen woning voor de koper gedurende de periode dat de verkopers nog in deze woning woonachtig blijven, dan komt de woning alsmede de hypothecaire schuld in box 3 en is de betaalde hypotheekrente niet aftrekbaar.

De wet bepaalt dat sprake is van een eigen woning wanneer de koper de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruikt. Zolang de verkopers woonachtig zijn in de verkochte woning, dient de woning niet als hoofdverblijf van de koper. Dit betekent dat de woning, gedurende de periode dat deze nog ter beschikking staat aan de verkopers, niet wordt aangemerkt als eigen woning van de koper en derhalve niet in box 1 maar in box 3 wordt aangegeven. Dit geldt tevens voor de schuld die is aangegaan voor de financiering van de woning. Pas nadat de verkopers uit de woning zijn vertrokken, kunnen de woning en de hypothecaire lening in box 1 vallen.

Ten aanzien van de hypothecaire lening wensen wij nog een kanttekening te maken. Indien de woning wordt aangemerkt als eigen woning en terechtkomt in box 1, betekent dit niet automatisch dat óók de hypothecaire lening wordt aangegeven in box 1. De hypothecaire lening dient hiervoor namelijk te kwalificeren als eigenwoningschuld. In het artikel Geen aflossingsverplichting, geen eigenwoningschuld worden de vereisten voor een eigenwoningschuld nader toegelicht.

Gevolgen voor de overdrachtsbelasting bij tijdelijk bewoonde woning

In het kader van de overdrachtsbelasting komt de vraag op of de koper gebruik kan maken van het verlaagde 2%-tarief bij de aankoop van de woning. Het verlaagde tarief is van toepassing wanneer een woning wordt gekocht die de koper na de aankoop anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Indien niet aan deze voorwaarde wordt voldaan, dan is de koper over de verkrijging 10,4% (2025) overdrachtsbelasting verschuldigd. Gezien het verschil in tarieven is het belang groot voor de koper.

In beginsel zou géén gebruik gemaakt kunnen worden van het verlaagde 2%-tarief, aangezien de koper de woning na de aankoop niet direct als hoofdverblijf gaat gebruiken. Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2024:2606) heeft in december 2024 geoordeeld dat in de situatie waarbij de verkopers de woning nog tijdelijk mogen blijven bewonen, toch het lage tarief voor de overdrachtsbelasting kan gelden. De wet bevat namelijk geen specifieke termijn waarbinnen de woning als hoofdverblijf moet worden gebruikt. Wel moet de woning op het moment van verkrijging bestemd zijn om duurzaam tot hoofdverblijf te gaan dienen.

Noot fiscaal jurist inzake tijdelijk bewoonde woning

Het artikel geeft de fiscale gevolgen weer wanneer een koper een woning betrekt terwijl de verkoper nog tijdelijk blijft wonen. Voor de inkomstenbelasting is het van belang om rekening te houden met het vereiste dat een woning pas als eigen woning in box 1 geldt zodra de koper deze daadwerkelijk als hoofdverblijf in gebruik heeft genomen. Zolang de verkopers er nog verblijven, valt de woning (en de ermee samenhangende hypothecaire lening) in box 3. Dit betekent gedurende deze periode ook dat er geen recht bestaat op hypotheekrenteaftrek en dat de wet- en regelgeving omtrent box 3 van toepassing is.

Met betrekking tot de overdrachtsbelasting laat de uitspraak van Hof Den Haag zien dat het verlaagde tarief van 2% ondanks de tijdelijke bewoning door de verkoper toch van toepassing kan zijn, mits op het moment van verkrijging vaststaat dat de koper de woning duurzaam als hoofdverblijf zal gaan gebruiken.

Het is van belang om in dit kader in de koopovereenkomst duidelijke afspraken op te nemen over onder andere:

• de einddatum voor de tijdelijke bewoning door de verkoper;
• een zakelijke verkoopconstructie zonder aanwijzingen van verkapte huur;
• de intentie en bestemming tot hoofdverblijf van de koper binnen een realistische termijn.

Daarnaast verdient het voor de koper de aanbeveling om tijdig een opstalverzekering af te sluiten, aangezien de koper direct na levering aansprakelijk is voor eventuele risico’s aan de woning.