De vrijstellingen in de successiewet gelden ook bij verhuur van onroerend goed

Op 20 januari 2014 is een voor vastgoedondernemers interessante uitspraak gepubliceerd, in het kader van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten voor ondernemers. Onder omstandigheden kwalificeert de exploitatie van vastgoed als ondernemer. Hoe dat zit, leest u hieronder.

Het familie vastgoedbedrijf

In een rapport van PWC uit 2026 wordt duidelijk dat door diverse wetswijzigingen het familievastgoedbedrijf moet rekenen over fors gestegen belastingdruk bij schenking of overlijden. Bij een schenking kan de belastingdruk oplopen tot 70% en bij vererving tot 44%. Deze tarieven lagen 5 jaar geleden nog op 40% en 25%. Familiebedrijven buiten de vastgoedsector betalen anno 2026 slechts 6%-8%. De enorme stijging binnen het vastgoedfamiliebedrijf vormt een bedreiging voor de toekomst en investeringsmogelijkheden binnen de vastgoed wereld in Nederland. Sinds 2024 is de overgang van vastgoed binnen de bedrijfsopvolgingsregeling vrijwel onmogelijk (soms wel bij hotels, etc.). Door de belastingheffing zal de ontwikkeling van vastgoed in Nederland fors dalen en dit heeft ook gevolgen voor de verduurzaming, stedelijke ontwikkeling en betaalbare huurwoningen. Tevens zal er - door de belastingheffing - gedwongen verkoop moeten plaatsvinden. Conclusie is simpel, stel de BOR/DSR weer open voor vastgoedbedrijven en versoepel de wetgeving voor de overdrachtsbelasting.

De casus

Door het overlijden in 2009 wordt er door de inspecteur een aanslag recht van successie opgelegd. Tot de nalatenschap van mevrouw behoren aandelen in een vennootschap, die zich bezighoudt met de exploitatie van vastgoed. De echtgeno0t en de kinderen van mevrouw zijn de erfgenamen. Zij verrichten ook werkzaamheden in de vennootschap. Er wordt een beroep gedaan op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in de erfbelasting, hetgeen door de inspecteur wordt geweigerd. De rechtbank is het met de inspecteur eens dat deze vrijstelling niet van toepassing is omdat de vennootschappen voor wat betreft de verhuur geen onderneming drijven. De erfgenamen gaan in hoger beroep.

De uitspraak (Hof Den Haag 20 december 2013 BK/00757)

De partner van mevrouw besteedt ongeveer 25 uur per week aan werkzaamheden in de B.V. Eén van de kinderen besteedt hier wekelijks zelfs meer dan 50 uur aan. Het Gerechtshof in Den Haag is van mening dat het geheel van werkzaamheden kwantitatief en kwalitatief van dien aard is, mede gelet op de aanzienlijke waarde van de onroerende zaken, dat bij de vennootschappen sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat vader en zoon een jarenlange ervaring en expertise hebben. Door hun persoonlijke betrokkenheid wordt een hoger rendement behaald dan anders het geval zou zijn. De onroerende zaken worden dus op commerciële wijze geëxploiteerd met het doel en de redelijke verwachting daarmee winst te behalen. De faciliteiten zijn dus van toepassing.

Conclusie

In veel situaties wordt aangenomen dat exploitatie van onroerend goed niet als onderneming wordt gezien en derhalve niet kwalificeert voor de faciliteiten voor "echte ondernemingen". Dat lijkt nu te kort door de bocht. Wel is het zaak om goed te beoordelen of een bepaalde situatie voldoet, of dat deze verder moet worden klaargemaakt voor toepassing van de faciliteiten. Denk hierbij aan:

• zet belanghebbenden op de loonlijst;
• houd gewerkte uren gespecificeerd bij;
• verricht zelf werkzaamheden en wees actief;
• bezoek vastgoedbijeenkomsten.

Op deze wijze kunt u wellicht voorsorteren op de toepassing van deze - zeer aantrekkelijke - fiscale vrijstellingen.

Wij adviseren u graag over de mogelijkheden.